マンション経営のメリット・デメリット(13)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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空き室対策には家賃相場を正しく設定(1年に1%下がる)

家賃相場を正しく設定して空き室対策を行う方法について

空き室対策

マンション経営でつきまとう空室リスクは、いつでもオーナー様の悩みの種です。
建物は日々老朽化し続け、家賃は1年に1%下がるといわれています。

このため、同じ家賃のまま入居者を募集し続けても、築年数で見向きもされない時期がやってくる可能性もありますので、空室対策として、築年数に合わせて家賃を下げていく必要があります。

また、家賃相場をインターネットなどで調べ、オーナー様の保有するマンションの家賃が適正かどうかを判断したり、物件種別をはじめ、物件所在地、築年、面積、間取り、駅から徒歩何分など必要事項を入力すると無料で家賃を査定してくれるポータルサイトを利用したりして、適正な家賃を設定し空室対策をしましょう。

空室リスクや家賃滞納に対応してくれる賃貸管理会社と契約することも一つの方法で、信用できる会社を選びましょう。

築年数でご自分のマンションが見向きもされない時期が必ずやってくる

家賃が適正でないことが原因で、マンションが空室になってしまうことは多いです。
建物は日々老朽化していきますので、同じ家賃のまま入居者を募集し続けても、築年数で見向きもされない時期がやってくるかもしれません。

家賃は1年に1%下がるといわれていることはご存じでしょうか?
例えば、新築物件の時は家賃10万円で入居者が見つかったとしても、新築から5年を経て空室になってしまい、再度入居者を募集する際は家賃を95,000円に設定しないと、なかなか入居者が決まらないことが多く、利回りはだんだん下がっていきます。

しかし、都心のRCのマンションであれば、築20年を境に新築時の家賃の8割程度の家賃に落ち着きます。そこから、部屋のメンテナンスを実施し賃料を上げることも可能です。リフォームを選択肢に入れることは投資の収益を上げる結果に繋がりますので、テクニックとして覚えておいて下さい。

しっかり家賃相場を把握して適正な家賃を設定する

適正な家賃を設定

オーナー様が保有するワンルームマンションの家賃が適正かどうかを判断する基準には、家賃相場があります。
インターネットが普及した現代では、不動産会社のホームページには物件情報があふれており、入居者は少しでも安い家賃の物件を探そうと検索するうちに、お目当ての物件の家賃の相場を把握していきます。

オーナー様もこのような現状を認識していただき、他の物件とご自分の物件の家賃の差を把握し、適正な家賃を設定していただく必要があります。

入居者を募集する前に事前に家賃相場を把握するのなら、HOME'Sの家賃相場(http://www.homes.co.jp/chintai/price/)が役に立ちます。
まず、インターネットでHOME'Sの家賃相場にアクセスし、調べたい駅や市区町村の家賃相場を調べます。

例えば東京都で調べた場合、地図上にある都道府県の中から東京都をクリックして、「路線・駅から調べる」もしくは「市区町村から調べる」を選択します。

「市区町村から調べる」を、選んだ場合、ワンルーム・1K・1DK、1LDK・2K・2DK、2LDK・3K・3DK、3LDK・4K・4DKに分けて、各区や市の家賃相場の一覧が表示されます。
さらに、物件種別(マンション・アパート・一戸建て、マンション、アパート、一戸建て)や希望条件(専有面積、築年数、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、最上階、オートロック、エアコン)で絞り込むことができます。
またインターネットでポータルサイト「イエカレ」のリロケーション(http://plus-search.com/relocation/)にアクセスし、物件種別をはじめ、物件所在地、築年、面積、間取り、駅から徒歩何分、名義など入力すると、無料で家賃を査定してくれます。
ご紹介したサイトを利用して家賃相場を把握し、適正な家賃を設定しましょう。

信頼できる賃貸管理会社と契約して空室リスクを軽減する

空室リスクや家賃滞納に対応してくれる賃貸管理会社もありますので、ご紹介します。

例えば、賃貸管理会社がオーナー様に代わって入居者を募集することで空室リスクに対応してくれたり、オーナー様に代わって家賃を滞納する入居者へ催促をしてくれたりすることがあります。
賃貸管理会社で行う空室保証サービスは、万が一賃貸している部屋が空室になった場合でも家賃を保証してもらえるサービスです。

ただ、空室保証サービスを利用してしまうと査定賃料の80~90%の家賃になってしまうので最後の手段にしましょう。

立地が良ければ家賃の下落も抑えられます。最終的に不動産は、立地になりますので、しっかりと立地を選ぶことが重要です。

マンション経営のメリット・デメリットについて よくあるご質問

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