マンション経営コラム｜第16回 マンション経営で必要なローンの基礎知識
審査も手続きも簡単な提携ローン
マンション経営におけるローンには２つの形があります。
一つは「提携ローン」です。物件を販売する不動産会社とローン会社や信販会社が提携しているローンのことです。サラリーマンの方にとっては審査も手続きも簡単で、多くの方が利用しています。
もう一つは銀行などから直接融資を受ける方法です。提携ローンとくらべ金利が低く、その点はいいのですが、土地付き１棟もののマンションやアパートは融資対象となるのに、ワンルームマンション（区分保有）は対象外という場合もあり、確認が必要になります。
ローンを利用するのは時間を買うということ
多くの方がマンション経営にローンを利用するのはなぜでしょう？
ローンを「借金」と否定的に捉える方もいらっしゃいます。しかし、企業経営を考えてみれば、「融資」はごく自然で、しかも必要なものです。企業が融資を受けるとは借金を負うということです。なぜ、借金を負うのでしょう？
借金には、商売を大きくする効果があるからです。いま融資を受ければ数年後、大きな利益を見込めるのに、自己資金を作ってからと何年も待つ、期を逸して企業競争に負ける。これでは企業経営は成り立ちません。つまり、融資を受けるとは、何年か先にできる自己資金をいま手にする、自己資金ができるまでの時間を買うということなのです。
これはマンション経営にもあてはまります。マンション経営のために1000万円のローンを組むということは、自己資金1000万円を貯める時間をローンで買うということなのです。
また、貯金によって200万、300万、400万と貯蓄が増えていく。もちろん、それはいいことです。しかし、そのお金は利を生まない「寝ているお金」と言うこともできます。
多くの方が投資用ローンを利用するのは、時間を買うということ、利を生むお金の使い方をしたいということ、この二つを考えてのことなのです。
頭金が少なくてもキャッシュフローがプラスになる可能性も
ところで、ローンには通常、頭金が必要になります。マンション経営においてローンの頭金はどのくらい入れるべきなのでしょう。
一般の住宅ローンの場合、頭金は物件価格の２割程度が目安になっています。これに対して、マンション投資の場合は、そうした目安がなく、物件ごとの毎月のキャッシュフローによって変わってきます。
キャッシュフローとは、毎月入る「家賃収入」と「管理費等の諸経費＋ローン返済」で出て行くお金の流れですが、これがマイナスになるようであれば、頭金は増やしたほうがよい、ということになります。
一方、利回りのいい物件は、頭金が少なくてもキャッシュフローがプラスになる可能性が高くなります。この場合、無理に頭金を多く入れる必要はなくなります。むしろ、急に現金が必要になった時の備えとして手元に残しておく、あるいは、次の投資資金に活用したほうがよいということになります。
ワンルームマンションの投資は堅実性がある？
インターネットでマンション経営の記事を検索すると、いろいろな成功談が載っています。初めてのマンション経営にもかかわらず、頭金をほんの少し払うだけで毎月のローン返済はすべて家賃収入でまかなうことができ大成功、という記事も多いものです。
たしかに、そういうこともあるでしょう。しかし、ワンルームマンション経営ではローンの返済をすべて家賃収入でまかなう、というケースがほとんどです。毎月、収入を得ながら、健全で、堅実な立地を選ぶことで安全な投資になります。
そのため、不動産投資で莫大な収益を得られると考えるのは無理があるでしょう。
ワンルームマンション経営のよさは、ハイリターンではなく、堅実性により重点をおいたものなのです。
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