マンション経営のメリット・デメリット(12)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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ワンルームマンション経営の相続によるメリットとねらい目な理由

相続税や賃貸を考えた場合ワンルームマンション経営がおすすめ

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相続税は、亡くなった方が保有する財産を受け継いだ際に、財産の額に応じて課税される税金です。
ただ、相続税の課税対象は、受け継いだ財産の全額ではなく、基礎控除額を差し引いた金額です。

2015年1月1日からこの基礎控除額が引き下げられた上に、相続税の最高税率も引き上げられたため、保有する現金をそのままお子さんやお孫さんに相続させることを考えた場合、メリットが少なくなってしまいました。

そこで考えていただきたいのが、今保有する現金でマンションなどを購入して相続させることです。
この方法だと、相続税は抑えられることがあります。

また、将来的に需要が拡大されるワンルームマンションを購入し、普段は自分で住んでいます。
もし、転勤や海外赴任が決まった場合、今住んでいるワンルームマンションを投資目的に、貸し出す方法もあります。
この方法だと、マンションのローンが残っている方は、家賃収入を返済に充てることもできるメリットもあります。
大家さんとしての面倒な仕事は、賃貸管理会社に任せることができます。

現金での相続はメリットが少なくなりマンションなどでの相続がお得に

相続税の基礎控除額は、定額控除額と比例控除額を合計したものです。
財産を受け継いだからといって、すべての方が相続税を支払う訳ではなく、これまでは、相続する財産が5000万円以下の場合、相続人の人数などに関係なく相続税の納税や申告をする必要がありませんでした。
この5000万円が、相続税の定額控除額です。

しかし、2015年1月1日からはこの相続税の定額控除額が3000万円に引き下げられ、比例控除額も1000万円から600万円に引き下げられました。
つまり、改正前は相続税の基礎控除額=5000万円(定額控除額)+(1000万円×相続人数)(比例控除額)、改正後は相続税の基礎控除額=3000万円(定額控除額)+(600万円×相続人数) (比例控除額)となり、40%程度減額されてしまうこともあります。

また、相続税の税率は、相続する金額により異なりますが、最高税率が50%から55%に引き上げられました。

一方、マンションなら購入金額の半分程度の評価額になることがあり、相続税の評価額を下げようと考えた場合、現金よりマンションの方がお得な場合があります。

今回の相続税課税強化は、金融資産1億円以下の方に対してです。アパートよりもワンルームマンションが相続税対策に適しているのは、土地の持ち分が少ないためです。相続は地面に高い建物が建った方が、土地の持分割合が少なくなるために節税という意味では、かなり有利になります。そのため、ワンルームマンションで相続税対策を考えている方が非常に増えております。
一方、贈与税は軽減されましたので、土地の持ち分の少ないワンルームマンションを活用し生前贈与、そのワンルームマンションで相続税の支払いの原資をつくる相続税対策が脚光を浴びています。

投資するならワンルームマンションがねらい目

収益還元法

投資用のマンションを購入する場合、部屋が複数あるファミリータイプにするか、ワンルームにするか。これに悩む方が多いでしょう。

あるデータによると、東京の1世帯あたり人員は年々減少傾向にあり、2035年には、1.85人となる予想なので、単身者用のワンルームマンションの需要が高まることが考えられるので、ワンルームマンションへの投資がおすすめです。

例えば、転勤や海外赴任を見越してワンルームマンションを購入して住んで、転勤や海外赴任を機に、ワンルームマンションを貸し出して家賃収入を得ることができます。

ワンルームマンションをローンで購入しても、家賃収入を返済にあてることもできます。
転勤や海外赴任から帰任した後、賃貸しているワンルームマンションに自分が住みたくても、住民いたら無理だと思うかもしれません。

ただ、転勤や海外赴任から帰任する時期がわかっていれば、2000年に導入された定期借家制度を利用して、期限付き契約を結べば安心です。
ワンルームマンションを購入して大家さんとなったあなたには、住民トラブル、家賃の未払い、クレーム、修繕の対応などやっかいな仕事が降りかかると思われがちです。
だだ、これらの面倒な仕事は賃貸管理会社に任せれば、手間がかかりません。

転売で利益を望めなくなった不動産

投資用のワンルームマンションを購入して転売することで利益を得ることを、キャピタルゲインといいます。
不動産の価格は上がり続けるといった神話がかつての日本にありましたが、この神話もバブル崩壊により消え去りました。

今や不動産の価格は一部都市部を除けば、横ばいもしくは下降をたどっていますので、転売による大きな利益はあまり望めません。
もちろんローンが残っているワンルームマンションを売却する際は、ローンの残債を一括繰上げ返済することになってしまいます。

ワンルームマンションは転売するより賃貸のほうがおすすめ

収益還元法

このようなことから、ワンルームマンションの転売で一度に大きな儲けを考えるより、家賃収入でコツコツ利益を積み重ねていったほうが堅実です。目先のお金より、長い柄で見た場合の家賃収入の方が、オーナー様にとっては収益が上がることでしょう。
また、不動産売却時にかかる費用も無視できる金額ではなく、不動産仲介業者に支払う不動産仲介手数料や税金がかかります。

例えば、1,500万円のワンルームマンションを売却した場合の仲介手数料の上限額の計算は、1,500☓3%+6万円=51万円(仲介手数料:税別)となります。
税金には、印紙税、抵当権抹消登記の免許税、不動産譲渡所得税があります。
印紙税は売買契約書に貼り付け、抵当権抹消登記の免許税は抵当権が設定されている場合必要です。

また、不動産譲渡所得税は、売却益が出た際に納めます。
例えば、1,500万円のワンルームマンションを売却した場合は、印紙税額は15,000円、抵当権抹消登記の免許税は1物件のつき1,000円です。

一方、ワンルームマンションを売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得とみなされ、所得税は15%、住民税は5%かかります。
ワンルームマンションを売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得とみなされ、所得税は30%、住民税は9%かかります。
このようなことからも、ワンルームマンションは短期で転売するより賃貸のほうがおすすめです。

くれぐれも投資は、長い目で考えるべきで、短期の利益は余程の金額でない場合以外控えた方が良いでしょう。

マンション経営のメリット・デメリットについて よくあるご質問

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