マンション経営コラム｜第18回 不動産の購入時に発生する諸費用と税金
不動産の購入時に必要な諸費用と税金を把握して実質利回りを算出する
実質利回りは表面利回りとは異なり、マンション経営にかかる諸費用や税金などを考慮したものなので、実質利回りを算出するためには、諸経費や税金を把握しなければなりません。
ワンルームマンションを購入する際には、仲介手数料をはじめ、印紙税、司法書士手数料、登録免許税、不動産所得税が必要です。
仲介手数料は、不動産を仲介してくれた不動産会社に支払うお金、印紙税は不動産売買契約書に張り付ける収入印紙代です。
ワンルームマンションを購入すると所有権を売主から買主へ移動する手続き行わなければならないので、司法書士に手続きをお願いすると報酬として司法書士手数料が発生します。
登録免許税は不動産の登記にかかる税金で固定資産税評価額に対して2％、不動産所得税は固定資産税評価額に対して4％かかります。
実質利回りの算出するための不動産の購入する際の諸費用や税金について
表面利回りについてはご紹介しましたが、実質利回りは、不動産投資にかかる諸費用や税金などを考慮したものなので、手元に残る収益を把握するために必要な指数です。
実質利回りを算出するためには諸経費や税金を把握しなければなりませんが、マンション経営ではどんなものがあるのでしょうか？
ワンルームマンションを購入する際には、仲介手数料をはじめ、印紙税、司法書士手数料、登録免許税、不動産所得税が必要です。
仲介手数料、印紙税、司法書士手数料、登録免許税、不動産所得税について
仲介手数料は、不動産を仲介してくれた不動産会社に支払うお金で、400万円以上の不動産の場合、3％と6万円に消費税もかかります。
印紙税は不動産売買契約書に張り付ける収入印紙代で、1000万円～5000万円以下の不動産の場合、1万円（平成26年4月1日から平成30年3月31日まで）かかります。
マンションやアパートなど不動産を購入したら、所有権を売主から買主へ移動する手続き行わなければならないので、司法書士にお願いすると報酬として司法書士手数料が発生します。
司法書士手数料は15万円前後が一般的です。ローンを利用する場合には、抵当権の設定費用も必要です。
登録免許税は不動産の登記にかかる税金で、固定資産税評価額に対して2％のお金が必要です。
不動産所得税は、購入後3～6カ月後に納付書が送付されてきますが、固定資産税評価額に対して4％のお金が必要です。
例えば、固定資産税評価額が3000万円の物件を購入すると登録免許税と不動産所得税を合わせて、210万円かかります。
しかし、土地の持ち分が少ないワンルームマンションであれば、不動産取得税は10万円～20万円程度ですみます。費用負担を抑えたい方は、ワンルームマンションを選択肢に入れましょう。
火災保険、地震保険、ローンの事務手数料やローン保証料も計上
ご紹介した諸経費や税金以外にも、火災保険、地震保険に加入し、一括で掛け金を支払う場合は取得費用の一部として計上でき、分割で支払う場合は家賃収入から引けます。
ローンを利用して不動産を購入した場合、ローンの事務手数料やローン保証料なども計上できます。
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