不動産投資、キャピタルゲイン狙いはリスクが高い！？
不動産の利益を上げる２つの方法
マンション経営など、不動産投資で利益をあげる戦略は２つあります。
一つはキャピタルゲインと言われるものです。キャピタルゲインとは、購入した不動産の時価が購入時より上昇し、購入価格以上の値段で売却できた時に得られる不動産の売却益のことです。たとえば、900万円で購入したワンルームマンションが1000万円で売れれば、差額の100万円がキャピタルゲインです。
もう一つはインカムゲインです。インカムゲインとは、マンションを購入し、それを運用して月々に得られる家賃収入のことです。家賃10万円で賃貸物件を所有・運用していれば、その10万円がインカムゲインとなります。
マンション経営のなかでも、中古マンションへの投資は、物件を低価格で購入できるため、誰でも始めることができます。
では、どちら狙いの不動産取引が有利なのか？
不動産投資を語るときに必ずついて回る人気のテーマですが、やはりキャピタルゲインを狙うのはおすすめできません。その理由と考えを、この記事で紹介してみましょう。
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バブル期に盛んだったキャピタルゲインは不確定
バブル期にはマンション１棟を購入し、短期間にそれを売却してキャピタルゲインを得るという手法がさかんに行なわれました。当時は物件を購入すれば高くなり、高くなった物件をすぐ売ることができたからです。
しかし、そうした状況は過去の話に過ぎません。
そもそも不動産というものは、短期間に売買できるものではありません。 キャピタルゲイン狙いで中古マンションを購入し、あなたが「さあ売りに出そう」と思えば買い手が現れる、 それもあなたの購入額より高い価格で不動産商品を買おうとする人が現れるということあまり期待できません。 キャピタルゲイン狙いは、不確定なものを過度に期待する手法と言えます。
東京都によると、東京都の一世帯当たりの人員は2021年6月時点で1.95人。2040年には1.85人に減少すると予想されており、東京では単身者が増加しています。
ワンルームマンションを取り巻く環境は熱さをはらんでいるのは事実ですが、決してバブル期のような値上がりやキャピタルゲインを保証するものではありません。この点は、冷静に考える必要があります。
一攫千金を狙うキャピタルゲインはリスクが高い
また、不動産の価値は恒久的なものではありません。
バブル後の土地価格の下落を見れば誰でもわかることです。おそらく、日本中がバブルに浮かれていた時期にも、数少ない人々はその終焉を予測していたでしょう。
しかし、そうした人たちでも2008年9月15日、リーマンブラザーズの経営破綻をきっかけに起きた「リーマンショック」を予測できたかどうか。
経済は何が起きるかわかりません。一攫千金のキャピタルゲインを狙うのはリスクが高すぎます。
もちろん、まとまった資金を得るため保有しているマンションを手放す必要が出る場合もあるでしょう。しかし、そうした際も「自分が希望する金額で買ってくれる人が現れたら売ろう」という余裕のあるスタンスをとりたいものです。
売り急ぎは足元を見られ、結局損失を出す可能性が高いからです。キャピタルゲインを一途に狙うのは「売らんかな」の姿勢があからさまで、より足元を見られることになりそうです。
長期的に安定的な収入を期待できるインカムゲイン
中古マンション経営の目的、あるいは「強み」は、長期にわたって安定的に収入を得られることにあります。
先にあげた数字を使えば、月々10万円、年間で120万円の家賃収入（インカムゲイン）を継続的に得ることができます。
月々の収入が桁はずれに大きいということはありませんが、家賃は物件価格ほど価格の上下がないため、今後もし景気が悪くなったとしても、入居者さえ入っていれば家賃は今までどおり入ってきます。
ローンを組んでいたとしても、銀行の返済が滞る可能性が減り、計画的に利益を期待できます。
こうしたメリットを活用すれば、マンション経営で得られる不労所得によって、ゆとりある老後の生活を送ることも可能になってくるのです。
まとめると、毎月コツコツと家賃収入を得て所得を増やしていく、インカムゲインを狙える中古マンション経営こそ「資産形成」に最適であり、成功の近道と言えるのです。
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