マンション経営は節税効果が高い！その理由を徹底解説いたします！

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第7回マンション経営は節税効果が高い！その理由を徹底解説！

マンション経営の大きなメリットのひとつが、税制上の優遇措置を活用できる点でしょう。

日本では、さまざまなものに税金が課せられますが、マンション経営は別です。一般の投資商品に比べて、税金面でかなり優遇されています。

それはなぜなのでしょうか？

本記事ではその理由と、本当にマンション経営だけが特別な税制措置が取られているのか、他の投資のケースと比べながら考察してみたいと思います。

マンション経営は株式投資より節税効果が高い！

以前のコラムで、節税目的がメインでマンション経営をするのは良くないとお伝えしました。どんなことも、やり過ぎは良くありません。財務省が平成27年に相続税法を改正したことにより、相続税対策として遊休地にアパートが乱立しました。その結果、アパート投資への融資が厳しくなってしまったことは記憶に新しいでしょう。

しかし、マンション経営は、ほどほどにしていても節税効果が得られるのは、なぜなのでしょうか。まずは、節税に対する簡単な考え方をご紹介します。

まず、株式投資の節税方法について考えてみます。株式投資で得た損益は、申告分離課税となり、利益に対して一律約20％の割合で税金がかかります。

一方、サラリーマンの給与所得やアパートなどの賃貸経営者の不動産家賃収入、個人事業主の事業所得等は、総合課税に当たります。

所得税は、各種の所得を合算した総所得金額を元にして税額を算出し、確定申告により納税する、総合課税が基本です。

申告分離課税は、特定の所得に対してそれぞれ単独の計算式で課税をしていくものです。他の所得税と合算しないで、分離して税額を計算し、確定申告により税額を納めなければなりません。

また、2016年より、証券投資の税制度が大きく改正されたことにも関係しています。変更後は、株式投資、投資信託、債券などの証券投資の全てが一律約20％の課税となりました。公社債投資信託や債券の譲渡益も課税対象となります。

これらの株式投資でいくら損失が出たとしても、損益通算による節税はできません。

マンション経営が保険よりも節税効果が高い理由

では、次に保険について考えてみましょう。

現在は、さまざまな保険商品が保険会社よって作られています。保険の種類によって、所得税がかかるものと非課税のものがあります。

整理してみますと、まずは課税されるものとして満期保険金、死亡保険金、個人年金保険の年金、祝金・生存給付金、解約返戻金、学資保険金、養老保険金等があります。

非課税のものとして、高度障害保険金、特定疾病保険金、リビング・ニーズ特約保険金、入院・通院・手術給付金、介護一時金などが含まれます。

課税の場合は、保険加入年数が5年未満の場合、増えた分の約20％が一律で課税されます。

保険加入が5年以上の場合で保険料契約者と保険金受取人が同一である際、受取人が受け取った保険金（満期保険金等）には所得税がかかり、一時所得として課税されます。課税対象額は次のように計算します。

課税対象額＝（保険金＋配当金－払込保険料－50万円）× 1／2

この算出された金額に所得税と住民税が課税されます。この通り、結局、保険も節税効果はあまり得られないということがわかります。

社会的貢献度が高いからこそ節税効果も高い！

さて、株式投資、投資信託、債券などの証券投資から保険商品まで検討してみましたが、どれも節税効果を得られないことがわかりました。

マンション経営では、初年度は、投資用マンションを取得した際にかかった諸費用と減価償却費を計上できます。

減価償却費とは、不動産の取得費用を法定耐用年数に分割し、会計上における費用のことです。帳簿上、不動産所得がマイナスとなり、所得税･住民税を大幅に抑えることができ、かなりの節税効果を生み出すことができます。

2年目以降は、購入にかかった諸費用が計上できなくなるため、それを除いた固定資産税やローン金利、設備修繕費用・保険料、減価償却費等の項目が毎年計上されます。2年目以降のマンション経営は収益がプラスとなるため、節税するのが難しいと思われている方が多いようです。

しかし、サラリーマンの場合は確定申告を行うことで所得税を抑えることができるため、節税効果が得られるのです。

不動産投資は、投資というより経営に近い側面をもっています。そのため、金融機関から融資を受けることができたり、損益通算で課税所得を低くすることが可能になります。

一般の投資であれば、利益に対して一律20％の課税がかかりますが、税金をコントロールできるのは経営的側面を持っているからです。投資家なのか経営者なのかによって実施することも変わってきます。

適正な投資を計画的に行い、収益と税金をコントロールしていくことが必要です。

以前のコラムでも述べた通り、過度な節税はNGです。過度な節税をしなくとも、それなりの節税効果を感じられるのがマンション経営だと言えます。増えた分に対して、一律課税対象にされてしまう投資商品と比較すると、メリットは一目瞭然でしょう。

マンションは、不動産として単に投資対象ではなく、生活に必要な物とカテゴライズされているのです。

日本では、社会的に意義があると考えられるものには税金が控除される傾向にあり、自分が所有している住まいを他の人へ提供する事業も、そのように捉えられています。

その結果、社会への貢献度が高いと認められているため、相続税、所得税、住民税、固定資産税等に対して優遇措置がとられているのです。それがマンション経営の魅力のひとつです。是非、経営者としての手腕を最大限発揮して下さい。

管理戸数が増えたら法人設立も検討を！

管理戸数が増えてマンション経営の規模が大きくなったら、資産管理会社の設立も検討してみてください。

資産管理会社を設立して法人化することで、税制面に大きなメリットがあります。

給料所得のあるサラリーマンが家賃収入を受け取ると、累進課税で所得税率が高くなり納税金額が増えます。そこで、資産管理会社を設立し法人税の課税制度を上手に利用して、節税をしようということです。

『サラリーマン』と『不動産賃貸業の経営者』という2つの顔を持たせることで、資産管理会社を設立して個人で課税される所得税率と、法人で課税される法人税率の両方を利用できるようにするのです。

法人の税金は個人に比べて低いという特徴があります。

個人の所得税率は最高45％であるのに対し、法人で課税される最高税率は30％程度です。

税率が低い法人税で課税されることで、収益は法人に内部留保という形で残ります。その内部留保は、定年まで受け取らず、サラリーマンを引退した後に、「給与として受け取る」もしくは「退職金として受け取る」などの方法で、返ってくるのです。

また、それだけでなく、ビジネスに関係ある費用を確定申告にて経費として計上できるという特徴もあります。例えば、修繕費用やマンション経営オーナーとしてスキルアップするための費用などが、それにあたります。

物件の規模にもよりますが、自宅を事務所としても利用し、家賃や公共料金の一部を計上したり、不動産会社との面談や内見の際の交通費や駐車場代、打ち合わせなどの業務で発生する交際費など「事業を行うのに必要な経費」という基準を満たせば、それも経費として認められます。

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