マンション経営コラム｜第10回 不動産投資のために知っておきたいアベノミクスの国家戦略特区とは？その②
アベノミクスによる国家戦略特別区域法を受けて、直接不動産投資家に関係があるのは国土交通省が主導で行う「大都市圏における高層ビル建築規制緩和」と、厚生労働省が主導で行う「賃貸住宅の宿泊施設への転用許可」、いわゆる「民泊条例」ということは、以前のコラムでお伝えいたしました。
今回は、このなかの民泊条例についてご紹介したいと思います。
民泊への転用で賃貸住宅の家賃が高騰も
アベノミクス第一弾で発表されたもう1つの規制緩和は、いわゆる「民泊条例」です。
訪日外国人を増やすために必要なのはホテルですが、現在このホテルの数が足りていません。
訪日外国人を増やしたい政府は、宿泊施設を増やす必要がありました。しかし、物価の高騰や人件費の高騰などの要因から、新しくビジネスホテルを建築する事が難しくなってきたのです。
このホテル不足を解消するために、賃貸住宅の宿泊施設への転用を認めようというのが「民泊条例」なのです。
現時点では、法令設備が進んでいないため、大田区内で十数件の認定物件があるだけですが、整備が進み、賃貸住宅の民泊化が当たり前となれば、賃貸市場が劇的に変化することが予想されます。
民泊条例が普及することによって、賃貸市場からホテルに転用される物件が一定数出ることにより、賃貸物件の総数が減ります。民泊としてホテル代わりに転用される物件は、外国人が迷わないよう利便性を備えた駅近物件に代表されるような好立地であることが必要なため、賃貸市場から魅力的な物件が一定数減ってしまうことが予想されます。
賃貸市場から魅力的な物件がなくなれば、当然、残りの物件に対して賃貸需要が集中し、相対的に家賃が上がることも十分に考えられます。
また、最近では民泊条例と並行して、ホテルを建築する際の容積率の規制緩和も検討されています。この法案が成立することによって、ホテル用地の高騰も十分ありえるでしょう。
つまり、民泊が加速するにしても、ホテルの容積率が緩和されるにしても、都心の土地ニーズは高まり、地価に影響することは大いに考えられます。
そういった法整備がされる前に好立地のマンションや土地を所有したオーナー様は、再開発後の恩恵を十分に受けることができるはずです。
法令改正には敏感に
通常、投資は未来に対して行うもので、今後の明るい見通しがないエリアには投資するものではありません。
これから成長が期待されるエリアの物件に「今」投資をしていくことこそが投資の醍醐味です。
ちなみに、民泊条例も旅館業法との兼ね合いで「営業日数」での制限が出ることが報道されています。もし、営業日数に制限が出た場合、ウィークリーマンションやマンスリーマンションの企業が積極的に運用に乗り出すことでしょう。
なぜなら、既存のスキームにさらに民泊が可能になった場合でも、追加投資が少なく民泊の利用者を獲得することが可能だからです。
このように不動産市況は法令改正で大きな影響が出ます。しかし、その恩恵を受けられるのは、再開発前に投資をしている人です。
恩恵を受けるためには、アンテナを高くして法令改正に対して情報収集することが重要になります。
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