マンション経営コラム｜第4回 初めてのマンション経営でコンパクトマンションもオススメな理由
コンパクトマンションの需要が高まっている？
近年は少子化が進み若年人口が減少しているので、賃貸マンシヨンのニーズも減っているのでは？といった声があります。
しかしながら、首都圏に限っては単身世帯数が大幅に増加し、コンパクトマンションの需要が高まってきています。
今こそ、コンパクトマンションの経営に最適な時期です。では、コンパクトマンションの経営について詳しい解説をしていきましょう。
マンション経営で、コンパクトマンションも最適な理由。
まず、コンパクトマンションに対する需要が高まっている社会背景について考えてみます。
東京都の単身世帯数増加の背景には、未婚者・離婚者が数多くいることがあげられます。
また、外資系企業のインバウンドに伴い、長期的に日本に住む人が増えていることも、コンパクトマンションの需要が高まっている理由に関連しています。
バブル期から一転、都心部の不動産価格はぐっと安くなってきました。最近では、企業をはじめ大学のキャンパス等も都心へ回帰するといった現象が目立ちます。
さらに、東京の通勤時間は2時間以上が通常…というイメージも崩れつつあります。通勤に費やすロスタイムをできるだけ削減し、時間を有効に活用したいと考える人も増えてきました。勤務先に近い都心部に住居を持つシングルが増えてきており、都心で単身向けのコンパクトマンションの人気が上昇しています。
単身でなくても、子どもがいない共働き夫婦…ひと昔前にDINKSと呼ばれていた人たちもコンパクトマンションのターゲット層です。
コンパクトマンションには、確かな定義はありませんが、専有面積が30㎡～50㎡程度で間取りは2LDKくらい。シングルや子どもがいない夫婦に適したマンションのことだと捉えましょう。ワンルームよりやや広く、ファミリータイプほどの広さを必要としない位置づけと考えるといいかもしれません。
マンシヨン経営で、コンパクトマンションを選ぶメリット
ファミリーマンシヨンは、その名のごとく家族で住むことを目的としています。コンパクトマンションよりも広く、販売価格は高額になります。
ファミリーマンションより住空間が狭いコンパクトマンションは、ファミリー向けの物件に比べ価格が安く、初期費用も少ないのが魅力です。
また、1棟アパートは、区分所有で販売することはできないので、1棟を購入することになりますが、その金額は地域によっては億単位となることもあります。
土地と建物でローンを組むと初期費用やランニングコストが高額になり、初めて行う不動産投資ではハイリスクな投資となります。
それゆえ、初めてマンション経営をする人に適しているのは、リスクの少ないコンパクトマンシヨンだと言えます。
他にもファミリーマンシヨンと比べてメリットは多々あります。投資ローンが受けやすいという点、そして家賃もファミリーマンションより安くなるので、空き室のリスクも少ないと予測できます。
ファミリー向けの物件は、空き室のリスクやローンの金利変動など不安材料が多くなり、マンション経営のビギナーには不向きだと言えます。また、ファミリーマンションの賃貸需要が減っているという現状もあります。
一方、コンパクトマンションのニーズは増えていますので、マンション経営をするのにコンパクトマンションは選択肢の一つとなるでしょう。
高品質の都内のコンパクトマンションがますます増える
都心のコンパクトマンションの需要は、東京オリンピック開催を見込んで、ますます拡大することが予測されています。
東京都の世帯数は約５１２万世帯です。そのうち民間賃貸住宅に住んでいる世帯は、約２１０万世帯におよび全体の４１％を占めています。
１人世帯を見てみると、最も多い約２００万世帯で、そのうち約１８０万世帯が民間賃貸住宅に住んでいるという調査結果が出ています。
そして、民間賃貸住宅２１０万世帯のうち、１人世帯は６５.９％、２人世帯は１７.０％となり、合計は８０％を越えています。
東京では、賃貸住宅市場の中で単身世帯が占める割合が最も多いということがデータから見てもわかります。
賃貸住宅市場では、単身世帯と子どもがいない夫婦世帯が需要の中心軸にポジショニングしており、今後も都心部のコンパクトマンションのニーズは拡大することが裏付けされています。
実際に、すでに価格や資産価値が上昇している地域がいくつか点在しています。
ここで都市型のコンパクトマンションの最近の傾向について、確認してみたいと思います。
まず、セキュリティについて非常にレベルが高いということがあげられます。そして、水まわりなどの設備が充実していることに加え、コンシェルジュのサービス機能を持つマンションも多く見られます。クリーニングを出してくれるなどの付加価値の提供、デザイナーズマンションと言われるようなデザイン性を重視した居住空間なども求められています。
このように品質の高い都内のコンパクトマンションなら、売る時に住宅ローンが利用できるため流動性が高く売却しやすいともいわれています。
マンション経営をするならば、物件を売却するときのことも考え、維持・管理について努めましょう。
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