4つの投資スタイルを把握しマンション経営に臨む | コラム(12)

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マンション経営コラム｜第12回 4つの投資スタイルを把握しマンション経営に臨む

投資寿命が長いマンション経営

マンション経営が他の投資に比べ投資寿命が長いため、幅広い年代の人に受け入れられる投資です。

年代が違うと保有資産が違うこともありますので、成功というゴールへたどり着く時間や難易度も違いますから、それぞれ計画的にマンション経営をしなければなりません。

例えば、30～40代のサラリーマンの方に適した安全性を重視したゆったりした投資スタイル、ある程度まとまった資産がある方が資産を飛躍的に拡大させる投資スタイル、大家さんを仕事にしたい方に適したキャッシュフロー最優先の投資スタイル、資産を寝かすことをある程度覚悟できる人に適した海外の不動産への投資スタイルがあります。

これらの投資スタイルを組み合わせて、日本で行うものは、物件の立地を分散することでリスクを回避しましょう。

海外の不動産への投資については、他の投資と組み合わせたほうがリスクは回避できます。

安全性を重視した、ゆったりした投資スタイルについて

安全性を重視した、ゆったりした投資スタイルは、マンション経営に手間をかけずにリスクを極力避けることができます。

このスタイルではローンを利用して物件を購入、ローンの返済には家賃収入を充て、売却益によってローンを完済させ、利益を確定することができます。

例えば、立地が良いワンルームマンションをローンで4～6部屋購入して、管理会社に管理を委託して15～25年が経過します。
ローンの返済額が少なった時点で、2～3部屋を売却した売却益で、残りの2～3部屋のローンを完済させ、借金無しでマンション経営を行うことができます。

ただこの投資は、リスクを回避するため、20～30年という長い投資期間が必要なので、30～40代のサラリーマンの方に適しています。

資産を飛躍的に拡大させる投資について

資産を飛躍的に拡大させる投資は、マンションやアパートを数棟購入して、高額な家賃を得て、利回りが下がったら売却するスタイルです。

このスタイルでは、流動性の低いマンションやアパート1棟まるごと売却しなければならないリスクがあり、売却時期に注意しなければなりません。
さらに、高額なローンを利用していると減価償却といった恩恵が受けられなくなり、高額な税金が課せられることもあります。

高額な税金の支払いを避けるためには、賃貸用のアパートなどを追加で購入して減価償却といった恩恵を受けるようにしなければなりません。
このようなことから、この投資はある程度まとまった資産がある方に適したスタイルです。

キャッシュフロー最優先の投資について

キャッシュフロー最優先の投資は、都市圏のマンションにこだわらず、地方のアパートや戸建ても視野に入れ、高利回りの物件に絞って投資していくスタイルです。

このスタイルでは、地方のアパートや戸建てをリフォームして家賃を上げて、投資した資金を素早くする回収することが重要です。

常に物件を売却できるようにしながら、10～15年で資金の回収を目標にします。
キャッシュフローを最優先にするために、物件の管理はオーナー様が行なうので、大家さんを仕事にしたい方に適したスタイルです。

海外の不動産への投資について

海外の不動産への投資は、将来値段が上がることが予想できる新興国の不動産に投資するスタイルです。

ローンなどが利用できない新興国では、持ち出しの資金で投資するため、ローンの恩恵であるレバレッジが効かないといったデメリットがあります。

さらに、新興国では、物件の設計をはじめ建設、管理のレベルが日本に比べばらつきがある上、建設する前に投資をするスタイルが一般的なので、資産をある程度寝かすことを覚悟できる人に適しています。
デメリットは多いですが、新興国の発展によってはハイリターンになる可能性は十分あります。

投資スタイルを分散するより物件の立地を分散してリスクを回避

これまでご紹介した投資スタイルを組み合わせることで、リスクを回避しようとする考えがあります。

ただ、日本で行う投資については、組み合わせることで複雑になり、見極めの判断を誤ることが予想されますのであまりおすすめできません。
日本で行う投資は、物件の立地を分散することでリスクが回避できます。

一方、海外の不動産への投資については、他の投資と組み合わせたほうがリスクは回避できます。

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