マンション経営コラム｜第6回 投資マンションを購入するときの物件チェックポイント
マンション経営を成功させるためには好立地を選ぶこと
マンション経営を成功させるうえで物件のチェックは非常に重要です。
注意していただきたいのは、自分が住む気になって物件を探す場合、知らず知らず、築年数もあまり経っておらず、外観やエントランスも洒落ていて設備もいい、という物件に目が行ってしまうことがあります。そして「これなら大丈夫。入居者が絶えることはない」と安心してしまうのですが、そうした物件は価格が高く、そのため利回りが低い場合が多いのです。反対に入居率の高さは目を見張るものがあります。表面利回り5％を目安に低金利で融資を受けることをお勧めいたします。
物件選びには好立地を選ぶこと、1981年（昭和56年）以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことなどの大原則がありますが、ここでは、そうした条件をある程度満たしている物件のチェックポイントを見ていきましょう。
インターネットではわからないところを見る
物件チェックの基本は「自分の目で見る」ということです。たとえば、いま示した好立地、新耐震基準対応などは、インターネットでもある程度、情報を得ることができます。しかし、騒音や臭気、入居率や居住者、管理状態などについてはインターネットではわかりません。
騒音については、街道沿いの物件、鉄道沿線の物件は、ぜひともチェックしておきたいところです。臭気も、男性女性・年齢を問わず入居希望者が敏感になるところです。自分で確認する必要があります。
入居率については、メールボックスを見ればおおよその判断ができます。ガムテープでふさがれたボックスが多ければ、その物件は人気がない物件と判断できます。
また、どんな人が住んでいるか、居住者のチェックは、物件のエントランスでしばらくまわりの様子を見ていると、ペット不可のマンションなのにペットを抱いている人がいるなど、そのマンションの入居者のイメージをある程度まで掴むことができます。
管理の良し悪しでわかる投資物件としての良し悪し
マンションは多くの人が一つの建物の中に住むわけですから「管理」が大事です。管理がしっかりしているマンションはトラブルにきちんと対応できる可能性がありますし、管理が悪いマンションは入居希望者に敬遠されるものです。
その見極めは意外と簡単にできます。やはり、現場に足を運ぶ必要がありますが、メールボックスのチラシが散乱している、駐輪場に自転車が乱雑に並んでいる、掲示板に期日の過ぎた掲示物が貼られている。こうしたマンションは管理ができていないと判断することができます。
そして、これまであげたチェックポイントを確認すると、そのマンションの全体的なイメージを把握することができ、購入すべきか見送るべきかの重要な判断材料になるのです。
別の角度からもチェックを
物件チェックのポイントとして、別の角度からのチェックも忘れないようにしましょう。
マンションには管理組合があり、建物や付属施設等に何か問題が生じた際、総会が開かれ採決をとることがあります。
マンションの所有者全員が「管理組合」員であり、投資用物件の所有者も組合員です。しかし、総会で採決をとる場合の議決権は、原則として専有部分の床面積の割合になります。そのため、一人で複数の部屋を持つ大口の所有者がいると、重要な問題で同意できないものがあっても、票数で押し切られる可能性があります。こうした物件は避けたほうがいいでしょう。
また、修繕積立金の残額もチェックしておきたいポイントの一つです。修繕積立金が十分でないと、必要な修繕が行えず、物件の価値が下がる可能性があるからです。修繕積立金の残高は、物件を扱う不動産会社に問い合わせ、確認することができます。
「物件を自分の目で見る」というのは、マンション投資を成功させるために必要です。ぜひ、現場へ足を運んで確かめましょう。
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