中古ワンルームマンションとローンについて(9)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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借金に向く投資と税金の考え方
(中古ワンルームマンションとローンについて)

借金に向いた投資とはどんな投資か?そして投資と税金の関係性

借金を利用した投資を行う上で何よりも重要なことは、「借金をして投資を行うことに向いた投資を選択すること」です。なぜなら一口に投資と言っても株式、FX、先物取引、そして不動産投資とさまざまな種類の投資が存在します。そしてその中には、借金に向いた投資とそうでない投資がありからです。

これまでのコラムでも何度も言及してきましたが、借金に向いた投資とは基本的にはローリスク・ミドルリターンの投資です。

借金を利用した投資は、いかに自己資金の比率を下げられるかがポイントになります。そのため成功すればリターンも大きくなりますが、その分、失敗した場合の損失も大きくなります。

自己資金であれば自分の手持ちのお金が減るだけですが、借金を利用した投資の場合は失敗の大きさによっては自己破産の危険も頭に入れておかなくてはなりません。投資をするとなるとついリターンのことばかり考えがちですが、特に借金を利用した投資を行う場合は、リスクが低いものを選択することが最も重要なポイントです。

そしてもう一つのポイントが税金です。当然ですが、投資で利益を得た場合、その利益に対して課税されます。儲かった分をそのまま全て借金の返済や生活費、遊興費などに使ってしまえば、確定申告の際に大変なことになります。それがどんな投資であろうと、最初から税金のことを考えた上で行うことを忘れてはいけません。

今回は、借金に向いた投資の見極め方と税金の考え方についてご説明します。

借金を利用して行う投資のポイントはリスクとリターンの見極め

冒頭で借金に向いた投資はローリスク・ミドルリターンであるとしました。借金を利用するため、万が一、失敗をしてしまった際に返済の見込みがつかなくなってしまっては、どうしようもないからです。

しかしローリスクばかりに気を取られ、リターンも小さいものを選択してしまってもいけません。

リターンの小さい投資を借金で購入し、仮に成功したとしても得られたリターンは全て金利の支払いに回さなければなりません。
さらに場合によっては、それでも足りず不足分を支払わなければならなくなります。これでは何のために投資をしているのかが、わからなくなってしまうからです。

また以前、説明した「イールドギャップ」も重要なポイントです。改めて説明しますとイールドギャップとは、投資利回りと長期金利の差のことで、不動産投資で見ると借入金の金利と投資物件の利回りの差となります。

このイールドギャップが確保できていなければ、仮に利益が金利支払いを上回っていたとしても、一向に資産が増えることはありません。つまり投資リスクを抱えているだけで結果として損をしているということになります。また資産が増えないということは、キャッシュフローも変わらないということですから、与信額も増えることはなく、新たな投資も難しくなります。

リターンは借金に対する支払金利以上であること、そして投資リスクを上回るイールドギャップがあることが、借金を利用して投資を行う上での最低条件となります。この投資リスクとリターンの見極めを上手く行うことこそ、借金を利用して行う投資で最も重要なポイントとなるのです。

マンション経営が借金を利用した投資に向いている理由

私が知る限り、最も借金に向いた投資はマンション経営です。借金に向くとはどういったものかと考えたときに、投資うんぬんは別として、どんな相手であれば銀行はお金を貸すのであろうかと想像してみてください。

その人の属性、つまり職業や収入などをもとに「お金を貸しても返してもらえるだろう」と判断した場合、銀行はお金を貸すでしょう。しかしこれは前にもお話ししましたが、それ以上に銀行がお金を貸すにあたって重要視しているのが「担保」です。そして担保の中でも最も信頼されているのが不動産です。
なぜなら不動産は基本的に持ち逃げすることができない財産だからです。言い方はよくありませんが、どんなに資産があっても、収入があっても、いざという時にお金は持ち逃げすることができます。しかし不動産を動かすことはできない上、借金の抵当にできる財産なのです。

ですから、銀行が不動産に抵当権を設定して融資した場合、その融資額のうち不動産の処分価格部分は貸し倒れのリスクがありません。

具体例でご説明します。

銀行があなたに対して不動産を担保に3,000万円の融資を行いました。この物件の処分価格(一般的には通常市場価格の2~3割減となります)が2,400万円だとすると、銀行にとって融資に対する貸し倒れのリスクは600万円に限定されるということになります。

あなた側の立場から見ても、3,000万円の融資を受けるといっても実際には600万円を返済できる証明をすればよいということになります。自己資金があれば一番良いのですが、仮になくとも借主がいて予定通りに運営ができれば毎月決まったお金が入ってくるため、それを返済の裏付けとして自己資金代わりとして評価を受けることも可能です。

またあなたに定職があり、毎月お給料という形で収入があれば、それも考慮に入れた上で融資が受けやすくなります。金額は高いに越したことはありませんが、ポイントは毎月一定額の収入があるいということです。一般的なサラリーマンであれば、中小、零細企業の社長よりも融資を受けられる確率は高くなります。

マンション経営は、物件の担保価値やあなたの金銭的な担保価値を有効に活用できるという意味において、借金を利用した投資に向いているといえるでしょう。

FXや株も借金に向いた投資

ではマンション経営以外の投資で、借金に向いた投資はあるのでしょうか?

もちろん借金に向いた投資はマンション経営だけではありません。例えばテレビやニュース、雑誌などでもよく取り上げられるFXや株も保証金を担保にして、実際はその何倍もの額の取引を行うという点で、借金を利用した代表的な投資といえます。

ここではFXを例に見てみます。海外のFX会社を利用すれば100倍以上の取引も可能になりますが、現在日本国内におけるFX取引のレバレッジは25倍が上限となっています。つまり自己資金が4万円あれば100万円の取引ができるということです。

仮に米ドルが1ドル100円の場合、レバレッジ10倍で10万円の保証金で100万円分の米ドルを購入したとします。これが円安によって101円になると10万円の儲けということになります(手数料、スワップは考慮していません)。為替が1円動いただけで10万円も利益が出るということは、FXはレバレッジを効かせればハイリターンの投資であることがわかります。

しかし為替が逆に動き1ドル99円になれば10万円の損失ということになります。つまりハイリターンを追えば追うだけ、ハイリスクにもなっていきます。冒頭で言及した借金に向いた投資は、ローリスク・ミドルリターンに照らし合わせて見ると、FXは借金に向いた投資ではないという結論になります。

もちろんFXで大きな利益を得ている人も少なくありません。レバレッジの効かせ方や投資手法によってはFXが必ずしもハイリスク・ハイリターンの投資というわけでもないのです。

成功する人は、投資をする際に、最初から一定レベル以上に損失が発生した場合のロスカットの基準を明確に設定し、それを忠実に守っています。利益に関しても同様です。さらに相場の流れを常に考え、自分が想定した有利な投資環境にならない限りは無理な投資も行いません。

不動産投資でも同じですが、借金を利用した投資では、万が一、失敗した際の損失が自己資金のみで投資を行っている時よりもより大きくなります。特にFXや株の保証金制度は一瞬にして自己資金の何倍もの損失をしてしまうリスクもありますので十分な注意が必要です。

借金を利用した投資でROI100%以上を達成する方法

ROIは、投資した自己資金が年間で何%回収できたかを示すものです。例えば利回り8%、2,000万円のマンションを自己資金200万円で購入した場合のROIは

(2,000万円×0.08)÷200万円×100で80%となります。

つまりこの場合、2年かからずに自己資金を回収できるということがわかります。しかし借金を上手く利用することでこのROIを100%以上にすることも可能なのです。ポイントは回収した自己資金をどう活用するかです。

基本的には、借金の返済に回す……、さらに物件を購入するための自己資金として再投資する……の2択となります。借金を返せば負債は減りますが、その分ROIは低くなります。次の物件を購入すれば負債は増えますがROIはさらに高くなります。

少しでも早く借金を返した方が、新たな融資を受けやすくなるとお考えになる方も多いと思います。もちろんそれは間違いではありません。繰り上げ返済を行って負債を減らし、新たな融資を受けるという方法で物件を増やす方が、よりリスクも少ないでしょう。

しかしより早く大きなリターンを得たいと思ったら、借金の返済よりも先に次の物件を購入した方が得策となります。しっかりと収益を見込める物件を見つけさえすれば、借金総額が増えたとしても、資産はそれ以上に増えることになります。つまりバランスシート上の問題は、何も発生しません。

さらにこの方法は投資を進めれば進めるほどキャッシュフローが潤沢になっていきます。キャッシュフローが潤沢になっていくとはどういうことでしょう?自己資金の回収がより早くなり、さらに余ったお金で借金や金利の支払いが行えるようになるということです。

家賃収入から借金や金利の支払いを行えるようになれば、自己資金を全く使わず投資から生み出された資金を回していくだけで全てを賄える状態になります。

前述したように、ROIとは、投資した自己資金が年間で何%回収できたかを示すものです。しかし、全てが投資から生み出された資金だけで回していけるということは、ROIはもはや計算する必要もないものになっているということに他なりません。こういった意味においてもやはり、マンション経営は借金に向いた投資だといえます。
しかしながら借り過ぎも要注意です。自分の目標と借入のバランスを考え、目標までは借りる、それ以降は返済に回すことで無理のない計画を心掛けましょう。

大きなリターンを得るためには税金も考慮に入れた戦略が大事

借金を利用した投資をする上で、ローリスク・ミドルリターンが重要であるということは既にご理解いただけていると思います。ここではもう一つ、考慮しないといけないものがあります。それが税金です。

もちろん「借金する、しない」に関わらず税金は必ずついて回るものではありますが、自己資金でない以上、よりしっかりと税金を考慮した運用を行わないと後で大きなつけを払うことになります。当然のことですが、利益は全て自分のものではありません。税金は必ず払わなくてはならないことは忘れないでください。

不動産投資における税金ですが、利益の種類によって課税が変わってきます。家賃収入での利益の場合は総合課税、売買による利益の場合は分離課税となります。家賃収入と違い、不動産の売買は一時的に大きな金額が動くため、他の所得にも高い税率が適用されないように、その金額のみ通常の課税所得とは切り離して計算されます。

減価償却を活用することでさらに大きなリターンが可能に

基本的には家賃収入を中心にしたマンション経営をおすすめしていますが、売買することになった場合には、それに適用される税率なども考慮する必要があります。さらに、マンション経営の税には「建物の減価償却」があることも忘れてはならない点の一つです。この減価償却をどう活用するかによって、税引後の最後のリターンにも大きく影響してきます。

では減価償却の概要を国税局のサイトから参照してみます。

事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。他方、土地や骨とう品などのように、時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして、法定耐用年数が財務省令に定められています。減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を、一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

*一部筆者省略箇所あり

さて問題は耐用年数ですが、これは建物の構造によって変わってきます。

鉄筋コンクリート(RC)47年
重量鉄骨34年
木造22年

となっています。税法ではこのそれぞれの耐用年数に応じ償却率が決まります。例えば5,000万円の新築物件の減価償却費を計算すると下記のようになります。

鉄筋コンクリート5,000万円×0.022(1/47)で年間110万円
重量鉄骨5,000万円×0.03(1/34)で年間150万円
木造5,000万円×0.046(1/22)で年間230万円

となります。同じ5,000万円の建物であっても構造の違いによって年間の減価償却費は大きく異なります。木造は鉄筋コンクリートに比べ、耐用年数が短いため、年間の減価償却費が多くなります。そしてその分、利益は減ってしまいます。ただ利益が減れば税金は減りますので、税引後のキャッシュフローは鉄筋コンクリートよりも多くなります。

しかし一般的に耐用年数が短ければ借入期間も短くなり、月々の返済額は大きくなります。この辺りのバランスをいかに上手くとるかが、リターンの大きさに影響を及ぼすのです。

この耐用年数というのは、税法上定められているものです。必ずしもその年数で物件に住めなくなるというわけではありません。実際の耐用年数は物件のある場所、管理状態などさまざまな要因があるため差はあるものの、木造でも60年以上、鉄筋コンクリートのマンションでは100年以上という研究結果もあります。

100年以上となれば私たちの平均寿命も大きく超えた年数です。つまり私たちが生きている間、ずっと利用価値が変わらない部分が減価償却という必要経費で計上できるということは、それが含み益として毎年積み立てているのと同じということになります。加えて表向きには所得が減ることになるため、所得税などの節税にもつながるのです。

ちなみに耐用年数を延ばす上で一番重要なポイントは、建物管理をしっかりと行うことです。建物の内部や外部に何か問題が起きた時にどれだけ早く正確な修繕ができるかどうかで、建物の寿命は大きく変わります。

マンション経営の場合、ほとんどは売買会社と管理会社は同じかもしくは同系列の会社になると思います。投資というとつい売買の部分にのみ注意が働いてしまいがちですが、それ以上にしっかりと管理を行っている物件を選ぶことが、その物件から長く収入を得るコツとなります。

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