マンション経営コラム｜第2回 ギャンブル性が低いマンション経営
マンション経営とギャンブルとの違いとは？
株式投資やFXといった資産運用などは、ハイリターンを手にする一方、経済情勢の見極めなど専門的な知識が必要になります。ハイリスクを覚悟しなければいけないということは、ギャンブル性が高いことを表します。
一方、専門的な知識がなくても比較的手軽にできる、不動産投資としてマンション経営を始めるオーナー様が徐々に増えてきました。
住宅ローンを組んでマンションを購入しても、ローンの返済は家賃収入で賄え、しかも長期にわたって、安定的に収入が確保できます。
その点がマンション経営とギャンブルとは違うポイントなのです。
では、そのあたりについてもっと詳しくご説明していきましょう。
マンション経営は、株やFXのように元本がゼロになることがない！
マンション経営は「ギャンブルと同じ」と思う方もおられるようです。
それは、本当でしょうか？ギャンブルとは、勝敗を運任せにする、いわゆる「博打」であり、掛け金も、毎回変えられます。
競馬、競輪、パチンコなど、娯楽性が高い要素もギャンブル性の高さを表しています。宝くじやロト6などもギャンブルの一種でしょう。
そして、やり始めたら、止められない…資金がなければ借金してでもやってしてしまうという依存性があるのもギャンブルのデメリットと言えるでしょう。
マンション経営はそのようなギャンブルと同じでしょうか？
答えはノーです。
株やFXはギャンブル性が高く、基本的にハイリスク・ハイリターンの投資商材でしょう。
株式投資をしていた人にとって、記憶に新しいのは、リーマン・ショックによる大きな損失ではないでしょうか。
当時、1000万円で購入した株が1年後に580万円になってしまう…という下がり具合でした。
一方、不動産投資は、入居者を確保できれば長期的な安定収入が見込めます。また、株やFXのように元本がゼロになることもなく、物件を持ち続けることで私的年金としての収益にもつながります。生命保険にも加入が義務づけられ、家族に「安心」を与えることもできるでしょう。
マンション経営は、リスクもギャンブル性も低く、安定した投資
過去において、マンション経営がギャンブル的に扱われていた時代もありました。それは、1990年前後のバブル期です。
当時は、不動産価格が短期間で2倍以上に上がることがしばしばあり、多くの人がキャピタルゲイン（売却益）を求めて、不動産を購入していました。
しかし、そのような異常とも言える状況は、長くは続きません。1991年にバブルは崩壊し、不動産価格は大暴落となりました。
高いローンが支払えず、売ることもできない…そんな人も多く、自己破産するケースが多々ありました。
実は、これらの経験こそが現在のマンション経営に生かされているのです。
バブル崩壊を学習した私たちは、投機目的で不動産を購入することはなくなりました。
また金融機関も、投機目的の不動産購入にはお金を貸さなくなってきました。バブル崩壊以降は、不動産価格が大きく変動することはなくなったと言えます。
リーマン・ショック前後でも、マンションの坪単価は3％ほどしか減っていません。
マンション経営は、パチンコや競馬、また株式投資とは異なり、運任せの要素は少なく、費やしたお金がゼロになってしまうような極端な事はないのが特徴でしょう。また、リスクが低く、ギャンブル性が薄いので、安定した投資と言えるのではないでしょうか。
ここで、ギャンブルについて考えてみましょう。皆様が考えるギャンブルとは、どんなものでしょうか？上手くいけば儲かるけど、上手くいかなければ大きく損出してしまう投資といったところでしょうか？
私が考えるギャンブルは、選択肢がありそのどちらかに賭けることと考えています。もう一つの特徴は、短期間のうちに儲かったり損したりする投資です。
パチンコ・競馬・株・ＦＸなどはこのような特徴がぴたりと当てはまります。
マンション経営は、インカムゲインだから景気に左右されにくい
投資の手段は、大きくわけてふたつに分けられます。
ひとつは、キャピタルゲイン（売却益）。株式投資などのハイリスク・ハイリターンの投資方法です。
もうひとつは、インカムゲイン（所有する不動産を運用することによって得られる収益）。インカムゲインは、安定株式の長期保有や、国債・預金などのように、資産を手放さずに利息や配当といった安定的な収入を得る投資全般を指します。
マンション経営は、後者のインカムゲインです。マンション経営におけるインカムゲインは、家賃による収入です。これこそがマンション経営の目的だと言えます。
インカムゲインの特徴は、景気に左右されにくいと昔から言われてきました。
確かにどんな投資もリスクが全くないわけではありませんが、過去10年のワンルームマンション価格の変動を見ても変動幅は横ばいです。
それでは、なぜ？マンション経営がギャンブルでないのかをご説明いたします。マンション経営は、ギャンブルといわれている投資とは違い、収入を確実に得ていくという選択肢を取っている投資です。確実に得ていくための収入とは、もちろん家賃収入です。
家賃収入を確実に得るために試行錯誤して運用は行っていきますが、計画をたてプラン通りに家賃収入を得ていくというスタイルです。そのプランを評価して金融機関が融資してくれます。
つまり、ギャンブルとマンション経営の大きな違いは、
①賭けるとプランを運用するかの違い
②融資が受けられるのか？受けられないのか？の違い
③一瞬で結果が出るのか？時間がある程度かかるか？の違いなどがあげられます。
突然、不況になったとしても、マンションの家賃が急に半額になるということはないでしょう。
つまり、リスクテイクの取り方が大きく異なるということです。景気などの外的要因に大きく影響される株などの投資と異なり、マンション経営は外的要因に大きく左右されないのが特徴です。
その安定性に金融機関がプランの安定性を認め、融資してくれるわけですが、金融機関も融資するにあたりそのプランが上手くいくのか？そうでないのか？は当然判断していきます。金融機関が融資するということは、ある意味金融機関のお墨付きだといえます。
そのためマンションの家賃は、デフレ状況においても株式や生活必需品の価格下落に対して、比較的緩やかな低下傾向にあります。
一 方、物価が上昇するインフレを迎えた際には、株式や商品価格の上昇と等しく、マンション家賃も上昇してきた歴史があります。
したがってマンション経営とは、デフレに強く、インフレにも対応できる投資手段なのです。本当に成功する人は、資産のポートフォリオ（分散投資）を考えています。デフレ下においてもインフレ下においても対応できる状況に資産を振り分けることが重要です。そういった意味でいえば、デフレになってもインフレになっても対応できるマンション経営は、景気の変動にも柔軟に対応し、ギャンブル性が低く安定性の高い投資だと言えます。
