マンション経営コラム｜第29回 物件購入前に、個人の資産状況と目的に合わせた「投資プラン」をしっかり確認！
マンション経営のメリットとデメリット
不動産投資を始めるにあたり、「自己資金はどのくらい必要か？」「どのような投資プランにするか？」といった点は、気になるところなのではないでしょうか。
しかしながら、人それぞれの人生があるように、不動産投資も人それぞれのカタチがあります。最終的に何を目的として不動産投資をするかは、人によって違うのです。
例えば、投資用不動産を購入して最終的に手元に残る現金が年間１,000万円欲しい人と、年間100万円欲しい人では、その戦略や方法も当然変わってきます。
購入前に、自己資金や返済のシナリオなど自分なりの『目標とプラン』を明確にすることが何よりも大切です。
自己資金はどのくらい必要か？
一般的に不動産投資のローンを組む場合、物件価格の2割から3割が自己資金の目安になると言われています。
しかし最近は、購入時に自己資金がない人でもそのときの借り主の条件によっては、銀行が全て融資をしてくれるフルローンも登場しています。
その結果、自己資金なしの状態で不動産投資を始める人も増えているようです。自己資金は多いに越したことはありませんが、少ないからと言って不可能というわけではありません。
不動産投資にはプランがなによりも大切です。運用自体では収益を増やすこともできるのです。ですからきちんと返済計画を立て、無理なく返していけるという考えであれば、自己資金にこだわり過ぎず、理想とするプランを探してみるのもひとつの賢い選択肢と言えるでしょう。
自己資金が多ければ、短期間で多くの収入を得られるプランも作ることも可能！
自己資金なしでも不動産投資を始めることはもちろんできますが、はじめに多額の自己資金を入れることで、短期間で多くの収入を得る仕組みをつくることも可能です。
はじめに多額の自己資金を入れるメリットは、金融機関によっては自己資金の割合で『金利の優遇』を受けられることです。
この方法では、複数の物件のローンを組み、金利が高いローンから繰り上げ返済をしていくことで、通常よりもローンを早めに完済することが可能なのです。
不動産投資は毎月安定して入ってくる家賃収入があるので、空室と大幅な家賃の下落がなければ当初立てた投資プランが大幅に変化することはありません。
投資の対象としてお考えの物件が、都心立地であれば通勤や通学など賃貸ニーズも根強く、回収にも見通しが立つといった点も安心材料のひとつではないでしょうか。
頭金と各種手数料について
次に、頭金というポイントから見てみたいと思います。
不動産ローンを組む際に一定額あらかじめ用意しておきたいのが頭金です。はたして「頭金はどのぐらいあればいいのだろう」とお考えになる人もいらっしゃると思います。
不動産を購入する際は、頭金に加え、登記手数料や各種印紙税などの諸費用がかかることをご存知でしょうか。つまり、物件購入時には、頭金と諸費用を加えた金額が必要となる初期費用となるわけです。
住宅購入時の各種手数料や印紙税の金額は、購入する住宅の金額によって決まると言えますが、頭金で用意すべき金額は明確に決まっているわけではありません。
一般的には、頭金として用意する金額の目安として物件購入価格の2割程度と言われています。
けれども、現在は購入額の9割を超える住宅ローンを組むこともできるため、実際にはほとんど頭金なしで不動産物件を購入することも可能です。近年はでは、頭金ゼロのプランなども登場したりしています。
一般的には購入物件の２割程度と言われている頭金ですが、頭金を多めに用意できる人は無理のない範囲で多めに設定したほうが、総返済額を圧縮できるのは間違いありません。
物件購入前に予算と目標をしっかり確認！
繰り返しになりますが、不動産投資を始めるにあたり、どんなプランを選ぶかは個人の資産状況や目的によって変わります。
しかし、個人の資産状況や目的によって柔軟に対応できるのも不動産投資のメリットです。
「年収がどれだけあるのか」「どれだけ頭金を入れられるのか」「資産がどれだけあるのか」などで、ローンの組み方やメリットの出し方も変わるため、オーダーメイドのプランが必要になります。
そのため、不動産投資をする際は目標を定め、その目標を達成するための計画を立てておくことが重要です。
もちろん空き室や家賃低下の問題など、計画通りにいくことばかりではありませんが、最終目標があることで、軌道修正をしながら進めていくことができるようになるのです。
その都度その都度、物件を購入して「道に迷っている人」や、最初に目標がなかったがために「道に迷っている人」が大勢います。手段を間違えたために、次の物件購入ができなくなってしまう可能性もあります。 そうならないためにも物件を購入する前に今一度、予算と目標をしっかり確認して、トータルプランをしっかり検証してからマンション経営をスタートしても遅くはありません。
購入前は計画と目標をしっかりと立て、「何がしたいか」を具体的に不動産会社に相談することも必要です。
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