マンション経営コラム｜第6回 節税メインのマンション経営がうまくいかない理由
節税は悪いことではないが、それをメインに考えるとリスクが
以前のコラムで、マンション経営における節税効果についてお話ししました。
節税は悪いことではありませんが、そればかりを中心に考えていると足元をすくわれることもあります。今回は、節税をメインとした場合のマンション経営のリスクをテーマについて解説したいと思います。
節税メインでマンション経営をすると、割高な物件を購入してしまう？
以前のコラムでご説明したように、マンション経営は損益通算によって節税効果を受けられます。マンションの販売会社も、所得税や住民税の節税効果を積極的にアピールしてくることが多いでしょう。
ただし、マンション経営のメインテーマを「節税」としてしまったら間違った経営となり、うまくいかない可能性があります。３つの理由をベースに確認していきましょう。
まず、ひとつ目ですが家賃に合わない割高な物件を購入する可能性がある…ということがあげられます。
不動産会社の中には、節税のメリットを理由に、わざわざ相場より割高の物件をすすめることもあるので注意が必要です。
割高な分、家賃収入が建物の減価償却を上回ってしまい、赤字が節税になるという考え方ですが、それは大きな間違いです。将来的に売却する際、中古価格の相場で手放すことになるので、割高で買ってしまうと、ほとんどが損をすることになります。
したがって、部分的な赤字で節税できたとしても、全体として考えると、無意味なこととなります。
マンション経営で節税を考える前に所得税と住民税の仕組みを理解することも大事です。物件を購入した時の節税効果が理解できれば割高な物件を買うことはないでしょう。
あくまで、所得税の還付はおまけくらいに考えておくのが安全といえるでしょう。
マンション経営において、申告上の事業収支が赤字になればなるほど、その節税効果が高まるのは事実ですが、物件価格そのものが割高で、ローンの返済額が家賃を大きく上回ってしまうことがないように気をつけてください。
節税メインでマンション経営をすると金利が高すぎて、結果的に損する！
引き続き、節税をメインとした場合のマンション経営がうまくいかない理由について考えてみましょう。
2番目の要素は、通常より高い金利での借り入れになってしまう可能性がある…というものです。
販売会社により、いかにも節税効果があることを見せる方法で金利の高い金融機関から融資をさせることがあります。
2015年６月の時点での投資物件向けローンの金利は２％前後ですが、「金利が4％近い物件を購入した」といった相談が寄せられるなど、多くの方が業者に節税対策のシミュレーションを提示されて、高い金利が良いと説得されるようです。
金利が高いと、毎月の返済は自ずと増えます。そうなると確かに、収支はマイナスになりやすいので、節税効果が上がることも事実でしょう。
ただし、それがマンション経営のメリットになるかというと、そうとは言えません。
たとえば、同じ35年払いで2,000万円を金利２％で借入した場合と、４％で借入した場合を考えると、総返済額の差額は約900万円になります。
節税のプラス面を考えて購入した結果、900万円という損失を出すことになり、
メリットどころかデメリットになってしまいます。
販売会社がプラスの面ばかりを話しシミュレーション等を見せてきた場合、マイナス面等について質問できるよう知識を持っておきましょう。マンション経営の基本は、毎月のキャッシュフローをプラスにしていくことです。
前提が狂ってしまったプランを改善するのは、大きな労力がかかります。購入時に慎重な判断をお勧めいたします。
ご自身で判断できない場合は、専門家にご相談されることをおすすめします。
節税対策を手荒にやりすぎると税務署のチェックが入る！
３つ目の理由は、税務署のチェックが入り、ペナルティの対象になる可能性があるという、ちょっと穏やかでないことが起こりえます。
節税方法のひとつとして、経費の計上があります。マンション経営における経費には減価償却費、ローンの利息（建物分）、管理費、修繕費、固定資産税、保険、雑費などがありますが、節税対策として「ついついコントロールしすぎてしまう」ということに注意してください。
特に節税について書籍などで過激に書かれていますが、あくまで確定申告は自己責任。税務署や税務職員によっても判断が異なりますので、注意が必要です。
特に白色申告の場合、雑費においては領収書の添付義務がないため、マンション経営の業務と無関係の飲食代や娯楽代を計上してしまうことがあるようです。このような手荒な手法により、実際に赤字申告をすることで大幅な節税をされることもあります。
しかし、通常では考えられないケースなので、税務署に目をつけられてしまうでしょう。脱税や申告漏れをすると罰則があり、罰金を支払う羽目になれば、節税どころではありません。
違法な節税は、もちろんNGです。修正申告をすると、７年間、さかのぼって調査されるので面倒なことになります。
このように、節税をメインとしたマンション経営はデメリットの方が多いのでおすすめできません。
節税は、あくまでも補足的なメリットとして考えましょう。
本来の目的を忘れずに！
マンション経営の基本は、家賃収入を得ることです。節税効果が高いということは、赤字が多いということの証明になります。
ただ、節税という本来の目的とズレたポイントだけを目的とすることはあまりお勧めできません。
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