マンション経営コラム｜第9回 不動産投資ローンは資産を手に入れるための手段
ローンを組みたくない方に、組むと資産になるローンもあります
みなさん、よくご存知かと思いますが、ローンを組むと必ず金利がかかります。金利が払いたくないので、投資用ローンに対しても、躊躇する方がおられるかもしれません。
洋服等のカードローンは、単に負債となるため、組まない方が無難でしょう。
しかし、ローンの中には組むことによって、将来の資産につながるものもあるのです。それが投資用ローンです。
ローンが好きな方というのは、あまりいないと思います。なぜなら、一般の方がご利用されるローンは、住宅ローンしかり、カーローンしかり必ず支払いを行う必要性があります。
しかし、不動産投資ローンは、当然支払いがありますが、一方で家賃収入が入ってくるために差し引きで家賃が上回り収入を得ることができます。
そういったイメージになれないことが、ローンを組むことに対しての嫌悪感に繋がってくるのではないでしょうか。
不動産投資ローンは、リスクが低いことが裏付けられる
何かを購入する際は、現金払いがしますか？それともカード払いやローンを選びますか？ 「ローンは嫌い」と、おっしゃる方は多いかもしれません。
しかし、一口にローンと言っても種類はさまざまで、金利や内容が異なります。
クレジットカードのローンでは、金利が10％～20％と高い物もあります。
高額商品を購入する、当座の資金繰りのために現金を借り入れるなど…理由は色々あるとは思いますが、結果としては負債になります。
これらのローンとマンション経営のための不動産投資ローンとでは、全く異なります。
何が違うのかというと、まずは金利でしょう。
投資用ローンは2％前後(2015年6月)という低い水準です。
また、投資用ローンを組む際、団体信用生命保険の加入を義務づけられることがほとんどです。オーナー様に万が一のことがあっても、家族に負債が及ぶことはありません。
これらの理由によりローンの中では、投資用ローンは、リスクが低いことがわかります。
負担が少ない投資用ローン
物件のみで担保評価がとれるものが多く、連帯保証人をたてたり、自宅を抵当に入れたりという、リスク幅が大きくなるようなローンを組まなければ、オーナー様の負担は低くなります。
一般的な金融機関の評価方法は、下記の通りになります。
土地の担保価値は、土地の担保価値＝（路線価×奥行補正率）×土地面積（平方メートル）×８０％で算出します。
路線価とは、土地を評価するために国税庁が取り決めた、主要道路に面した土地に対する評価価格のことです。 この路線価に土地それぞれの条件を加算・補正して計算していきます。 なお、角地は計算が異なるので注意してください。
また、建物の評価は新築と中古で異なります。
新築の場合、 建物の担保価値＝建物の建築費×６０～７０％ を目安とします。 パーセンテージはそれぞれの金融機関で異なります。
中古の場合は 、（ローン最長年数－経過年数）÷最長年数×（新築価格単価×㎡）×６０～７０％ が目安になっているようです。
ここでいう「新築価格単価」とは、それぞれの金融機関が評価を出す目安として独自に決定しているものを当てはめます。
木造の場合、１０～１３万円前後を目安としているところが多いようです。 これは、減価償却費の計算方法と関係があります。 建物は出来上がってから減価償却できますので、土地の評価よりかけるパーセンテージが低くなります。 また、消費税分は建物の評価に含まれませんので気をつけてください。
こういったケースの場合、実際の売買価格と金融機関の評価額には、大きな開きができてきます。そのため、頭金を35％～45％ほど出さなければならなくなってきます。しかし、金融機関も多額の頭金でリスクヘッジができますので、融資の実効金利は1％台と有利な条件で借り入れを行うことができます。
マンション経営においては、金融機関が独自に評価基準をもっており、頭金も10万円からはじめることができます。一般の方の場合、多額の頭金をご用意できないケースの方が多いので、マンション経営をスタートされる方が多いのが現状です。しかし、現在の低金利政策により融資金利も2％前後と優遇されていることも特徴です。この金利は、10年前の優遇金利に比べ1％ほど低い水準になっています。
融資に関しては金融機関によって異なるスタンスがありますので、金融機関ごとの特徴を知ることが大事です。
資産を手に入れるためには、不動産投資ローンは必要なプロセス
マンション経営は、収入を生むという所が大きなポイントです。投資用ワンルームマンションは、当然ながら高額ですので、余程の資産家でないかぎり、現金で買うのは難しいでしょう。
しかし、マンション経営は「収入を生む＝収益を上げるための手段」なのです。
事業を起こす際は、融資を受ける、資金調達をする…というのがビジネスの基本です。全額自己資金で起業する人は少ないと思われます。
ビジネスなので、借入したお金を、どのように増やすかが大切です。効率良く、賢く増やすのが、商売上手な経営者です。一般の方は、お金を借りるなという話の方が多いと思いますが、ビジネスの社会ではむしろお金を借りることが推奨されています。なぜなら、それなりのスケールメリットで会社を運営していかないと会社が大きく成長しないからです。大きく成長しさえすれば、付き合う会社も変わってきますし、やれることの範囲も広がってきます。
黒字の成長を続ければ、期首に使える金額も増えますし、それによって銀行からの融資も受けやすくなります。そのような連鎖が、良いサイクルをもたらしてくれます。
これを応用してマンション経営を行うことがより良い資産運用をおこなうコツです。マンション経営は、ビジネスに比べればシンプルなためコツを掴めば良い結果がもたらされます。唯一の天敵は、空室です。空室にさえしっかり対応していればマンション経営はそれほど難しいビジネスではないので、オーナー様の手腕が問われることはあまりありません。
カードローンと不動産投資ローンでは、大きく異なることは、把握していただけたと思います。不動産投資ローンは、資産を得るための手段と理解してください。
不動産投資ローンを組んでも、最終的には収入が利息を上回り、負債ではなく、資産となるのです。 確定申告の際は、減価償却として計上できるので、その点もメリットとなります。資産を手に入れるためには、投資用ローンは必要なプロセスです。
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