マンション経営.東京がお伝えするコラム|第13回 不動産投資を成功させる5つの分析ポイント

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成功の仕組みについてのコラム|第13回 不動産投資を成功させる5つの分析ポイント

5つの分析ポイント

マンション経営は物件を買った後、何をするかで大きく結果に差がつきます。そして、運用記録をしっかり残すことが必要です。

記録の仕方がわからずに困っている方のために、購入後におさえておきたい5つのポイントに沿って、収支計画を作る方法を紹介いたします。

5つのポイントをおさえ、物件ごとに運用記録をつけることで、オーナーとしてのノウハウが身につき、やがてはそれがマンション経営成功の礎となります。

運用の記録をしっかりと残す

マンション経営は、買った後に何をするかで大きく結果が変わります。「所有した物件をいかに効率よく運営していくか」が成功のカギです。そのためには、運用の記録をしっかりと残す必要があります。けれど、ほとんどのオーナーが購入後の運用記録をつけていないのも驚きです。

多くの方が帳簿をつけていると言いますが、つけている帳簿といえば確定申告書で、その他の記録はつけていないことがほとんどのようです。確定申告書は、あくまで税金の計算を行う書類で、どのような投資をして、どのような結果が出たのかを把握するための計算書類ではありません。記録の仕方がわからずに困っているという方が、現状でしょう。

そこで、私は購入後に5つのポイントを挙げて収支計画を作っていくことが重要だと考えています。

①目標の整理
②資産の管理
③物件(1部屋)ごとの運用記録
④出納帳
⑤トータルの収支と収益、プラス確定申告書

以上が5つのポイントになります。それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。

①目標の整理→3段階の目標を設定し、大目標に近づけるようにステップアップ

マンション経営の最重要課題は、目標達成することです。年金+不動産の家賃収入で定年後も安定した生活を送れるように目標の設定をしなければ、ゴールに到達できません。

そのために、定年退職後に毎月の手取り家賃収入がどのぐらい欲しいのかを明確にすることも、もちろん大切なポイントになります。その目標が決まったら、それを大目標として、1年以内で行う小目標、5年をめどに達成できそうな中目標と3段階の目標を設定し、大目標に近づけるようにステップアップすることが必要です。

中目標や小目標は、成果を出しつづけることで変化していきます。目標が変化しつづけることで、マンション経営のオーナーとしてのノウハウを構築していくことが重要なミッションです。過去にさかのぼって、どういう目標を立て、どのように達成したかを記録しておくことが、オーナーの再投資スキルを上げることに役立ちます。

②資産の管理→3ヶ月に1度、6つのポイントをチェック

私は、3ヶ月に1度、資産の整理をすることを推奨しています。
その理由は、貯金額や毎月のキャッシュフローが増えることこそが、投資の目的だからです。定年退職前までは、貯金額やキャッシュフローの増加を意識しなければなりません。そのために3ヶ月に1度、資産状況をチェックして、10年後、20年後に振り返った時、どのように貯金やキャッシュフローが増えたのか、確認する必要があります。この時にチェックするポイントは6つです。順に見ていきましょう

【預貯金や株などの有価証券の資産状況】
預貯金や株など有価証券の資産状況は、資産運用する上でチェックしなければならないポイントで、資産状況が良くなったかどうか定期的にチェックすることが必要なのはもちろんですが、不動産投資に使える金額(再投資できる金額)を確認する意味でもチェックする必要があります。

【マンション経営における毎月の収支状況】
マンション経営における毎月の収支状況を良くすることが不動産投資を行っているオーナーとして一番重要なことです。定年前はこの数字が良くなることを意識して運用していくようにしましょう。

【生命保険の加入状況】
生命保険の加入状況のチェックは、マンション経営をスタートした際に団信にも同時加入するため、無駄がないか確認することが必要です。

【60歳時点の退職金を含めた予想貯金額】
【60歳時点のワンルームマンションのローン残債】
60歳時点の退職金を含めた貯金額と60歳時点のワンルームマンションのローンの残債は、60歳まで生命保険のメリットを受け、60歳以降は個人年金に切り替えることを考えている人には、とても重要な数字です。60歳時点のローン残債を確認し、定年退職時に一括返済する時の予算感の目安として必要になります。

【毎月の生活費】
毎月の生活費はありきたりですが、資産運用一番のポイントは、生活水準を上げすぎないことです。自分の家庭がいくらぐらい生活費を使っているのかを把握することは、人生を左右する重要なポイントになります。毎月の生活費をコントロールできれば、貯金は増えるはずです。逆に、生活水準を上げ過ぎないことが老後破産にならないための、最重要ポイントになりますので、しっかりコントロールしましょう。

以上の6つのポイントを定期的にチェックすることで、どのようにすれば貯金が増えるのか、キャッシュフローが向上するのかといったポイントが見えてくるでしょう。それをノウハウとしてしっかり活用することが重要です。

③物件ごとの運用記録→1部屋ごとの運用記録をつけ、収益性や投資効率を把握する

不動産投資を行っているオーナー、特に一棟物件を所有している人に多いのが、一棟丸々の収益は把握していても、1部屋ごとの収益がどんぶり勘定になっているケースです。賃貸管理を1社にまとめている場合も家賃がまとめて入ってくるので、同じような状況に陥っている人もいます。

マンション経営で重要なことは、1部屋ごとに運用記録をつけ、収益性や投資効率を把握することです。そうすると「うまく運用できている部屋」と「問題がある部屋」の違いがわかるようになります。1部屋ごとにいくら投資してどのくらいの収益があったか、どのような問題が発生してどう対処したかを記録することで、ノウハウが構築できるようになるでしょう。

1部屋ごとに運用状況をチェックするポイントは以下の7つです。

◯購入時の購入条件
◯収支の変遷(管理費・修繕積立金・ローン支払いなどの変更)
◯ローン(金利・繰り上げ返済)の変遷履歴
◯家賃の変更履歴
◯修繕履歴(リフォーム・リノベーションを含む)
◯入居期間と空室期間
◯年間の確定利益

これらのチェックポイントを動きがあった際に記録しておくことで、長期にわたるマンション経営の運用状況を把握することが初めて可能になります。

特に重要なのが、繰り上げ返済をした時や、リフォームをした時の費用対効果をその都度記録しておくことです。記録することによって、再投資の効果がどれくらいになるのか、キャッシュフローがどのように伸びているのか確認することが重要で、資産管理の項目とリンクさせて検証していくことが、必要になります。

次に重要なポイントは入居期間と空室期間の把握です。特に空室期間は、家賃を決定する際に重要な参考資料です。適正な家賃を推測する際に必要で、不動産投資ではなるべく高い家賃を取ることが重要になりますが、空室期間が長すぎると家賃を下げて募集しなければならない可能性もあります。過去にその物件がどのぐらいの空室期間だったのか、適正な空室期間を理解することは、家賃を1円でも高く取るポイントです。

最後のポイントは物件の売却時です。1部屋ごとに収益をどれだけ回収したのか、いくら使用したかを把握しなければ、いざ売却という時に、いくらで売却すれば利益が出るのかを把握することができません。

個人的にあまり売却は勧めていませんが、不動産投資は売却をすることで収益を確定することも重要です。自分が追加投資としていくら使ったかを把握することは、とても重要なことなので理解しておいてください。

物件ごとの運用記録は、運用戦略を決める際の大きな指標です。重要な判断材料をつけているのとつけていないのでは、再投資の際に優先順位などを間違え結果的に大きな差がつくことも考えられます。

④出納帳→現金の流れを把握し、投資のリテラシーを高める

出納帳は、現金の流れを把握し、投資のリテラシーを高めることに役立ちます。

最近は、税務署も細かくチェックすることが多いので、何にお金を使ったのかしっかり把握することが必要です。このように入出金をチェックすることで、一般のサラリーマンでも簡単に確定申告書を作ることができるようになります。 <_p>

毎年作成する確定申告書が、自分で作成できるようになれば、オーナーとして大きな自信を得ることができるでしょう。

⑤トータルの収支と収益→収益アップを目指すには不可欠

先ほど、1部屋ごとの収益を出すことが重要という話をしましたが、収益全体をまとめて把握することも重要です。

「年間のキャッシュフローを本当に使ったお金(自己資金-回収資金)で割った金額」を把握することが大切だと述べました。

このポイントを理解しつつ、目標管理、資産管理、物件ごとの運用記録をしっかりつけておけば、貯金ができた時に「どのように再投資すれば一番効率がいいのか」が一目瞭然になります。投資計画を総合的に見て、その時に最適な方法を選択し、収益アップを目指すことは、トータルの収支と収益を把握してなければできないことです。

以上の5つのポイントをしっかり記録しておくことで、オーナーとしてノウハウがたまっていくようになります。
マンション経営において、ノウハウという道標がないと悩んでしまう人も多いでしょう。

例えば、カーナビがない車とカーナビつきの車、知らない土地に行くとしたらどちらを選ぶでしょうか?ほとんどの人は、カーナビつきの車を選ぶでしょう。その方が、目的地まで楽に到達できるからです。

資産運用におけるカーナビはやはりノウハウ!自分がやったことをしっかり記録することで、ノウハウは身につきます。ノウハウを得ることこそが、マンション経営成功のカギと言えるでしょう。

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