ワンルームマンション経営の収入と支出
ワンルームマンション経営における収入はほぼ「家賃」
ワンルームマンション経営でどのくらい収入が期待でき、どのくらいの支出がかかるのか、これは気になるところではないでしょうか。
経済で言うところで”収益”というのは「収入－支出＝収益」、この簡単な式のことです。ワンルームマンション経営における「収入」はほぼ「家賃」です。「支出」には管理費・修繕積立金などのほか、ローンを組んだ場合にはその返済金があります。
不動産投資におけるワンルームマンション経営の”収益”を考える際は、収入は家賃価格、そして、支出を抑えるためにもさまざまな必要経費を知っておく必要があります。
ワンルームマンション経営の収入と支出
ワンルームマンション経営の収入と支出について見ていきましょう。
「収入」は、ほとんどが月々の「家賃」で占めます。その他には契約時の「礼金」、2年ごとの「更新料」があります。
そして、「支出」にはさまざまなものがあります。まずはワンルームマンション経営の必要経費として以下のようなものが挙げられます。
● 管理費、修繕積立金
● 賃貸管理会社手数料（賃料集金代行、苦情対応、賃料滞納への対応などを依頼した管理会社への手数料）
● 固定資産税（年１回）
● 火災保険／地震保険
必要経費以外に支出としてあるのが、ローンです。ローンがある場合は「ローンの月々の返済金」が支出に加わります。ローンの返済については、月々のローン返済を家賃収入で全て賄う方法と、半分など多少は自分のキャッシュから出し、残りを家賃収入と合わせて返済していくという考え方もあります。
しかし、借入金額や頭金の金額によっては、ローンがあっても支出をコントロールし、手元にキャッシュを残すことも可能です。
一方でまったくローンを使用せず、もちろん全額現金のみで不動産投資を行うこともできます。 その場合、ローンがない、借り入れがないというリスクがないという一方で、ローンを組んだ方が「融資制度」のメリットを活かせない、さらに高サラリーマンの方にとってみれば年収の高さを利用できないといったこともあります。
不動産投資の「収益」とは、”毎月の家賃収入”からこれら必要経費とローンの残債という支出を差し引いたものになります。
ワンルームマンション経営の２つの利回り
ワンルームマンション経営の投資には、「利回り」という言葉が必ず出てきます。基本的なところをおさえておきましょう。
「利回り」とは、投資した金額に対して得られる見込み収益の”割合”です。
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りとは
表面利回りとは、『年間の家賃収入を物件価格で割ったもの』のことを言い、計算方法は以下の通りです。
表面利回り（％）＝ 年間収入 ÷ 不動産価格 × 100
たとえば、ワンルームマンションの物件価格：2,000万円、毎月の家賃収入：9万円の場合だと、利回りは以下のようになります。
年間の家賃収入：9万円×12ヵ月＝108万円
家賃収入108万円÷物件価格2,000万円＝0.054
つまり、この物件の不動産投資の利回りは「5.4％」となります。
表面利回りは、収益率の比較に用いられるもので、投資用マンションのパンフレットなどに記載されている収益率の数字は、この「表面利回り」とお考えになっていいでしょう。
実質利回りとは
実質利回りとは、『不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いたものを物件価格で割ったもの』のことを言い、計算方法は以下の通りです。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷ 物件価格
実際にワンルームマンション経営を始めてオーナーになれば、経営していく上で、前述したようにさまざまな支出、必要経費があります。
たとえば、ワンルームマンションの物件価格を2,000万円、毎月の家賃収入が9万円、毎月のマンションの管理費と修繕積立金等の支出の合計が１万円、固定資産税8万円の場合だと、利回りは以下のようになります。
●収入
年間の家賃収入：9万円×12ヵ月＝108万円
●支出
年間の管理費と修繕積立金：1万円×12ヵ月＝12万円
固定資産税：8万円
12万円＋8万円＝20万円
実質利回りは（年間家賃収入－年間経費）÷ 物件価格 で算出するため次のようになります。
実質的な収入88万円÷物件価格2,000万円＝0.044
つまり、この「4.4％」が不動産投資の「実質利回り」になります。
これは、ワンルームマンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。実質利回りは表面利回りから１％引いた程度となることが多いようです。
ワンルームマンション経営は、着実に資産を形成
上記で挙げた数字は、よくあるものです。実質利回り「4.4％」という数字が表しているとおり、決して高い数字ではありません。ワンルームマンション経営は、売却益（キャピタルゲイン、購入金額ー売却金額＝売却益）で大きく稼いで利益を出すような「一獲千金」とは別のものとお考えになった方がいいかも知れません。
もちろん、物件によってもっと高い利回りのものはたくさんあります。しかしながらワンルームマンション経営は、長期的かつ安定的に家賃収入を得ることを目的としたものです。不動産投資は、「一棟か区分か」「新築か中古か」によって全く性質の異なるものになりますので、この点はぜひ間違わないようにして頂きたいところです。
ワンルームマンション経営はあくまでも、【リスクや支出を抑えながら着実に資産を作っていく】という堅実さを忘れずに進めることが成功の秘訣です。
新築ワンルームマンション経営は、賃料下落がリスク
ワンルームマンション経営では、「新築」と「中古」があります。
新築ワンルームマンション経営では、中古に比べて金利が安いメリットがありますが、賃料下落が大きなリスクと言えます。新築時は、新築プレミアムがありますので、相場より高い賃料が付きますが、入居者が入れ替わると家賃が下がるのが一般的です。
家賃が下がっても修繕費などの支出は同様にかかります。賃料が下がった時のリスクをこの後、確認していきましょう。
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収支が悪くなると収益性も下がる
家賃が下がると、当然収入と支出は悪化します。新築時の家賃から1万円下がるケースも珍しくありません。家賃が下がれば、直接的に毎月の収益にダメージがあるばかりか、収支が悪くなると収益性も下がるため、他の数字にも影響が出てくるのです。
収益性が下がると市場評価が下がり、資産価値が目減りする可能性もあります。収益の源泉である家賃収入が少なくなれば、ワンルームマンション投資を判断する際の利回りも低下するのは、ご理解いただけるでしょう。利回りが下がれば、売却時に困ることは間違いありません。
それでは、中古ワンルーマンションの値段はどのようにして決まるのかを確認し、その影響をお伝えいたします。
販売業者は収益還元法で価格を決める
中古ワンルームマンションは、どのようにして価格が決まるのでしょうか？一般的に仲介不動産業者や販売業者は、家賃相場を参照した収益還元法で価格を決めています。
私たちの事例では、こんな事例がありました。販売した時の家賃は85,000円だった中古ワンルームマンションが、購入後に退居が決まり入居者を募集したところ、98,000円で新しい入居者がついた事例です。
この場合、
102万÷4.5％≒2267万円（購入時の家賃で計算した不動産価格の計算イメージ）
117.6万円÷4.5％≒2613万円（購入時の家賃で計算した不動産価格の計算イメージ）
になるのです。
収益不動産の計算は、一般的に収益還元法で計算され、その公式は【年間家賃収入÷相場利回り（期待利回り）＝収益還元価格】になります。
つまり、上の物件を所有したオーナー様は、購入してすぐに毎月１万3000円のキャッシュフローがプラスになっただけでなく、含み益を350万円ほど獲得したことになります。この事例は、私たちの事例の中でも良い方の事例ですが、購入した物件の家賃が上がることは珍しいことではありません。
逆に新築のワンルームマンションを購入した人は、上で説明したことの逆の現象がおこります。つまり、毎月の収入が少なくなり、売却時の資産価値が大幅に下がったということです。今では、オンライン上で家賃相場は無料で確認できます。自分が購入する物件の家賃がどうなのか？確認してから購入して、不動産投資を始めても遅くはないでしょう。
所有物件の価値が下がると運用失敗のシグナルです
ワンルームマンション経営で成功したいなら、利回りだけでなく、その物件の家賃相場を見ることも重要です。今ついている家賃が上がれば「得」でき、下がれば「損」をするわけですから、慎重に確認しましょう。
所有物件の家賃が下がることは、毎月のキャッシュフローの悪化を意味します。そして、その流れから所有物件の資産価値も下がる訳ですから、売りたいと思ってもなかなか売れません。そういった失敗オーナー様が、最近増えています。
家賃相場や動向は、運用の成否を決めるシグナルです。不動産投資をする際はこのポイントをしっかり覚えておきましょう。
賃貸住宅は、入居者に入居してもらうことが重要
家賃が重要なことは、上の説明でご理解いただけたと思います。それでは、家賃そのものは、誰が決めるのでしょうか？それは、入居者です。入居者が、その家賃を支払ってもいいと思うから、家賃はその金額に落ち着くのです。つまり、家賃とは、ワンルームマンション経営をしている投資家の都合で決まるのではなく、入居者がその家賃を払ってでも住みたいと思うかで決まるということを覚えておいて下さい。
入居者が住みたいと思う大きな要因は、立地です。東京を含めた神奈川・千葉・埼玉県の1都3県は、世界の中でも有数の人口をほこっています。それだけ、需要のある魅力的な立地なのです。
なぜ？都心に人が集まるかは、勤務先が千代田区・港区・中央区の都心3区にあるからです。それでは、人気の物件の立地とはどのような立地なのかと言えば、通勤に便利なところなのは言うまでもありません。
オフィスがどこにあって、そこに通勤しやすいエリアを逆算して物件を購入すれば、入居者の利便性は悪くないはずですから、入居者は確保できます。その際に、気をつけたいのは、家賃設定が相場なのかどうかです。
いくら場所が良くても、相場より家賃が高ければ、入居者から敬遠されます。そこも意識しながら、エリア選びをしていきましょう。
空室を避けるために人気の設備を満たしているか
入居者を確保するためには立地も大事ですが、建物やお部屋のグレードも大事。特に、最近は外出自粛やテレワークなどの影響で室内にいる時間も多いので、人気の設備は満たしておきたいところです。最近人気の設備は、宅配ボックス、24時間ＯＫのゴミ置き場、独立洗面台、大きな収納、システムキッチン、ホームセキュリティーなどです。それらの設備があれば、入居者からの満足度も上がり入居率も高くなるでしょう。
人気の設備を備えるのであれば、25㎡ほどの広さは欲しいところです。最近の新築ワンルームは、専有面積が広くなっている傾向があります。テレワークの影響もあり、ワークスペースを確保したい入居者の要望を考えれば、今後もその傾向は強まるでしょう。
古い物件もリフォームすれば、設備は新しくなりますが、物件の広さだけはどうにもなりません。少子高齢化の影響があっても、都心から人がいなくなることは考えにくいですが、広い部屋が求められる傾向は続く可能性があります。そんなケースにも対応できるように、魅力的な広めのワンルームマンションを購入しておくのも戦略の１つと言えるでしょう。
賃貸取引では、グレードが高い物件の募集期間は短い
賃貸の取引では、グレードが高い物件の募集期間は短くなることが一般的です。和不動産の年間平均入居率は、99.5％を超えています。立地や建物の設備を間違えなければ、入居者の確保は可能です。
不動産投資の利回りは、家賃が確実にとれる前提に基づいて算出されるから意味があるのです。ですから、確実に取れる家賃をしっかり調べてから、支出についても理解してから計画することをお勧めいたします。
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