マンション経営.東京がお伝えするコラム|第3回

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マンション経営コラム|第3回 ワンルームマンション経営における堅実な不労所得の考え方

「不労所得」を得ることは決してネガティブではない

新聞記事を読む人。不労所得を得る基礎知識

学校を卒業してサラリーマンとして働き始めても、定年まで安定した生活を送れる保証はありません。実際にかなりの人が、会社の倒産やリストラ、賃金カットなどを受けています。
そして子どもを持つ家庭では、このような憂き目にあっても関係なく大学進学費用など出費は増えるばかりです。

会社からの給与だけで生計が成り立たなくなった時、妻が扶養範囲内で働き収入を得る家庭は多いのですが、ここから得られる収入には限度があります。
夫婦が2人の体を動かして働いても満足できる収入は得られない時代となっています。

夫婦がそれぞれ体を動かして働いて得た収入を「労働所得」といいます。
最近では2人の労働所得を併せても、子どもの教育費や夫婦の老後生活資金はまかなえなくなってきました。
もちろん毎年家族で海外旅行なんて夢の話、といった声も多くあります。定年後に、夫婦2人が暮らしていける貯金も残せるのかどうか、不安に感じる人も多いでしょう。
私たちは会社からの給与だけですべてをやり繰りするのではなく、他の手段を使って自分たちのお金を増やしていかねばなりません。

そこで、自分達が体を動かして働かなくても得られる収入「不労所得」を得る仕組みを作る必要が出てくるわけです。
できれば、夫が定年退職する時期を目処に、働かなくても収入が得られる仕組みを作っておかねばなりません。
このように考えれば「不労所得」とは決してネガティブな生き方ではなく、むしろ自分達の生活を守るためには不可欠な手段なのです。

サラリーマン生活を続けながら「不労所得」を得る方法

自分には「不労所得」がないと思っていませんか。

身近な不労所得には、銀行に預けたお金から受け取る利子も含まれています。年に、わずか数円でも立派な不労所得です。

不労所得にはこの他に次のようなものがあります。
■株式配当(FX)
■国民・厚生・共済年金
■印税
■宝くじ
■生活保護受給
■児童手当
■不動産賃料収入、不動産売却益
■アフィリエイト
■保険給付金
など。

中でも不動産投資は、少ない自己資金でスタートできて利回りが良い不労所得が見込めます。
ここではワンルームマンション経営を手段とした不労所得、資産形成の考え方について説明します。

ワンルームマンション経営は長期的視野で始める

借金少なくて安全な賃貸経営の可能性

まず大事なのはワンルームマンション経営で得る「不労所得」は、今足りないお金の埋め合わせをするために始めるといった短期的視野ではなく、数十年後の老後生活資金を確保するためというような長期的視野にたって始めることが必要です。

それではいつから、どんな準備をして始めるのが理想なのかといえば、
●開始時に物件をローンを組まずに購入できる資金がある
●開始年齢が若ければ、自宅を購入するよりも先に投資用ワンルームマンションを購入し、10~15年ぐらいでローンが返済できる

どちらかの条件に合えばワンルームマンション経営が始められます。

15年間でローンを返済するには、サラリーマンとして働きながら貯めたお金を積極的に繰り上げ返済に回すことがポイントです。
そのようにして、最初の物件のローン返済が完了する目処が立てば、次の物件を探して借入れを行って購入し、家賃収入でローンの元金と利息を支払える体制を時間をかけて作っていくのです。

このように考えると、ワンルームマンション経営は、20代~30代の方が少ない自己資金で始められることがわかります。
定年後に始めるなら、物件はローンなしで購入できる資金を用意しなければなりません。

ワンルームマンション経営のリスクについて

自己資金があって物件を購入すれば、マンション経営がすぐにできるわけではありません。
物件に入居者が決まり家賃収入が得られること、その先、住む人が変わってもその仕組みをずっと維持していけるようになることが必要です。

ここでワンルームマンション経営のリスクについておさらいしてみましょう。
(1)家賃下落
(2)マンション価格の下落
(3)火災・地震
(4)設備故障
(5)売却に時間を要する
(6)金利上昇

(1)と(2)については、投資物件を都内に絞り込めば、人口の増加、とりわけ単身世帯の増加が見込まれていること、ワンルームマンション建築条例の影響で、新築物件が建てにくい市況なのでリスクは他の地域に比べても少ないと言えます。

(3)ですが、火災保険は契約時に建物や家具・電化製品などの家財の補償も申告できますが(一部補償対象外あり)、地震保険に加入していても万が一の時の補償上限が火災保険の半分となるため、物件を選定するときは新耐震基準を満たした物件に購入を限定するなどのリスク回避が必要です。

(5)で物件を売却する時は、最短でも1カ月はかかるため経営に影響が出ないように注意します。

(6)の金利上昇については、サラリーマン生活をがんばりながら繰上げ返済を積極的に行い、借入金額を減らす対策をとります。

自宅の近くではなく東京でワンルームマンション経営

これまでにも説明したとおり、ワンルームマンション経営は、そのニーズが高い東京都内でするのが適しています。
物件の購入までは現地へ足を運んでも、その後は管理業務を管理費を払ってすべてマンション管理会社へ委託します。

「全部自分でやった方がコスト削減になるのでは」という考え方もありますが、不動産に関わる法律や税制の仕組みなどすべて自分で勉強し、事務処理を行うのは大変です。
いずれ物件数を増やそうと思うなら、管理費を払っても黒字になる目処が立った時点で業務を委託します。
サラリーマンを続けながらワンルームマンション経営を自分で行うのは、時間に制約が多すぎます。
会社の仕事が終わった後にマンション経営に関わる事務作業をしていれば、24時間働きづめとなりそんな生活は長続きしません。
たとえわずかでも収入を得たとして、定年後も延々とマンション経営に追われた生活が続くとすれば、家族も自分も心身ともに豊かな生活を送ることは困難になります。

「任せられるものは委託して、収益を出す」

ということが、ワンルームマンション経営の最終目標です。

ワンルームマンション経営に必要な自己資金の目安とは

ワンルームマンション経営を始めるためには自己資金が必要ですが、この額は投資を始める年齢によって必要額が変わってきます。

年齢が若い時に始めるなら、自己資金は少なくても大丈夫ですが、年齢が上がるにつれてその額は高くなります。

目安としては30歳代なら1000万円以上、40歳代は2500~3000万円、50歳代は4000~4500万円、60歳代は6000万円以上です。

実際に不動産投資をしている年齢は、40代、50代、30代、60代、20代の順に多くなっています。
なぜ若い世代の方が自己資金が少なくても不動産投資を始めやすいのかというと、投資家にとっても銀行側にとっても長期融資になる方がメリットがあるからです。

投資家側にとっては、長期融資を受けることで毎月のローン返済額を抑えることができます。
毎月の家賃収入から毎月のローン返済額を差し引いて利益を出しやすくなります。

銀行側は、できるだけ長く貸すことで利息を受け取ることができます。

もちろん融資期間が長すぎるのも双方にとってマイナスになります。
投資家は可能な限り利息分の支払いを少なくしたいと考え、銀行側はローン物件の耐用年数内、投資家の寿命内に融資を終えたいと考えています。

以上のことから、30歳代を目処に不動産投資を始めることができれば、互いにリスクも少ないと考えられています。

自己資金が少ない30代~40代の方が、ワンルームマンション経営が始めやすいとは言っても、この年代には子育て世代が多くなります。
妻や子供達のためにマイホームが欲しくなる年齢ですが、先に自分たちの家を買ってしまうのは得策ではありません。

ワンルームマンション投資で不労所得を得ようとするなら、自宅の買い時は、投資したマンションから得られる家賃収入で自宅ローンの返済ができるようになってからにします。

自宅を買うことが夢だとしても、その時期を決して焦らずワンルームマンションの収入から自宅ローンの返済をする仕組みを作る、「不労所得」が確実に得られるまで我慢し、投資に取り組む姿勢が求められます。

定年を迎えたときに、不労所得を得る仕組みが完全にでき上がっていることが、ワンルームマンション経営のゴールなのです。

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