マンション経営.東京がお伝えするコラム|第13回 不動産価格を左右するお金について知る

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マンション経営コラム｜第13回 不動産価格を左右するお金について知る

不動産市場へ資金が流入し不動産の価格は高騰する

価格高騰

DCF法は、金銭の時間的な経過による価値を考慮し、投資とキャッシュフローの関係を考えるための尺度です。

DCF法における現在価値（PV：Present Value）が高まれば高まる程、不動産市場へ資金が流入し不動産の価格が一気に高騰します。
ただ、値動きが小さい幅になるサインが発せられた後に不動産の価格はピークに達し、次に値下がりが始まります。

このサインを見逃さず、大規模な修繕費に充てる資金がなかったり、減価償却が減り納税額が増えたりした不動産は売却しましょう。
ただ、売却の予定がない不動産まで売る必要はなく、安定した利益が見込める不動産は保有しましょう。
なぜなら、バブル崩壊後、リーマン・ショックやJリートにより不動産市場は揺れ動きましたが、不動産の収益に関しては、ほとんど影響がなかったためです。

投資とキャッシュフローの関係を考えるDCF法について

DCF法について

ディスカウントキャッシュフロー法の略称であるDCF法はご存じでしょうか？

不動産など長期的な投資の効果を測るための尺度として使われるようになったDCF法は、3年以上の投資回収期間を対象とし、金銭の時間的な経過による価値を考慮します。
金銭の時間的な経過とは、現金で1000万円を今受け取るのと、1年後受け取るのとでは、どちらがあなたにとってお得感があるのか、という話です。

当然、イメージ的に今現金で1000万円受け取ったほうが、お得だと感じると思います。
今1000万円受け取ってすぐに貯金すれば、1年後には金利がプラスされるので、確実に利益になることからも裏付けられます。

DCF法では金銭は時間的な経過によって価値が変動していく

例えば、1000万円でしたら、金利2％の定期に預ければ1020万円を一年後に増えることは確実です。
それでは、１年後の1000万円は現在の価値に換算すれば、いくらになるでしょうか？
DCF法によれば、1年後に受理する1000万円の現在の価値は、1000／(1+0.03)=約971万円になります。
これが2年後になると、1000／(1+0.03)²=約943万円になってしまいます。

このように、DCF法では、金銭は時間的な経過によって価値が変動していくため、将来獲得することができると予測されるキャッシュの全部を現在の価値に計算し直し、同一の時間軸上で比べます。

定期の金利を割引率と呼び、現在の価値に変換したキャッシュのことを現在価値（PV：Present Value）といいます。
また、将来獲得することができると予測されるキャッシュのことを正味現在価値(NPV：Net Present Value)といいます。

リーマン・ショックのようなことがあっても不動産を手放す必要はない

DCF法における現在価値が高まれば高まる程、不動産市場への期待感が高まり、資金が流入し不動産の価格が一気に高騰します。
値動きが小さい幅になるサインが発せられた後、不動産の価格はピークに達し、次に値下がりが始まります。この際に、過剰融資分が表れます。

過去、日本にもあった不動産バブルでは、値動きのピークに近づいた時のサインが出ていたにも関わらず、まだ上がると勘違いをしてしまった投資家が多く、売却予定の不動産を売却する時期を逸してしまったことにあります。
それから、不動産価格の下落が止まるまで時間がかかりましたが、現在では、また高騰に転じています。

不動産投資で注意しなければならないのは、このサインを見逃さないことです。
サインが発せられたら、大規模な修繕費に充てる資金が無かったり、減価償却が減り納税額が増えたりした不動産は売却しましょう。
ただ、売却の予定がない不動産まで売る必要はなく、安定した利益が見込める不動産は保有しましょう。

バブル崩壊後、リーマン・ショックやJリートにより不動産市場は揺れ動きましたが、不動産の収益に関しては、ほとんど影響がなかった事実もあります。

この先、同じようなことがあっても、無理に不動産を手放す必要がないということです。株式会社は、経営が傾けば株式の配当金は無くなることが多いです。倒産すれば、株券は紙切れとなってしまいますが、マンション経営はそのようなことはありません。

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