マンション経営コラム｜第1回 マンション経営の追い風「ワンルームマンション規制」
マンション経営において重要な情報は過去ではなく未来に存在する
マンション経営を行う上で、情報収集は絶対に欠かすことのできない重要な作業の一つです。投資とは、未来に資金を投じることです。情報がなければ戦略を立てることもできません。戦略なき投資の成功確率は限りなく0に近いといっても過言ではありません。とくに重要なのは、3年後、5年後、10年後といった近い将来についての情報と、最近の不動産トレンドを収集することです。オーナー様が成功するためには、先々どうなっているかが大事なことです。
世の中の状況は日々刻々と変化しています。未来を予測し、そこに資金を投じることこそが投資です。再開発情報や各種法令の改正などから、将来の不動産市況を予測することが大切です。
投資において過去の出来事や成功事例は無駄とは言わないものの、必要以上に意識することはありません。現状と未来の分析を怠り、過去にとらわれ過ぎないよう十分注意してください。特にインフレ期にデフレ期に流行ったやり方をすると後悔することもあります。インフレ期にはインフレの恩恵を受けやすいやり方を選ぶことが大事です。
次に重要となるのがどこから情報を得るかです。現在、私たちは マンション経営に限らず本やインターネットによって以前とは比べ物にならないほどのたくさんの情報を得ることができます。しかしそこには新旧、真贋を含め、ありとあらゆる情報が点在しています。その中から自分にとって良質な情報だけを入手することは実はとても困難なことなのです。そして、情報は無意識のうちに自分の都合の良いものを集めがちです。しっかりと裏側まで確認が必要です。
"餅は餅屋"とことわざにあるように、情報収集には不動産会社などの専門家を活用してください。いくら事業とはいえ、オーナー様は年がら年中不動産のことを考えているわけにはいきません。一方、私を含めて、不動産会社は365日、毎日不動産と向き合っています。不動産関連業者にしか使えないデータベースサービスもあり、圧倒的に有利な環境にあります。これを利用しない手はありません。専門家を味方につけることは立派な戦略の一つといえます。
近い将来の情報と最近の不動産トレンド１【2015年問題】
近い将来についての情報と、最近の不動産トレンドということで、二つほど実例をご紹介します。まず一つ目は相続税改正によって、すでに一部地域では不動産の供給過剰が出始めている「2015年問題」です。
2015年2月に「空家等対策の推進に関する特別措置法案」施行され、これまで空家が増加する一つの要因とされていた、固定資産税の優遇措置の改善策として成立したものです。この法律によって、自治体の市町村長の権限で空家と思われる不動産の立入り調査や、所有者に対する勧告、強制執行等ができるようになりました。
さらに当該不動産が空家と認定されれば、固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。現在、これによってこれまで空家だった建物の賃貸や売却の動きが進み、とくに地方においては賃貸物件の供給過剰が起こり始めています。
逆にそれを避けるようにアパートを処分し、都市型のマンションへ相続対策がシフトしてきます。土地の２極化の勢いは今後も増してくることが予想されます。
近い将来の情報と最近の不動産トレンド２【2019年問題】
次に近い将来についての情報として話題となっているのが「2019年問題」です。これは前項の2015年問題ともリンクしています。世界に類を見ないスピードで高齢化が進んでいる日本。晩婚化、少子化などによる人口減少によって、2019年に世帯数がピークアウト(頂点に達し、そこから減少に転じること)すると言われています。
世帯数が減少していくということは、当然、住宅需要も減少していきます。これによって、現在は一部地域で出始めている賃貸物件の供給過剰が、全国規模で起こるのではないかと言われています。これが不動産業界における2019年問題です。
今後も人口が維持されるエリアは、東京と沖縄というデータもあります。戦略の転換が必要なエリアもありますので、しっかりと対応したいところです。
2015年問題、2019年問題。どちらも本やインターネットで少し調べればすぐに情報を得ることができます。しかし、自分が賃貸物件を購入、もしくは建築しようと考えている地域周辺の最新情報(現在の賃貸物件の軒数や、今後、近いうちに賃貸になるであろう物件の軒数)は本やインターネットで知ることはまずできません。都合の良い情報だけを集めてしまうと悪い所も見落としがちです。
本やインターネットで入手できる情報は、基本的には誰もが知っている、知ることのできる一般的な情報であることがほとんどです。自分が求めている地域の情報をピンポイントで知るには、自分の足で一つひとつ歩いて総合的に調べる必要があります。
しかしそれでは時間と労力といったコストが大きくかかる上、必ずしも欲しい情報が入手できる保証もありません。そこでコストをかけずに欲しい情報を入手するには、やはり信頼できる専門家を味方につけることが一番であるといえます。
専門家でなくては入手できない情報を上手く活用できれば、今後の住宅不況というピンチをチャンスに変えていくことも不可能ではありません。
業者を通さずにコストカットしたい方は、不動産業者並みの専門性が必要になります。普段忙しいサラリーマンの方は、リスクの少ないやり方でサポート体制の整った環境でマンション経営を行うことをお勧めいたします。
ワンルームマンション規制が作られた本当の理由
2015年問題はどちらかといえば地方で起きている問題です。そこで次は都内23区内で起きている問題をご紹介します。
2007年頃からワンルームマンション規制によって、23区内の新築ワンルームマンションの供給は激減しています。規制の理由としては、ワンルームマンションの入居者は単身者で若者が多いため、夜騒いだりして近隣住民と調和をはかれない、といったことが表向きには言われています。しかし、規制の裏事情として、2007年の税制改正が大きな要因となっています。
ワンルームマンション規制の背景には、市区町村への国庫負担金の分配の廃止が関係しています。それ以前は、国がいったんまとめて集めた所得税を、市区町村に分配していました。
それが2007年の税制改正で分配がなくなった代わりに、住民税の割合を上げるといった形に変更されました。これは、「必要な予算は各自でまかなってください」ということで、市区町村の努力によって魅力的な街作りや市民サービスを実現。それによって住民を増やすとともに税収も増やし、各自治体の自立を促すというのが狙いです。
住民税を支払わない若年層が居住するワンルームマンション
では、なぜ、税制がワンルームマンションに関係あるのでしょう？実は、ワンルームマンションには、実家から住民票を移していないなどの理由から、住民税を払っていない入居者が多いからです。そして、若年層のサラリーマンは低所得者が多いという現状もあります。
住民税や消費税が取れないとなれば、市区町村はワンルームマンションが増えてもらっては困る。市区町村という決まったエリアの中で効率よく税収を得ていくためには、ファミリーや企業に来てもらうのがベター。そこで、排除したいのが単身者向けのワンルームマンションというわけです。そのため、２３区のワンルームマンションは、条例や指導要綱で建築が規制されているのが現状です。15戸以上のマンションを建築する際には30㎡以上のファミリーマンションを入れなくてはいけないという決まりがあります。
ワンルームマンションの良い所は、少ない土地でも建築できたことです。事実上、こういったマンションが建築できなくなったので、供給が一気に落ちる結果になりました。
賃貸需要があり物件供給が少ないエリアをピンポイントで狙う
モノの値段は、需要と供給のバランスで決まります。需要があれば値段は上がる。つまり、需要はあるが供給量の少ないエリアで物件が購入できれば、高い賃料がとれるので、不動産投資の成功を大きくたぐり寄せることができます。
上述した税制改正のため、とくに東京23区には、ワンルームマンションを建てる際のさまざまな規制が設けられ建てづらくなりました。その反面、23区内での単身者は、増加の一途をたどっています。つまり、需要は増えているのに供給が追いつかない状態なのです。そうすると、規制前に建てたマンションの価値が上がってきます。
今、どの地域で賃貸需要が高く、物件供給が少ないのか？規制前に建てられたマンションの中でお買い得の物件はあるのか？
成功するオーナー様は、専門家を味方につけて、このような情報をいち早く掴み、行動に移しています。
優良な情報を入手する方法
ここまで、マンション経営において情報収集と信頼できる専門家を見つけることの重要性についてご説明してきました。最後に優良な情報を入手する方法をご紹介します。 実はそれほど難しいことではありません。自分が専門家に信頼されるオーナーになれば良いのです。 明確な意思を持ち、それをしっかりと専門家に伝えられること。専門家は「このお客様は本気でマンション経営をやろうとしているのだな」、「希望が合致した物件があればちゃんと購入してくれるな」と思えば優良な情報を提供してくれます。
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