立地についてのコラム｜【マンション経営.東京】

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立地についてのコラム

こちらの記事では、東京やその他の地域の立地でどのような影響があるのかを、コラムでご紹介いたします。

マンション経営における立地の重要性

マンション経営を始めるにあたり、リスクを気にされる方は多いでしょう。不動産投資の失敗の主な要因は、「空室」「家賃の下落」「購入後の運営コスト」の主に３つといわれています。

不動産投資は、購入時のプラン通りに運用ができれば失敗することはほぼありません。

しかし、購入時のプラン通りに計画が進むか、というとそういうわけではありません。そのために「空室」になりづらく、「家賃の下落」の少ない、「購入後の運営コスト」の少ない物件選びができるかどうかが、不動産投資に成功するか否かの大きな分かれ目になります。
そういった視点で物件選びをするさい、物件がどこのエリアにあるかが非常に重要になります。

不動産市況は法令に大きく影響を受けるため、その時々の法令に合わせた対策が必要になります。
近年ではアベノミクスによる国家戦略特別区域法の施行により、東京都をはじめとして様々な再開発プランを実施しています。他にも、アジアにおけるビジネスの拠点として東京の再開発を推進するための法令改正が行われている最中です。
このような法令改正の影響もあり、近年では特に都心のワンルームマンションの資産価値は上昇傾向にあります。

そのため、金融機関の融資に対するスタンスも変化してきました。
そもそも収益物件を購入するにあたり、ほとんどの人は金融機関からローンを組んで資金調達をしています。
金融機関は失敗しそうなプランや物件には、決して融資は行いません。株式やFXに融資しないのは、融資したお金が返済される見込みが少ないからです。
つまり金融機関から融資を受けるには、安心してマンション経営を行える環境にあると金融機関からお墨付きをもらう必要があるのです。

不動産投資を行う人に融資をする金融機関は多々ありますが、すべての物件に対して低金利で融資をするわけではありません。中でも、1％台の低金利で融資を受けることのできる方法は、主に２つのパターンしかありません。

1つは、金融機関が担保割れしない金額しか融資しないパターン。これは、プロパーローンと呼ばれるメガバンクや地銀、信金が不動産投資に融資するさいの一般的なやり方で、融資を受けられるのは失敗しても問題の少ない資産価値のある人に限定されます。

もう１つは、サラリーマンや公務員が、地域限定で行う新築もしくは築20年以内のワンルームマンションに対する融資です。その地域とは日本の首都圏なら東京23区プラス横浜市、川崎市。関西なら大阪の中心部になります。

金融機関は長年の実績とノウハウのおかげで融資していい物件とそうでない物件の見極めをし、安定した家賃収入を可能にする好立地の物件のマンション経営であれば、貸し倒れが少ない資産運用と判断しています。そのため、1％台の低金利でも融資できるのです。
その分アパート経営などの一棟物件と比較すると利回りは多少低くなりますが、ワンルームマンション経営は投資リスクを可能な限り抑えられたスキームになっていることが大きな魅力ポイントになっています。

失敗しないワンルームマンション選び

マンション経営の一番の天敵は、「空室」になります。そして空室リスクの可能性が他のエリアと比較してきわめて少ないのは都心になります。

2022年１月１日現在、東京23区の人口は約967万人。2030年には979万人にものぼると予想されており、依然として増加傾向です。そして、東京都の一世帯当たりの人員は2021年6月時点で1.95人（参考：東京都の統計）と、ほとんどが単身者となっています。さらに、東京都は「2035年には都内の世帯数のうち単身世帯の割合が50％を超える」との予想しています。

単身世帯の増加は、単身者用の居住であるワンルームマンション経営にとっては追い風になります。

もちろん、都心を選ぶ理由は他にもあります。それは、入居者のターゲットを大学生ではなくサラリーマン、つまり社会人に限定するためです。

その理由についてですが、学生向けの物件は入居者の入れ替えが激しくトータルの空室期間が増えます。そして社会人になり生活が安定してくるとよりよりグレードの高い物件が人気になる傾向があります。
毎月の賃料でいうと、8万円以上のお部屋が社会人の目線に合うグレードになるといったところになるでしょうか。

では具体的にどのようなエリアが当てはまってくるのでしょうか。
やはり一番は、社会人にとって通勤の利便性が高いエリアになります。
特に山手線のような複数のオフィス街を結ぶ路線や、錦糸町などの複数の路線が乗り入れるターミナル駅などが狙い目になります。
コロナ禍の影響により外出がしにくくなったこともあり、駅や自宅周辺などに日常生活での買い物を済ませられる大型施設があるエリアに人気が集まってきています。
また駅近という条件で物件探しをする方がほとんどであるため、駅からの距離は徒歩15分圏内が目安となるでしょう。

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