中古ワンルームマンションとローンについて(5)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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ワンルームマンションの価格は収益還元法により決まる
(中古ワンルームマンションとローンについて)

価格査定方法で最も活用されている算出方法とは?

価格査定

ワンルームマンションは、どんな価格査定方法が行われているのでしょうか?
ワンルームマンションマンションはできるだけ安く買って、高い家賃収入を得ることが得策ですが、投資用ワンルームマンションの販売価格は、どのような方法で決めるのかご存知でしょうか?価格査定方法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法などがあります。
投資用マンションの価格を決める際の査定方法についてご説明しましょう。

投資用ワンルームマンションの価格算出は収益還元法が適している

まず、価格査定方法のひとつ、原価法について。
原価法とは、価格における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法のことです。

対象物件が建物やその敷地である場合において、再調達原価の把握、減価修正を適切に行うことができる際に有効とされています。

続いて取引事例比較法とは、近隣における過去の多数の不動産事例をベースとし、不動産価格を算出する評価方法です。
ただし、周辺に同じような事例がない場合は、価格の算出が難しくなるデメリットがあります。また、インフレ時には過去の取引事例が安いため評価が厳しく、デフレ時には過去の価格が高いため物件評価が出る傾向があります。
そして、収益還元法についてご説明します。
収益還元法とは、物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。この査定では、物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなることがわかります。
収益力に着目して価格を決定するので、収益不動産の価格算定によく用いられます。
従来の売買による平均的な価格ではなく、不動産の収益性を価値化する手法です。

この3つの中から投資物件の査定算出方法に適しているのは、コラムのタイトルが示す通り、収益還元法です。
それはなぜなのか、収益還元法について、細かく確認していきましょう。

収益還元法がワンルームマンションの査定方法でベストな理由

収益還元法

収益還元法は、原価法や取引事例比較法に比べると合理性が高いと言われています。
なぜなら、収益還元法で適正な家賃設定や管理コストが導きだされることにより、初めて適正なマンションの販売価格も算出されるからです。
では、その仕組みについて見ていきましょう。

まず、新規で投資用マンションの案件が持ち上がる際、金融機関では、どのようなプロセスを踏んでローンの販売価格を算出するのかについて確認したいと思います。
最初に、周辺地域の同じようなレベルの物件をピックアップし、家賃相場を調べます。
次に、その家賃相場から管理費、修繕積立て費等を引いて年間の賃料を算出します。
そして、年間の賃料を評価利回りで割り戻します。

現在、主な投資用マンションのローンを取り扱う銀行の評価利回りは、5%前後です(2015年7月現在)。
以上のようなことを想定し、たとえば年間の賃料120万円の場合、以下のように計算します。
1,000,000÷5%=20,000,000→これが物件の販売価格となります。
この算出方法が収益還元法です。

収益還元法では、純利益を求めることも可能です。

そのためには、総費用を把握しなければなりません。
総費用とは、その物件を運用するためにかかる経費のことで、維持管理費、修繕費、公租公課(固定資産税等)、損害保険料等です。
総費用が不明な場合は、年間賃料収入に対して10~20%を目安として計算するのが一般的だとされています。

また、物件の管理等を外部に委託している場合は、その費用も経費として計上する必要があります。

金融機関が太鼓判を押す、収益還元法で査定した投資ワンルームマンション

では、純利益を算出してみましょう。
年間賃料 − 総費用=純利益となるので、年間の家賃が100万円で総費用が20万円の場合、1,000,000 − 200,000=800,000→これが純利益となります。

販売価格から純利益を求められるのは、オーナー様にとって大変有益です。
収益還元法は、入居者を見込める相場の家賃から適正な販売価格を導きだすことが可能なので、現在、多くの金融機関が採択しています。

その理由としては、収益還元法で算出した金額と同じ、または低い販売価格を設定するとなればリスクを軽減できるからです。リスクが少ない方が、金融機関が貸し出しを前向きにしてくれるのは、当然のことでしょう。

販売会社にとって、金融機関が積極的にローンを組んでくれる物件は、銀行が太鼓判を押した「優良商品」であり、自信を持ってオーナー様におすすめすることができます。

投資物件の価格査定方法で収益還元法がベストな理由がおわかりいただけましたでしょうか? 築20年など、築年数が同じマンションだとしても、立地、管理状態、メンテナンス状況によって価格は変わります。

駅近で物件が多い地域と郊外の物件が少ないエリアでは、評価利回りは異なります。
評価利回りをはじめ家賃相場などのリサーチをしっかりしていれば、適正な販売価格が決まりやすく、ローンも組みやすくなります。
金融機関の調査は信用できるので、オーナー様も総費用等を把握し、年間の純利益についても確認できるようにしておきましょう。

ワンルームマンション投資を行う上でお得な物件とは?

それでは、ワンルームマンション経営においてお得な物件とは何でしょう?
それは、家賃が高く価格が安いエリアの物件を購入することです。
そのようなエリアを見抜くには、地価の相場と賃料の相場のズレを見抜く必要があります。一般的に地価は、西高東低の傾向があります。 一方、賃料は都心から放射状に相場が決まってきます。つまり、地価の比較的安い下町エリアの都心から近い駅の物件を購入することがお得だと言えます。

具体的には、大江戸線の物件は地価が安く、都心にアクセスも良いためお得な物件が傾向があります。今後のご参考にしていただければと思います。

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