マンション経営コラム｜第4回 マンション経営で成功するためのセオリーとは？
マンション経営の仕組みを学び、不動産の専門家の意見やアドバイスを聞くことが重要
日本の経済や年金制度に不安がある方は多く、自己防衛としてマンション経営を志す方が、増えても不思議ではありません。
マンション経営を考える場合、将来理想とする生活をするために、どのくらいのお金が必要か、試算することが必要です。
また、リスクを抑えマンション経営で着実に資産を蓄えるためには、時間が必要なため、長いスパンで計画を立てる必要があります。
マンション経営は、FX、株式、投資信託、外貨預金、個人年金、預金といった投資や投機の中では、ミドルリスク・ミドルリターンといった位置づけです。
FX、株式、投資信託は、外的な要因でリスクが大きくなり、投資家の裁量ではどうにもならないことが多いです。
マンション経営は個人年金、預金よりはリスクはありますが、オーナー様が管理できるリスクなので、やり方によってはうまく回避することができます。
マンション経営はメリットばかりではなくリスクもあり「私は素人だから、マンション経営については、プロに任せておけば成功する」という考え方をするよりは、不動産の専門家の意見やアドバイスを聞きながら、自分に一番合う投資方法を選択できるように、マンション経営の仕組みをまず学ぶことがセオリーです。
マンション経営では具体的な目標を持つことが大切
マンション経営を志す方は多いと思います。
「将来、年金だけの収入では、豊かに暮らせないかもしれないのでマンション経営をしてみたい」とか、「マンション経営で一儲けして資産を増やしたい」とか、色々思惑はある人が増えています。
こういった思惑が増える理由は、日本の経済や年金制度に不安があるからです。
例えば、経営者が問題を起こしたり、経営不振に陥ったりして、工場などが閉鎖され社員がリストラされるニュースはよく耳にしますよね。
自分がこの先、「このような理不尽なリストラに遭わない」と言い切れる方が、どのくらいおられるでしょうか？
また年金制度に不安を持たれている方も多いと思います。
世代間の助け合いで成り立つ年金制度は、少子化によって老人を支えるはずの若者が減ってしまい、この先、厳しい状況になることは誰が考えても明白です。
東京で、ゆとりある生活をご夫婦で送るためには月37万円必要だといわれているにもかかわらず、年金だけでこれだけの金額を賄える方はどのくらいいるでしょうか？
このように、頼りにならない日本の経済や年金制度に期待するのではなく、自己防衛としてマンション経営を志す方が増えても不思議ではありません。
マンション経営を志す方は、まずはご自分が将来理想とする生活を具体的に想像することが重要です。
将来理想とする生活をするために、どのくらいのお金が必要か試算します。
ただ、リスクを抑え、マンション経営で着実に資産を蓄えるためには時間が必要であるため、長いスパンで計画を立てる必要があります。
目標の大きさにもよりますが、できるだけ早く計画を立てる事をおすすめします。
マンション経営はミドルリスク・ミドルリターンといった投資
不動産には投資という言葉をよく使いますが、FXや株のデイトレードなどは投機と言われることがあります。
投機は株や外国為替などの値動きで利益を得ることで、不動産もバブル全盛期は地価が上がり続ける土地神話があり、不動産を売買するたびに売却益が得られたために、投機的な要素がありました。
ただ、バブル崩壊後20年経過して、不動産は大きく儲ける投機的な要素は少なくなりましたが、コツコツ家賃収入でお金が増やせる投資へ変貌しました。
例えば、投資や投機でリスクの大きい順に並べると、FX、株式、投資信託、外貨預金、マンション経営、個人年金、預金となります。
大きな利益が得られる可能性がある順に並べると、FX、株式、マンション経営、投資信託、外貨預金、個人年金、預金となります。
これらの順番を考えると、FX、株式はハイリスク・ハイリターン、マンション経営はミドルリスク・ミドルリターンといった投資や投機であることが理解できます。
これらの投資や投機のリスクについてご紹介します。
FX(外国為替）は、異なる2種類の通貨を交換し取引します。
このため、交換するときのレートは、各国の経済や政治の状況をはじめ、金利、貿易収支など、外的な要因によって常に変動するためにリスクが高いです。
株式で利益を得るためには、配当金を待つか売買するしかありませんが、FXと同じような外的な要因によって大きく変化するリスクがあります。
投資信託はファンドともいわれ、投資家から資金を調達し、株式や債券などに投資・運用するものなので、元本の保証はないですし、資金の運用や投資は他人に任せる訳ですからリスクは高いといわれています。
外貨預金は、円預金より高い金利である反面、元本割れするリスクがいつもつきまといます。
マンション投資は個人年金、預金よりはリスクは高いですが、リスクはオーナー様が管理できる範囲なので、やり方によってはうまく回避することができます。
最近では、ゆうちょ銀行が不動産投資に参入というニュースが流れました。ある意味国民銀行でもあるゆうちょ銀行がマイナス金利時代の今、運用手段として国債の代わりにリスクとリターンの兼ね合いで不動産投資を選択したのは大きな意味があります。
不動産の専門家のアドバイスなどから自分に合う投資方法を選択
マンション経営で成功する可能性が高い人の特徴をご紹介します。
職業は問いません、サラリーマンをはじめ、経営者、自営業などさまざまな職業の方が成功する可能性が高いです。
ただ、サラリーマンの方は安定した給与所得がありますので、ローンの審査が通りやすく資金調達がしやすい傾向にあります。
また、安定した収入を得られ家族に何かを残したいと思っている人や、面白いところで、計算が苦手で細かいことに無頓着な人も成功する可能性が高いです。
計算が苦手で無頓着な人と聞くと、マンション経営に向かないように感じられる方も多いでしょう。
しかし、物件を購入するまでは色々やることがあるマンション経営ですが、購入後は管理会社に任せてしまえば、普段はほとんどやることはありません。
管理会社の仕事には、建物と賃貸の管理があります。
建物の管理では、構造部の補修をはじめ、共用スペースや敷地内のクリーニング、設備の保守点検などを行います。
賃貸の管理では、入居者の募集をはじめ、賃料や管理費などの集金代行、賃料を滞納する入居者への督促、入居者からのクレーム対応などがあります。
管理会社と契約すると、賃料の3～5％はかかりますが、サラリーマンの方が副業で不動産投資を行う場合、これらの仕事を全て行うのは現実的ではありません。
入居者からのクレームはいつ発生するかわかりませんので、大切な休日返上で対応しなければならない場合もあり、サラリーマンの方では難しい場合があります。
管理会社と契約してしまえば、たまにオーナー様は預金通帳を確認して、家賃が振り込まれているかどうかを見る程度ですから、計算な苦手な人でも問題ありません。
また、株式投資やFXのように、PCの画面で株価や為替レートを見て、一喜一憂する必要もありませんので細かいことに無頓着な人でも問題ありません。
逆に、長期的な観点で行う不動産投資は、細かい計算結果を気にしたり、神経質だったりすると心理的に負担になるかもしれません。
ただ、マンション経営を行う前には、マンション経営の仕組みについては、しっかり理解することが重要です。
マンション経営はメリットばかりではなく、リスクもあることは事実です。しかしながら、不動産投資の中でもより立地の良い場所を選ぶことや築年などを考慮してリスクを下げることも可能です。
不動産投資の初心者の方は、私は素人だから、マンション経営については、プロに任せておけば成功するという考え方を持っている場合がありますが、少し違うと思います。
プロに任せきりにするのではなく、意見やアドバイスを聞きながら、自分に一番合う投資方法を選択することが重要なので、基本的なマンション経営の仕組みをまず学ぶことをおすすめします。
