マンション経営コラム｜第15回 区分所有マンション経営のメリットとデメリット
初めての不動産投資にオススメのマンション経営とは
区分所有マンション経営は、初めての不動産投資にもオススメです。
区分所有マンション経営とは一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。
一棟と比べて規模が小さい区分所有マンション経営は、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金やローンを必要とせず、また、莫大な修繕費用等もかからないため、低リスクで運用できるのが最も魅力的な点と言えるでしょう。
現在では、入居希望の需要が高い「ワンルームマンション」タイプを購入する人が増えており、不動産投資家の間でも多く取引されています。 投資金額が少ないため融資自体も通りやすく、不動産としての流動性も高いため、自然災害などのリスク分散も行いやすくなっています。
ワンルームマンションなどのマンション経営は、大きな収益ではなく、所得税や相続税のなどの節税対策や、安定的に趣味や年金のプラスαとなるような副収入を考える人にはオススメの不動産投資となっています。
この記事では、そんな区分所有マンション投資のメリットやデメリットなどについてご紹介していきます。
区分所有マンション経営は低リスクで始められる
「区分所有マンション経営」とは、マンション一棟をまるごと購入するのではなく一室ごとに購入する不動産投資の方法です。そして、一棟まるごと購入する方法は「一棟買い」と言われています。
「区分所有マンション経営」の良い点は、なんと言っても「投資金額を安くすることができる」ということから、不動産投資をはじめて行う初心者にも手が出しやすい種類のものとなります。
学生や単身者が数多く住むような地域は入居率が高く、空室リスクを抑えることができるため、投資用の区分所有マンションの中でも、特に「ワンルームマンション」タイプのものが人気となっています。
手持ち資金があるなら、金融機関からの融資に頼ることなく自己資金だけで購入することもでき、どうしても借金をしたくない、といった人でも不動産投資を行うことができます。
少ない投資金額であまりリスクを冒すことなく、趣味や年金の足しに毎月副収入が欲しい、といった人にはおすすめの不動産投資と言えるでしょう。
区分所有マンション経営のメリット
では、区分所有マンション経営のメリットについてご紹介していきます。
■少ない投資金額で副収入を得ることができる
区分所有マンション経営の何よりのメリットは、「少ない投資で副収入を得ることができる」という点です。
地方ではなく、都内の好立地エリアでも中古のワンルームであれば賃貸ニーズもあり、2000万円ほどで購入することができますので、少ない投資でリターンを得ることができるようになります。
■リスクが低い
不動産投資には大きな投資資金が必要になりますが、区分所有マンション経営では少ない金額からはじめることができるため、低リスクとなります。
都心部や駅近などの人気のエリアの物件で、優良な不動産業者に管理してもらうことで、長期的に安定した副収入を得ることができます。
また投資金額が少ないため、家賃の値下がり、金利上昇などの影響も少なくなります。
■融資が通りやすい
区分所有マンション経営では一部屋の初期費用が少ないため融資金額が少なくなり、融資自体が受けやすくなります。
自己資金が少ない場合でも融資が受けやすく、そのため比較的はじめやすい不動産投資となります。
■管理が楽
区分所有マンションはオーナー様が個人で管理するスペースが少ないです。
区分所有マンションの場合、共有部分の管理はそのマンションの管理組合や管理会社などが行います。オーナー様の場合は自身が所有する部屋を管理するだけで良く、多額のコストがかかることはありません。また、株式投資のように、常に価格歩変動を気にする必要もないため、会社員として忙しく働く方にもおすすめの投資です。
■流動性が高い
元々不動産はすぐに売却ができるようなものではないため、流動性はあまり高くありませんが、一棟買いと比較した場合では、区分所有は流動性が高くなります。
区分所有のワンルームマンションは市場でも多く出回っており、買い手も多くいますので、一棟買いに比べて売りやすく、損切りの際にも売却を行いやすくなっています。
■リスク分散を行いやすい
少ない投資金額で購入できるため、急な相場の値下がりにも対応しやすくなります。
複数のエリアで区分所有の物件を購入しておけば、地震などの災害によって土地の値下がりのリスクに備えることができるため、リスク分散を行うことができます。
区分所有マンション経営のデメリット
区分所有マンションのメリットを解説しましたが、最後に、区分所有マンション経営のデメリットについてもご紹介していきます。
■空室リスクの影響が大きい
区分所有では所有している部屋に入居者がいれば、それがそのまま家賃収入となりますが、一度空室となってしまうと、収入がゼロになってしまう点がデメリットです。
そのため、空室になった場合でもすぐに次の入居者が入るような都市部に近い物件を選んだり、物件を複数持つことができれば、空室になった場合のリスクにも対処でき利益を確保できるようになります。
■利回りが低くなる
一般的に、区分所有マンション投資は一棟買いと比べて少額からはじめることができるため、購入者が多くなる傾向があります。
購入者が多くなる場合には、その分購入金額が高くなってしまいますので、家賃収入からの利回りも低くなってしまうのもデメリットです。
■オーナーだけで全てを決めることができない
区分所有の場合、マンション全体の管理に関する権限が限定的になります。
例えば築年数が古くなり入居者が少なくなってきた場合でも、自分の部屋だけ家賃を低く設定することが難しくなる可能性があります。
また、マンション自体のリフォームや修繕工事、共有スペースの改良などもオーナー様全員の承諾が必要になります。
その他、火災や地震に遭った際も、自由に建物の再建を行うことができず、自分の思うような管理ができない点はデメリットになります。
このように、区分所有マンション経営にもいくつかのデメリットは存在します。ただ、月々十数万程度の収入があればいいとお考えの方にはおすすめの投資です。始められる際はしっかりとメリット・デメリットを理解してから始めましょう。
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