不動産投資は「市場トレンド把握」と「売却シミュレーション」で成功確率は上がる | コラム(2)

マンション経営.東京トップページ　＞　マンション経営とは？　＞　マンション経営コラム　＞　第2回　

マンション経営コラム｜第2回不動産投資は「市場トレンド把握」と「売却シミュレーション」で成功確率は上がる

"ストーリー"で考え、"出口"を決めることが大切

成功するオーナー様は、「売却のシミュレーション」を常に行っています。売却のシミュレーションとは、所有している物件の売却想定額を算出することをいいます。そして、その金額を目安にして、戦略的に売却を行います。つまり、自分が儲かるタイミングを見極めて売却するわけです。失敗するオーナー様は、タイミングを考えず、自分の都合だけで売ってしまいます。
オーナーたるもの、自分が所有している物件の価格は、常に気にしていただきたいものです。簡易的にインターネットで調べることもできますが、「不動産投資において積極的に情報収集することのメリット」でも述べたように、"餅は餅屋"。業界の様子を伺う意味も含めて、不動産会社に聞いてみることをおすすめします。
その際に必ずおさえておきたいのが、市場のトレンドです。これは、できれば不動産会社の物件の仕入れ担当者に話を聞きましょう。そして、近隣の売買相場をチェック。自分の物件の相場を常に意識しておかないと、いざ売るとなったときに損をしてしまいます。不動産に関する情報は、すべてデータベース化されていますから、ぜひ見せてもらってください。そして、いつ売却してもよい状況にしておけば安心です。
今回は売却シミュレーションを行うことの重要性と、売却することで発生するメリット、デメリットについて説明します。

売却シミュレーションと専門家からの情報収集を定期的に行う

前項で述べたように、現在、自分が所有しているマンションや戸建などの不動産物件のおおよその売却額を知りたい場合、インターネットが便利です。「マンション　売却シミュレーション」、「不動産　売却シミュレーション」などのキーワードで検索すれば、いくつものシミュレーションサイトが表示されます。
サイトによって多少の違いはありますが、使い方はどれも難しくはありません。売却を予定している物件の住所、物件と土地の面積の他、駐車場の有無など特記事項を記入すれば、現在のおおよその売却額が提示されます。ひとつだけではなく、複数のサイトで試してみることで、ある程度の現在の市場価値もわかります。
インターネットの売却シミュレーションを利用する上でいくつか注意点があります。どのシミュレーターも当然ながら「試算」ですから、正確な金額がわかるわけではありません。また基本的に、どのシミュレーターも自分で住む物件の資産価値をシミュレーションするものです。賃貸物件としてのシミュレーションをしてくれるわけではありません。それを踏まえた上で、あくまでも概算程度に思っていただければ間違いありません。
より詳しい情報を知りたい場合は、やはり不動産会社などの専門家に聞くのが一番です。消費税増税や売却をしたい物件がある周辺地域の情報など、市場トレンドとあわせて、より詳細な情報を入手することも可能です。
インターネットでの売却シミュレーションによって、まずは概算程度の物件の価値を知る。その上で信頼できる専門家の意見を聞けば、より柔軟な戦略を立てることができます。そういった意味でも、自分が所有する賃貸物件の価値は常にチェックするようにしてください。

賃貸物件を売却するにはしっかりとした戦略が必要

不動産投資において利益を上げる方法は、大きく分けて二つあります。一つは購入した金額よりも高い金額で売却し、その差額で稼ぐ方法。そしてもう一つが購入した不動産を賃貸物件として家賃で稼ぐ方法です。

もちろん、売却による稼ぎを主とする場合でも、売却するまでは、その物件を賃貸として利用することもあります。逆に家賃による稼ぎを主としている場合でも、よりよい物件を購入したり、増やしていくために、今、持っている物件を売却することもあるでしょう。
どちらにせよ重要なことは、売却するべきタイミングを見誤らないことです。そしてそのためには、しっかりとした戦略が必要となります。

「高く売れそうだから売る」、もちろん間違いではありません。しかし不動産投資は一回、売ったらそれで終わりではありません。高く売れた利益を何に投資するのかが重要なのです。
新たな物件を購入するのか？他に所有している物件のリフォーム費用とするのか？
事業であればこそ、5年先、10年先を見据えた行動を心掛けてください。

賃貸物件を売却することのメリットとデメリット

ではここで、賃貸物件を売却することのメリットとデメリットをご説明します。まずはメリットの一つ目。賃貸物件を売却することで、利益、損失を確定することができます。

利益が出た時に限らず、損失を確定できるのも売却のメリットの一つです。空き室の期間が長引き、誰も住んでいない物件であっても、維持費や税金、ローンは払い続けなくてはなりません。これが売却できれば、その時点でそれ以上の損失が出ることを防げます。

二つ目のメリットは、次の投資のための資金を得られることです。売却することで、一時、家賃収入は減ってしまいます。しかしそれ以上に収益性の高い物件を購入できれば、トータルでは大きな利益を得られます。そして三つ目のメリットは、売却のノウハウを得られることです。前項でも述べたように、家賃収入を主とする場合であっても、不動産を扱う以上、売却は必ず通る道です。利益の出る売却、損失の出る売却。どちらの売却であっても、実際に自分で行うことで、その見極めのタイミングを勉強することができるのは、大きなメリットだと言えます。

次に賃貸物件売却のデメリットです。実は上に挙げたメリットは、見方によってデメリットに変わります。損失が確定してしまうこと。家賃収入が得られなくなってしまうこと。これらは売却のデメリットです。

このことからもわかるように、売却で一番重要なのは、そのタイミングなのです。売却のタイミングによって、メリットがデメリットになってしまうこともあれば、逆にデメリットがメリットになることもあります。私が冒頭で「オーナーたるもの、自分が所有している物件の価格は、常に気にしていただきたいものです」と言った意味も十分に伝わったと思います。そういった意味でも、やはり売却シミュレーションと専門家からの情報収集は、「今すぐに売却をする」という時でなくとも、行うようにしてください。

売却益よりも家賃収入を大切にすることが成功の秘訣

ここまで賃貸物件の売却についてご説明してきましたが、私の個人的な意見としましては、上手くいっている限り、物件は長く所有していただきたいと思っています。

なぜなら、売却も戦略として大切な考え方ですが、売却益よりも家賃収入を大切にするオーナー様が増えて欲しいと考えているからです。そして、実際に家賃収入を長くいただいているオーナー様の方が成功しているのも見逃せません。
不動産投資は、行き当たりばったりでやっていると失敗する確率が上がります。
「成功するためには目先の利益にこだわり過ぎない長期的な戦略が必要」というと、難しく聞こえるかもしれませんが、「自分にふさわしい投資の道すじ＝成功へのストーリー」を考え、それに沿った行動をとることが大切です。

状況が変化したら、そのつど軌道を修正します。売却シミュレーションと市場のトレンドチェックは、そうした判断に欠かせない重要な要素なのです。