マンション経営コラム｜第9回 不動産投資のために知っておきたいアベノミクスの国家戦略特区とは？その①
安倍内閣は平成26年5月1日、国家戦略特区の第1次指定として、6地域を指定しました。東京圏である東京都、神奈川県、千葉県成田市を「国際ビジネス拠点」と指定しています。
アベノミクスによる国家戦略特別区域法を受けて、東京都は「2020年開催の東京オリンピック・パラリンピックも視野に、世界で一番ビジネスしやすい環境を整備することにより、世界から資金・人材・企業等を集める国際的ビジネス拠点を形成するとともに、創薬分野等における起業・イノベーションを通じ、国際競争力のある新事業を創出します」と宣言しました。
このうち、不動産投資家に直接関係があるのは国土交通省が主導で行う「大都市圏における高層ビル建築規制緩和」と、厚生労働省が主導で行う「賃貸住宅の宿泊施設への転用許可」いわゆる民泊条例になります。
こちらの２点に関して、こちらのコラムでは2回に分けてご紹介していきたいと思います。
それでは、今回は「大都市圏における高層ビル建築規制緩和」についてご紹介いたします。
世界から資本・人材を呼び込む国際的ビジネス環境が整備される国家戦略特区
国家戦略特区における「国際ビジネス拠点の形成」とは、世界から資本・人材を呼び込む国際的ビジネス環境の整備をすることです。
具体的にご紹介すると、「都市再生・まちづくり」の面ではまず、容積率・用途等利用規制の見直しを行い、居住を含め都市環境の整備を目指します。
都心部は建物の密集したエリアになっているため、有効活用するには建物を上に延ばすしか対策がないのですが、建物を上に伸ばすための容積率の緩和を特区エリアに限定して容認するというものです。
現在の東京のオフィス事情は、世界水準のワンフロアの大きい建物の不足が問題になっているのですが、区画が細かく分けられている都心部では、ワンフロアを広げることは非常に難しくなっています。そのため、道路の使っていない部分を有効活用するしかありません。
つまり、道路の上部のスペースを上手く活用して、大きな建物を建てることを可能にするために、エリアマネジメントの民間開放（道路の占有基準の緩和）によって、道路空間の利用による都市の魅力向上を行おうというものです。このように道路の使い方を変えることで、スペースを有効活用することができるようになるのです。
また、滞在施設の旅館業法の適用除外により、外国人の滞在ニーズへの対応を行っています。
「教育」面では、公立学校運営の民間への開放（公設民営学校の設置）によって、グローバル人材の育成等の多様な教育を提供していきます。
「雇用」面では、雇用条件の明確化によって新規企業やグローバル企業等の投資を促進させることを目指します。そして、有期雇用の特例を設け、柔軟で多様な働き方やプロジェクト単位での雇用促進を促します。
国家戦略特区で認定された再開発事業が10案件スタートしている
現在、「国際ビジネス拠点の形成」を実現するための事業として、国家戦略特区で認定されたプロジェクトの10案件が再開発事業としてスタートしています。
どのような事業があるかというと
①日比谷で地上35階建ての超高層ビル、芸術文化拠点（17年度完成予定）
②竹芝で地上39階の超高層ビル、コンテンツ産業拠点（19年度完成予定）
③虎ノ門四丁目
④虎ノ門一丁目
⑤日比谷線新駅
⑥愛宕で日比谷線新駅、外国人拠点（18年度～22年完成予定）
⑦大手町一丁目で地上41階の超高層ビル、国際交流施設（20年度完成予定）
⑧八重洲一丁目
⑨八重洲二丁目で大規模バスターミナル（23年度完成予定）と国際ビジネス拠点（21年度完成予定）
⑩羽田空港跡地で産業交流拠点、外国人おもてなし施設（20年度完成予定）
となっています。
2017年度から2023年度にかけて、これらの巨大オフィスビルが完成すれば東京は大きく様変わりすることでしょう。
巨大オフィスビルが下町エリアを活性化
こういったビルに通勤するサラリーマンを入居者のターゲットにしたマンション経営は、入居者の需要も安定しているため、リスクが少ない投資と言えます。
注目したいのは、再開発のほとんどが東京駅を中心とした千代田区・港区・中央区の都心エリアに集中しているということです。
マンションといえば、城南・城西というイメージがある方も非常に多いとは思います。しかしながら、現実に再開発されているのは山手線の東側で、再開発ビルに通勤するサラリーマンは、下町エリアから通勤してくる人がほとんどなのです。
この再開発は、東京が20年後、30年後にアジアのビジネス拠点となるべく行っていますから、今後もこのエリアに通勤するサラリーマンは増えると見込まれます。
したがって、下町エリアを中心に将来の賃貸需要を見据えたエリアでの投資活動を行えば、空室に困る必要が少なくなるということを覚えておいてください。
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