マンション経営コラム｜第8回 マンション経営における良い物件の3条件は「収益力」「担保力」「稼働力」
収益力、担保力、稼働力といった指数をもとに良い物件かどうかを判断する
良い物件とはどんな物件なのだろうか？と、疑問に思うことはありませんか？
賃貸物件は、入居者に賃貸して家賃収入を得なければならないので、マイホーム選びよりもう一歩踏み込んで物件選びをしなければなりません。
良い物件を探す際の条件にしていただきたいのが、物件の価格や自己資金に対してどの程度の収益があるかを示す収益力、物件を売却し処分した場合にどの程度のお金が回収できるかを示す担保力、人気のエリアで駅から近い物件かを示す稼働力といった指数です。
マンション経営において良い物件とはどんな物件か
さて、良い物件とはどんな物件なのでしょう。
マイホームを探す際は、良い物件の条件は価格であったり、日当たりや立地条件だったり、広さや設備、デザインだったりします。
ただマイホームと違って、賃貸物件は、入居者に賃貸して家賃収入を得なければならないので、もう一歩踏み込んで、物件選びをしなければなりません。
もちろん、オーナー様が住みたいと思われる物件を、選ぶことも決して間違いではありません。
収益力、担保力、稼働力といった指数について
不動産投資において、良い物件を探す際の条件にしていただきたいのが、収益力、担保力、稼働力といった指数があります。
収益力については、物件の価格や自己資金に対して、どの程度の収益があるかを示す指数です。いくら利回りが高くてもコストがかかるのでは収益が落ちますので、注意が必要です。
担保力については、もし物件を売却処分した場合に、どの程度のお金が回収できるかを示す指数です。今は優れた物件であっても20年後30年後その地域の人口が減ることによって魅力的で無くなる物件もあります。将来にわたり魅力的なのかをしっかりと判断する必要とされます。
稼働力については、人気のエリアで駅から近い物件かを示す指数です。空室に対する考え方は今現在何戸空室になっているかではなく、自分の所有期間に対して何日空室になったかをカウントして計算することが重要です。
気をつけなければいけないのは、これは絶対数ではなく、相対的にすぐれているのかどうかを判断することが重要です。マンション経営において利回りの高さとリスクの大きさは比例していきます。購入するエリアや築年数さらに付け加えると購入することによって受けれるサービスを相対的に判断して購入を検討することが必要です。
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