マンション経営コラム｜第19回 マンション経営の重要指標「ROI」とは？
ROIの算出には、まず税金、ローンの金利、減価償却費の額をしっかり把握
キャッシュフロー（年間）÷オーナー様が最初に投下した自己資金×100という計算式で導かれるROI（％）。
マンション経営におけるキャッシュフローとはローンの金利、税金を引いた後のお金です。そのため、税金、ローンの金利の額などをしっかり把握することで算出できます。ここで説明する税金とは、不動産所得に課せられる所得税や住民税です。
ローンの金利は経費と認められています。
減価償却費は実際にオーナー様が支払ったお金とは異なり、一年、一年老朽化に伴い建物の資産価値が下がった分をお金として算出します。
減価償却費は必要経費と認められていますので、キャッシュフローに影響します。
ローンの返済や税金などを引いた後のお金がキャッシュフロー
投資で使われるROI（％）は利益÷投下した資本と×100いう計算式で導かれます。 マンション経営におけるROI（％）は、キャッシュフロー（年間）÷オーナー様が最初に投下した自己資金×100という計算式で導かれます。
それではマンション経営におけるキャッシュフローとはどのようなものでしょうか？
マンション経営におけるキャッシュフローとはローンの返済や税金などを引いた後のお金を示します。
このためキャッシュフローを算出するためには、税金、ローンの金利、減価償却費の額をしっかり把握しなければなりません。
所得税や住民税、金利をしっかり把握する
ここでご紹介する税金は、不動産所得に課せられる所得税や住民税です。この税金もキャッシュフローでは加味されるので、しっかり把握しましょう。
不動産所得は必要経費が計上できるので、家賃収入から差し引くことができます。必要経費はすでにご説明した管理費、修繕積立費、固定資産税、都市計画税、印紙税、登録免許税、不動産取得税などです。
さらに、金融機関から融資を受けた場合の金利も必要経費として認められています。ただ、返済額の中にある元本はマンションなどを入手するために支払ったものなので、経費とは認められていません。
必要経費と認められている減価償却費について
不動産を土地と建物に分けると、老朽化する建物の部分だけに、減価償却費が認められていますので、しっかり把握する必要があります。
建物は年々老朽化するため、資産価値が下がっていきますので、その価格を減価償却費としています。減価償却費は実際にオーナー様が支払ったお金とは異なります。
さらに、中古物件の場合、少しややこしい方法で算出されます。
減価償却費は必要経費と認められておりキャッシュフローに影響しますので、しっかり把握してキャッシュフローの計算式に入れます。
最新ローンや融資についてのコラム
- >> 第30回 繰り上げ返済で定年までにローンを返済し、不動産投資を成功させる！
- >> 第29回 物件購入前に個人の資産状況と目的に合わせた投資プランをしっかり確認
- >> 第28回 レバレッジの高さが魅力のマンション経営で注意すべき点
- >> 第27回 預金があっても融資で物件購入したほうが良い理由
- >> 第26回 マンション経営拡大のスピードを速める「キャッシュフロー」
- >> 第25回 物件が割高か割安かを知るには「表面利り」を使う
- >> 第24回 マンション経営で抑えておきたい金融機関との付き合い方
- >> 第23回 マンション経営の収益モデルは「売却」と「ローン返済」
- >> 第22回 法人だからこそできる不動産投資の節税法
- >> 第21回 収益物件を繰り上げ返済するなら、他物件への新たな投資の方が効率的
- >> 第20回 融資を受けて不動産を購入する場合のインフレ対策
- >> 第19回 マンション経営の重要指標「ROI」とは？
- >> 第18回 不動産の購入時に発生する諸費用と税金
- >> 第17回 相続税対策にも効果を発揮するマンション経営
- >> 第16回 マンション経営で必要なローンの基礎知識
- >> 第15回 中古マンション経営ではキャピタルゲインは狙わないのがコツ
- >> 第14回 年金VSマンション経営。老後の資金になるのはどっち？
- >> 第13回 不動産価格を左右するお金について知る
- >> 第12回 4つの投資スタイルを把握しマンション経営に臨む
- >> 第11回 ワンルームから得られる収益はいくらくらい？
- >> 第10回 マンション経営の融資について
- >> 第9回 不動産投資ローンは資産を手に入れるための手段
- >> 第8回 ワンルームマンション経営と不動産投資ローンの使い方
- >> 第7回 中古ワンルームマンション経営はレバレッジを意識
- >> 第6回 ワンルームマンション経営の計画とシミュレーション
- >> 第5回 中古ワンルームマンション経営が老後資金を賄う未来
- >> 第4回 マンション経営を「利り」で判断しない
- >> 第3回 マンション経営の融資を理解することが儲かるツボ
- >> 第2回 マンション経営でキャッシュフローをプラスにする再投資のやり方
- >> 第1回 レバレッジ
