マンション経営を開始しやすいのはサラリーマンなのでしょうか？
(マンション経営の目的について)
Ａ.マンション経営に適した職業
マンション経営は、誰にでも参入しやすい不動産投資です。しかし、銀行からの融資が不可欠ですので、融資されやすい職業とそうでない職業があります。
より有利な条件で融資を利用できれば、マンション経営の効率は上がっていきます。
もともと土地を所有している地主、経営のプロフェッショナルである会社経営者、経営に関しては素人のサラリーマン…これらのどの職業がマンション経営に最適なのでしょうか？また、銀行が積極的に融資してくれる職業は何でしょうか？
今回は、マンション経営と職業をテーマに解説します。
地主とサラリーマンは、どちらがマンション経営に向いている？
マンション経営に向いている職業は何だと思いますか？
土地を持っている地主、自営業者、サラリーマン……？
マンション経営に必要な土地を持っている地主が有利なイメージがあるので、答えは地主だと思う方は多いのではないでしょうか。
ところが、マンション経営に向いている職業は、実際のところ地主ではなくサラリーマンなのです。
それはなぜなのか、確認していきましょう。
地主の中には、広大な土地を持っている方もいるかもしれません。だからといって、その土地は、マンション経営にぴったりな土地だとは限りません。
マンション経営に適しているのは、駅から近いことが最重要条件です。周辺環境として、スーパーや病院、学校があるなど生活に利便性があり、賃貸物件のニーズが高く、入居者が見込めることが必要です。
これらの条件を満たした土地を所有している地主は、実はごくわずかしかいません。
一方、ワンルームマンションは物件の収益性に対して評価をしていますので、比較的融資が受けやすくなっています。 好条件の土地を持っている地主ならマンション経営に該当しますが、そうでない人が多いのが現実なのです。
会社経営者とサラリーマンは、どちらがマンション経営に向いている？
では、会社経営者や自営業者はどうでしょうか？ 会社経営者は、ビジネスが上手で資金繰りにも慣れているというイメージがあり、マンション経営にも向いているような気がします。 しかし、会社経営者と言ってもその規模や収益はさまざまです。家族数人で営んでいる所から、数百人の従業員がいる所まで幅広いのが日本の中小企業の有り様です。
マンション経営は、金融機関からの融資により行いますから、銀行サイドがその中小企業についてどう思っているかが大切です。
金融機関としては、売り上げ内容がいい自営業者になら融資しようと思います。
ですが、今いいからといっても来年度はどうなるかはわかりません。
そのあたりについては、売り上げが安定しているという裏付けを示す必要があります。会社決算書等の提示が不可欠です。それらを精査して、融資するか否かが決定されます。
ただし、常に売り上げが安定していることを示すのは、昨今の世間の経済状況では難しいのではないでしょうか。
では、常に安定した収入を手に入れているのは、どんな職業の人でしょうか？
そうです。それは毎月、きっちり給与があるサラリーマンなのです。
金融機関としては、「安定した収入のある人＝サラリーマン」に融資したいと思っています。サラリーマンというと男性のイメージですが、会社員の女性も含まれます。収入が安定しているかどうか…ということが重要なのです。
収入が安定しているサラリーマンこそマンション経営に最適！
金融機関は、不安定な人に融資はしません。その点、収入が安定している企業のサラリーマンや公務員は、大変有利です。会社経営者とは異なり、経営におけるリスクを直接担うことは考えにくいですし、この先、定年まで収入は安定していると見込めます。
マンシヨン経営をしているサラリーマンの中で、会社の業種別に見ると、金融・保険関係が最多で、情報通信業、メーカー、公務員と続きます。その他、メディア関係、建設・不動産業、運輸業、医療関係等…ありとあらゆるサラリーマンが業種に関わらずマンション経営に参入しています。
投資に直結している金融関係が多い反面、誰もが営めるビジネスなのです。
もちろん一部上場の大手企業に勤めていれば、かなりのアドバンテージとなりますが一般企業でも問題ありません。
サラリーマンで安定した年収がある方で、その他の条件としては、他の住宅ローンがないこと、過去に滞納などの事故歴がないことの２点をクリアしていれば大丈夫です。大抵の場合、融資を受けることができるでしょう。
近年の不動産投資ローン事情ここ10年でマンション経営の融資金利は、実質1％以上下がっています。その理由は、政府における低金利政策が影響しています。
実際、物件が上昇傾向であっても低金利で融資を受けることができれば、そちらの方がメリットは大きいのも事実です。
そして、近年の不動産投資ブームに乗じて様々な金融機関が不動産投資の融資に参入しています。こういった状況下では、好条件で融資が受けられる可能性が高いので検討するには絶好の機会といえるでしょう。
低金利で融資を受けることも融資額を伸ばすこともサラリーマンであれば大きなアドバンテージを受けることができます。土地が無くても始められる・頭金が少額でも始められるのはサラリーマンならではの特権です。
それほど、安定した収入があるということは金融機関にとって重要なことなのです。
収益物件を購入する際には、担保評価なども非常に厳しいのですが、住宅の購入であればそれほど問題はないと言えます。
会社への勤務年数については、長ければ長いほど評価が高いようです
しかし、近年では、1年以上勤務していれば住宅ローンを組んでくれる金融機関が多くなっています。
2～3年程度働いていれば、融資を受けられることが多くなっている現状です。年収については、高いほど良いということではありません。しかし、マンション経営の場合、ローンの返済の原資が家賃収入なので返済できなくなる可能性も住宅ローンより低い実情があります。そのため、頭金が少額でも・土地が無くても融資してくれる現状があります。
