不動産投資のデメリットとは？区分所有のメリットも解説します

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第15回不動産投資｜区分所有マンション経営のメリット・デメリット

区分所有マンション経営は、不動産投資初心者の方にもオススメです。

区分所有マンション経営とは一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。

一棟や戸建てと比べて規模が小さい区分所有マンション経営は、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金やローンを必要とせず、月々の返済額も少額で、また莫大な設備修繕費用等もかからないため、低リスクで運用できるのが最も魅力的な点と言えるでしょう。そのため、初心者の方が手始めに取り組むのにピッタリなのです。

現在では、入居希望の需要が高い「ワンルームマンション」タイプを購入する人が増えており、不動産投資家の間でも多く取引されています。投資金額が少ないため融資自体も通りやすく、不動産としての流動性も高いため、所有物件のエリアを分散することが可能になり、自然災害などのリスクも出来る限り低くすることができるのです。

ワンルームマンションなどのマンション経営は、大きな収益効果を狙うというよりは、所得税や相続税のなどの税金対策や、安定的に趣味や年金のプラスアルファとなるような副収入を考える人にはオススメの不動産投資となっています。

この記事では、そんな区分所有マンション投資のメリットやデメリットをまとめてご紹介していきます。

「不動産投資のメリット・デメリットが知りたい！」
「区分所有マンション投資を検討しているけれど、仕組みがわからない」
上記以外のお悩みをお持ちの方も、是非参考にしてみてください！

区分所有マンション経営は、初心者におすすめ！

区分所有マンション経営は、初心者におすすめです。

「区分所有マンション経営」とは、マンション一棟をまるごと購入するのではなく一室ごとに購入する不動産投資の方法です。そして、一棟まるごと購入する方法は「一棟買い」と言われています。

「区分所有マンション経営」の良い点は、なんと言っても「投資金額を安くできる」ということ。一棟物件に比べて物件価格が安いため、不動産投資をはじめて行う方にもおすすめです。

また、物件価格が安いということは、自身が所有しているお金の範囲内で購入できる可能性も広がります。どうしてもローンを組みたくないという方にも最適な不動産投資と言えるでしょう。

なお、社会人などの単身者が数多く住む地域では、特に『1R・1K』タイプの住宅が人気です。その層をターゲットとすれば、空室リスクを抑えられ、賃貸需要が絶えないことによって高入居率が維持できるため、投資用の区分所有マンションの中でも、特に『1R・1K』タイプのものが人気となっています。

区分所有マンション経営は、少ない投資金額、そして少ないリスクで、「年金の足しに毎月副収入が欲しい」といった方にはおすすめの不動産投資と言えるでしょう。

このように、メリットの多い区分所有マンション経営ですが、もちろんデメリットが無いわけではありませんので、ぜひ本記事を最後までご覧いただき、区分所有マンション経営のメリット・デメリットを理解していただければと思います！

区分所有マンション経営のメリット

では、区分所有マンション経営のメリットについてご紹介していきます。

■少ない投資金額で副収入を得ることができる
区分所有マンション経営の何よりのメリットは、「少ない投資金額で副収入を得ることができる」という点です。

地方ではなく、都内の好立地エリアでも中古のワンルームであれば賃貸ニーズもあり、満室経営が続くことも珍しくありません。また、マンションの1室の購入からスタートできますので、少ない投資金額でリターンを得ることができるようになります。

■リスクが低い
不動産投資を始める際には、金融機関から融資をしてもらう方がほとんどです。

ローンを組むこと自体にリスクがあるという意見はもちろんありますが、区分所有マンションのように物件価格が低ければ、一棟物件のような価格が高いものに比べて借入金額も少なくて済むため、リスクも比例して少なくなります。

■融資が通りやすい
物件価格が低ければ、必要な融資金額も少なくなります。そのため、区分所有マンション経営には『融資が通りやすい』というメリットがあります。

区分所有マンション程の規模であれば審査基準は低めに設定されており、頭金が少額しか準備できなかった場合でも融資が受けられる可能性が高いため、一棟物件に比べて比較的始めやすい、自己資金も少なく始めることができる不動産投資と言えるでしょう。

木造建築の多いアパートと比較してマンションの場合は耐用年数が長いため、区分所有マンションの場合は中古でも融資がおりやすくなっています。

■管理の手間が少ない
区分所有マンションは、オーナー個人で管理を行う範囲が少ないため、想定よりも手間をかけずに不動産投資を行えます。

区分所有マンションの場合、共有部分の管理や修繕は、毎月納める管理費・修繕積立金を資源に、そのマンションの管理組合や管理会社などが計画書を作成し対応します。オーナーは自身が所有する部屋を管理するだけで良いのです。

対して一棟物件は、オーナー自ら建物全体の維持管理に対応する必要があり、事業として行うほどの手間と労力を要することが多く、会社員の方は仕事中に修繕の連絡が絶えずくる等、メンタル面でも労力を要してしまう可能性があります。

また、株式投資のように、常に価格歩変動を気にする必要もないため、会社員として忙しく働く方にもおすすめの投資です。

■流動性が高い
不動産はすぐに売却ができるようなものではないため、全体的に流動性はあまり高くありませんが、一棟買いと比較した場合では、区分所有の方が流動性は高くなります。

区分所有マンションは市場でも多く出回っており、買い手もたくさん居ます。物件価格が比較的安いのも、取引がしやすいため、区分所有マンションの流動性が高くなる要因のひとつでしょう。

そのため、一棟買いに比べて売りやすく、損切りの際にも売却がしやすいというメリットがあります。

■リスク分散を行いやすい
複数のエリアに区分所有マンションを所有しておくことで、リスク分散に繋がります。

もし、地震などの災害によって、災害が起きたエリアにある物件の周辺相場が下がってしまったとしても、他エリアの所有物件からの収入で補う事ができるでしょう。

リスク分散をするためにも、徐々に色々なエリアで所有物件を増やしていくことをおすすめします。

■相続税対策になる
相続税対策で不動産投資を検討されている方も多いでしょう。一般的に現金と比較して不動産は相続税を算出する条件となる相続税評価額が現金よりも下がるため、不動産の購入は相続税対策につながります。中でもワンルームマンションは相続税対策に断然有利です。

というのも相続税評価額は土地の持ち分に比例して高くなっていきます。そのためアパートなどの一棟物件と比較して、土地の持ち分が少ない区分所有マンションは相続税評価額を下げやすい不動産といえます。

■生命保険の代わりになる
不動産投資を始める際には、団体信用生命保険（通称：団信）に加入します。

団信とは、もしローン名義人が死亡したり高度の障害を負って支払い不能になったりした場合に、団信がローン残債の全額を保険金として金融機関に支払う保険です。

つまりは、生命保険の代わりになる商品となるため、団信を活用することで保険料の節約に繋げることができます。

■節税効果がある
不動産投資を行うと特に初年度（開始時期によって最初の1〜3年）は節税につながります。なぜかというと、不動産投資を行うと家賃収入が入ってきますが、それと同時に様々な経費を支払います。経費が家賃収入を上回ると赤字になりますが、確定申告を行うことで給与所得から赤字分を引いて所得金額とすることが可能です。所得金額を下げることで結果的に所得税や住民税の金額が下がり、節税へとつながります。

区分所有マンション経営のデメリット

ここまでで、区分所有マンション経営のメリットは大体お分かりいただけたかと思いますので、次は区分所有マンション経営のデメリットについてもご紹介していきます。

■空室リスクの影響が大きい
区分所有マンション経営では、入居者に退去されてしまい空室となると、収入がゼロになってしまう点がデメリットとして挙げられます。

そのリスクに備えるためには、空室になった場合でもすぐに次の入居者が決まるような都市部に近い物件を選ぶことを心掛けたり、物件を複数持ったりすることも検討しましょう。特に物件の立地環境は入居率や家賃相場に直接影響してくるので、物件購入前に必ず調査しておきたいところです。

■利回りが低くなる
一般的に、区分所有マンションは一棟買いと比べて少額からはじめることができるため、購入希望者が多くなる傾向があります。

購入希望者が多くなると、その分物件の価値が上がり物件価格が高くなり、利回りが低く利益幅が小さくなってしまうのです。これも、デメリットと言えるでしょう。

ただ、逆に言えば、それだけ価値のある物件だというサインとも言えます。利回りがいくらか低くても、長期間に渡りに安定した収益を得られる物件であれば、購入を検討する価値はあるでしょう。

■オーナーだけで全てを決めることができない
区分所有の場合、マンション全体の管理に関する権限が限定的になることがデメリットと言えます。

例えば、「築年数が古くなり入居が付かないから賃料を下げたい」と思っても、他の部屋より家賃を低く設定するということが難しい可能性があります。

また、マンション全体の修繕、共有スペースの改良なども各部屋のオーナー全員の承諾が必要になります。

その他、火災や地震に遭った際も、自身の判断で建物の再建を行うことができず、自分の思うような管理ができない点はデメリットと言えるでしょう。

このように、区分所有マンション経営にもいくつかのデメリットは存在します。

ただ、デメリットよりもはるかにメリットの方が多く、投資に失敗する可能性も低いことから、月々数万～十数万程度の収入があればいいとお考えの方にはおすすめの投資だと言えるでしょう。

とは言え、やはり投資であることには変わりありませんので、始められる際にはしっかりとメリット・デメリットを確認し、そして物件購入後に起こり得るリスクまで、しっかりと確認してから契約して頂ければと思います。

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第15回不動産投資で区分所有マンション経営の特徴