マンション経営のメリット・デメリット(10)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

お問合せ・運営会社

マンション経営で見過ごせない『メンテナンス費』と『原状回復費』

オーナー様負担の「メンテナンス費」と「原状回復費」

価格査定

マンション経営で気になるのが、設備や清掃などのメンテナンスにかかる費用でしょう。マンション購入後もマンションを常にキレイに維持するためには、さまざまな出費がかさみ、高くつくのでは…と予測してしまいます。

では実際にマンション経営を続ける上で、どのぐらいの「メンテナンス費」や「原状回復費」が必要なのかについて確認していきましょう。

コンパクトマンションの場合では家賃の1カ月分が目安

マンション経営において、出費かかさむのは何だと思われますか?

共有部分の清掃は、日常的に行うものですが、費用は管理費から支払うものなので、オーナー様には大きな影響はないでしょう。

では、何が一番問題になるかというと、それは「原状回復費」です。これは、入居者の退去時に部屋全体をクリーニングし、壁紙を張り替えたりするので、ミニリフォームと考えると良いかもしれません。

それを「原状回復費」と呼びます。どれぐらいかかるかと言うと、目安として、コンパクトマンションの場合で、だいたい家賃の1カ月分だと言われています。
以前は敷金から相殺するケースもありましたが、最近は入居者の過失による汚れやキズでなければ請求できなくなりました。

また、東京の場合は、敷金そのものを受け取らないスタイルのところが増えています。したがって、自然摩耗や経年劣化に対する回復はオーナー負担であると考えていただいて良いでしょう。
家賃の1カ月分にあたる「原状回復費」が、入居者が退居する度に毎回発生するのは、ちょっと厳しい現実かもしれません。
しかし、地方の家賃が低い物件は、この限りではありません。原状回復費用が家賃の数か月分に及ぶこともケースとしては、多いようです。

オーナー様負担で「原状回復費」しなければいけない具体的部分とは?

収益還元法

ここで、オーナー様負担で「原状回復費」しなければいけないとされる、室内のパーツについて詳しく見てみたいと思います。

東京都発行の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を参考に見ていきましょう。

コンパクトマンションで、オーナー様負担部分は、まず水まわりから確認すると、浴槽・風呂釜等の取り替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの)、風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビの清掃等(使用期間中の清掃や手入れを怠った結果、汚損が生じた場合も含みます)。

続いて、キッチンでは、ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ、スス(手入れを怠ったことによるものも含む)、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡のクリーニング等です。

居住全体として、クーラー(借主所有)設置による壁のビス穴、跡(通常損耗)、色落ち(借主の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの含む)、天井に直接付けた照明器具の跡の修復等。

上記のような内容を、専門業者によるハウスクリーニングでキレイにしますが、これだけの内容ですので、それなりの費用がかかってしまいます。

トラブルが起きないように、必要な知識を身につけ、契約書できちんとお互いの負担部分を理解しておくことが大切です。

サブリース契約によっては、管理会社が責任を負ってくれる場合も

実際問題として、入居者が退居する度に毎回発生する「原状回復費」について試算すると、コンパクトマンションの場合、35年間で数百万円にもなってしまいます。これでは、投資として成功するのか…と不安になるオーナー様も多いでしょう。

しかし、サブリース契約の内容によっては、このような「原状回復費」を管理会社で負担するケースも増えてきました。

契約する際は、契約料だけでなく、どこまで管理会社が責任を負ってくれるかも確認しましょう。

また最近は「原状回復」だけでなく、エアコンや湯沸かし器など、設備の故障もサブリース契約の範囲内で対応してくれる会社も出てきました。

試算で数百万にもなってしまう費用は申告上の経費に計上することはできます が、これらを最初から管理会社が肩代わりしてくれるなら、魅力的な契約だと言えます。

また、設備の故障に対する負担を常に管理会社がみるということは、何か故障が発生する度に管理会社が対応してくれるということです。 オーナー様は、対応も修理もしなくていいことになります。

管理会社がすぐにトラブルに対応してくれたら、入居者の満足度アップにもつながりますので、マンション経営では大切な要素です。
サブリース契約を行う場合は「原状回復費」「メンテナンス費」を管理会社がどこまで負担してくれるのか、確認してから締結してください。

原状回復費用は、あくまで自己責任です。サブリース会社に任せるのも毎月の管理費用がかさみます。

どのみち原状回復はしなければなりません。毎月の賃貸管理による支出をなるべく減らし、経費を考えた経営を目指すことがベストな方法でしょう。

マンション経営のメリット・デメリットについて よくあるご質問

↑ PAGE TOP

上に戻る