中古ワンルームマンションとローンについて(7)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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借金が信用を増し資産形成のスピードをあげる理由
(中古ワンルームマンションとローンについて)

借金をすることで信用が増えいく理由

借金をして投資をする、と言うと一度も投資をしたことのない方は、そこまでして投資をするのであれば、堅実に働き貯金をした方が大きな損失を生む心配もなく、安心だと思われるのではないでしょうか?

確かに、自分の仕事に集中し、堅実に貯金をしていけば大きな損をするリスクはほぼゼロです。しかし現在の超低金利の時代において、貯金をするだけで大きな利益を上げる可能性も、やはりほぼゼロに近いと言えるでしょう。

私がすすめる借金は、生活していく上で消費をするための借金ではなく、資産を増やす上で投資を行うための借金です。

サラリーマンが資産運用に失敗する原因は、少ない資金で多くのリターンを欲しがるからです。例えば、1,000万円の自己資金で年間100万円のリターンを得る場合、選択する投資先は10%というハイリターンの商品になります。
一方、同じ100万円のリターンを得るのに1億円の自己資金があれば、1%の運用先を見つければ良いのです。この資金力の差が投資の成果に直結します。この資金力の差を埋めるのに借金は大きな役割を果たします。

多くの方は、人からお金を借りた以上、結局は返さなければならないのだから、どういった形であっても借金は借金だと思われるかもしれません。しかし投資のための借金は、ただただマイナスが増えていくだけの消費のための借金とは大きく異なります。投資のための借金とは、投資を続けている限りは資産が増え続けていく上、大きな失敗をしなければ、逆にその借金の額が銀行などの金融機関の信用度アップにもつながる借金なのです。

通常であれば借金の額が大きければ大きいほど金融機関の信用度は低くなります。一定以上の額の借金がある方には融資をしてくれません。しかし投資をするための借金をしている方には、億を超える借金があっても、さらに融資をすすめてくれる場合もあります。

それはなぜでしょう?

今回は、投資のための借金をすることが資産形成のスピードをアップさせるだけではなく、金融機関の信用度を増す理由についてご説明します。

借金をすることで投資の範囲を広げる

まずは借金を利用して投資することが、資産形成のスピードアップになる理由についてご説明していきます。

投資には興味があるが、借金をしてまではしたくないと考えている場合、投資は全て自己資金で行うことになります。しかし、その時点ですでに大きな資産を持っていない限り、投資をする対象、機会は自己資金の中で行うため、かなり限定されてしまいます。

また貯金をし、ある程度の資金を貯めてから投資をするといった場合ではどうでしょう?

冒頭でも言及したように超低金利の現在、10年貯金をしたところでさしたる利息が付くわけでもありません。しかしこの超低金利は、借りてもほとんど金利がかからないということですから、借りる側から見ればまたとないチャンスなのです。そして借金をして投資をすることで、自己資金だけでは無理であった投資や、投資機会のリミットを外すことも可能になります。 もし、貯金の利息だけでお金を倍にするなら、江戸時代から貯金しないと倍にはならないようです。人生における時間は有限です。そのため成果を感じるにはスピードアップが必要です。

投資は、必ずしも大きな金額をかけなければいけないわけではありません。そして私も、「とにかく投資をするのであれば、借金をしなければいけない」と言っているわけでもありません。しかし借金をすることで大きな資金を手にすれば、それだけ投資する案件の幅が広がります。それは自分にとって有利な案件も増えるということです。

そして、さまざまな情報などをもとにリスク分析を経て、成功する確率
が高い投資先を見つけた際に、全力で大きな額を投資できるようになります。 つまり借金をしての投資は、自己資金だけの投資に比べ、投資の範囲を広げるだけではなく、成功する確率が高い投資先を見つけた際に、大きな収益を上げる可能性が格段に上がるということを意味しているのです。

借金と相性の良い投資はローリスク・ミドルリターン

借金を利用して投資することで、自己資金が貯まるのを待つことなく投資を行えるだけでなく、成功する確率も高まることがご理解いただけましたでしょうか?

さらに超低金利時代の今だからこそ、借金を利用することでより大きな収益を得ることができるということも、おわかりいただけたと思います。次のポイントとしては、借金と相性の良い投資を見つけることです。

投資をする上で借金をして、投資の幅を広げたとしても、その全てが投資対象になるわけではありません。手持ちの金額が増えたといっても、あくまでも自己資金ではなく借りたお金だからです。一般的には有利であると言われている投資であっても、自己資金で投資する場合は有利であっても、借金で行うには向かないという投資も存在します。

では、借金をしての投資に向いている投資とは、どんな投資でしょう?
私は以前のコラムで、借金をしての投資は、数ある投資の中でも、リスクとリターンのバランスの崩れているものを見つけることが重要だと書きました。リスクよりもリターンの有利な投資でローリスク・ミドルリターン、もしくはミドルリスク・ハイリターンの投資がそれに当たります。

当然、ミドルリスク・ハイリターンの方がより大きな収益を得る可能性があります。しかしこのミドルリスクが発生してしまったらどうなってしまうでしょう?
借金をしての投資の場合、ミドルリスクの損失であっても、レバレッジのマイナス効果によってハイリスクの損失になってしまうことがあります。もし損失に対する許容度が少ないと、かなり大きなダメージを受けてしまいます。

借金を使って資産を増やそうという場合、負担できる損失には限度があるということは絶対に忘れてはいけません。投資をする上で計算した時点では合理性があったとしても、失敗した場合の損失が個人の負担できる範囲を超えてしまえば、それはミドルリスクではなくハイリスクで危険な投資になるということになります。

そういった意味では、借金をしての投資で最もおすすめなものはローリスク・ミドルリターンでリスクが極力低いものが良いでしょう。

ローリスク・ミドルリターンの投資を見つけるにはまずローリスクの投資を探す

ローリスク・ミドルリターンが、借金を利用した投資に最適だとわかりました。次はその投資をいかに見つけるかです。もちろんリスクが低く、それよりもリターンが高い投資が簡単に見つかることはありません。

ここで重要なポイントは、ミドルリターンではなく、ローリスクな投資に着目することです。投資というと、いかに収益を上げるかばかりが注目されがちです。しかし私は、リターンはリスクよりも不確定要素が多く予測が難しいと考えます。投資をする上でどんなリスクがあり、そのリスクが発生した場合にどの程度のロスが出るか……ということの方が、より現実的でブレの少ない予測が可能です。

また投資の世界では、リターンを大きくするための方法よりも、いかにリスクを低減するかといった方法の方が多く存在します。株式投資におけるドルコスト平均法やナンピン買いなども、リスクを低減する投資手法です。これらの手法を使い、常に平均購入価格よりも下がった時点で株を購入することで、平均購入単価だけは確実に下げることができます。

もちろんリスクを低減する手法を使えば、当然ある程度のリスク低減は実現するものの、これがイコール、ローリスク・ミドルリターンの投資になるわけではありません。なぜなら平均購入単価が下がることと、株価が上がることは別問題だからです。いかに平均購入単価を下げることができたとしても、肝心の株価が上がらなければミドルリターンを望むことはできません。

重要なことは、まずは下落のリスクが一定レベルまでであれば抑制できる可能性が高いことがわかるという点です。ミドルリターンが望めるかどうかは後の問題として、まず借金を使った投資の基礎が整っていることを判断できる、ローリスクの投資を見つけることを第一に考えてください。

ローリスク・ハイリターンの投資を行うための考え方

自己資金が一定期間、どの程度の割合で増えているかがわかれば、借金を利用した投資の効果を数字で確認することができます。以前のコラムでご説明した、自己資本に対してリターンの比率がどの程度なのかをパーセンテージで表したROI(投資対効果)がそれです。

ここで改めて、その計算方法をご説明します。

ROI=イールドギャップ÷自己資金比率

です。

例えば投資の総額が2,000万円で利益が年間80万円(8%)の投資案件があったとします。借入れは金利3%とします(説明を簡略化するため、借入割合に対する支払金利部分の計算はないものとします)。

自己資金が100%の場合のROIは、8%÷100%=8%
自己資金が70%の場合のROIは、(8%-3%)÷80%=6.25%
自己資金が50%の場合のROIは、(8%-3%)÷50%=10%
自己資金が30%の場合のROIは、(8%-3%)÷30%=16.6%

ROIの数値は自己資金の比率によって大きく変わります。つまり自己資金の割合によってROIはコントロールすることができるということです。

このことから借金を利用した投資において、投資の利回りは高い方が良いことは間違いありませんが、実はそれほど大きな問題ではないということがおわかりいただけると思います。以下の例を見てみましょう。

(1)利回り10% 自己資金20%で投資が可能
(2)利回り15% 自己資金60%で投資が可能

どちらも投資リスクは同じで支払金利は3%として考えます。一見、2の投資の方が1よりも利回りが5%も高く有利な投資であるように見えます。しかしこの場合の1と2をROIを基準として計算すると下記のようになります。

1.自己資金20%でのROIは(10%-3%)÷20%で35%です。
2.自己資金60%でのROIは(15%-3%)÷60%で20%です。

このようにROIで見ると、借金をより多く利用した投資1の方が、有利な投資となります。投資全体の利回りが仮にミドルリターンであったとしても、ROIが実際の利回りになるため、リスクがローリスクであると予測できるのであれば、借金を利用したこの投資1はローリスク・ハイリターンの投資であると言えます。

つまり借金を利用し投資を行うことで、ハイリターンをよりスピーディーに目指すことが可能になるのです。これをマンション経営に置き換えた場合、ローリスクでハイリターンを目指すということです。不動産投資のやり方もたくさんありますが、ローリスクのものとなれば、都心立地の中古ワンルームマンション経営ということになります。

リスクが発生した場合でも借金を利用した投資の方が有利な理由

前項で言及したように、借金を利用した投資をすることで、ローリスク・ミドルリターンであっても、ローリスク・ハイリターンの投資に変えられることが、おわかりいただけたと思います。

ここで改めてリスクの部分について考えてみます。ローリスクというのは、リスクが低いということであり、決してリスクがゼロであるということではありません。少ない可能性ながらもこのリスクが発生すれば、事前に予測した成果が得られないことも十分にあり得ます。
場合によっては、投資した後、投資対象の市場価格が投資金額より下落し、評価損を抱えてしまうこともあります。

私はこのコラムの冒頭で、投資を行う際にはリターンよりもまず、ローリスクの投資を探すことが重要だとご説明してきました。これにもう一つ付け加えるのであれば、ローリスクの上に、万が一そのリスクが発生した場合の対処法についても、検討しておくことが必要であるということです。

借金を利用した投資における、リスクの対処法の最大のポイントは、時間による損失補填の可能性があるかどうかです。例えば不動産投資。バブル期の不動産投資と言えば、転売によって収益を得るキャピタルゲインのことを指していました。しかし現在は物件を転売するのではなく、長く保有し家賃によって収益を得るインカムゲインが中心となっています。

つまり、仮に所有物件周辺の家賃が下落するといったリスクが発生した場合でも、適切なリフォームによって家賃の下落を防いだり、仲介業者に宣伝費を払い積極的に借主を絶やさないようにするといった努力を怠らない限りは、一定の収入を得ることが可能になっています。

リスクとは、事前に予測していた収益を生みだせないこと、または投資資金が棄損してしまうことですが、これはあくまでも事前に予測した期間内に結果が出たかどうかということです。つまり、その期間内にもし結果が得られなかった場合、一番の対処法は事前に予測した投資期間を延ばし、損失分のリカバリーを行うということです。

もちろんそのためには、借入金の支払金利よりも利回りが高いことが条件となります。しかしこれは逆に考えれば、支払金利よりも利回りが高ければ、その物件を所有し続ける限り、損失は発生しないということです。そしてこれが、リスクが発生した場合でも借金を利用した投資の方が有利な最大の理由となります。

なぜなら、損失のリカバリーを行っている期間は資金が固定され、投資機会の損失になってしまうものの、その資金の大半が借金であれば、資金が固定されるのは投資総額の自己資金部分のみです。つまり借金が多ければ多いほど、自由にできる金額が大きくなるということですから、損失のリカバリーを行いつつも、次の投資を行う余裕が出るということになるのです。

借金があっても銀行に信用されるのに必要な要素は「支払能力」

ここまでで、借金を利用した投資でいかにスピーディーに資産を形成できるかをご説明してきました。借金を利用する場合に、向いている投資と向いていない投資。投資を検討する上で最も注目するべき点。ローリスク・ハイリターンを実現するためのROIの考え方。そしてリスクが発生した際の対処法がおわかりいただけたと思います。

ここでポイントとなってくるのが借金の額です。冒頭でも言及したように、通常は借金が大きければ大きいほど金融機関の信用度はなくなっていきます。しかし世の中には億を超える借金があっても、さらに金融機関側から融資をすすめてくる場合があります。なぜでしょうか?その理由は「支払能力」にあります。

例えば多額の住宅ローンを抱えている人と賃貸住宅に住んでいる人がいた場合、どちらの年収も同じだとすると金融機関はどちらにお金を貸しやすいと考えるでしょうか?

つまりどちらが信用できるかということですが、一般的には住宅ローンがあったとしても賃貸住宅に住んでいる人よりも持ち家を持っている人の方が信用されると思います。しかし金融機関がお金を貸す場合は全く違ってきます。それはお金を貸すかどうかの判断基準が「支払能力があるかどうか」だからです。

金融機関は年収が変わらないのであれば、多額の住宅ローンを抱えている人よりも賃貸住宅に住んでいる人の方が可処分所得が大きいと考えます。であれば当然、賃貸住宅に住んでいる人の方が支払能力が高いということになり、持ち家を持っている人よりも信用度が増すということになります。

もちろん、収入に対して借りることのできる金額には限度があるため、給料だけが収入源である場合はお金を借りる信用力の上限はおのずと決まってしまいます。

しかし、この上限を超えることができる方法がないわけではありません。その一つが借金を利用した投資を行うということなのです。

前述したように、世の中には億を超える借金があっても、金融機関の方から融資をすすめてくる場合もあります。これは金融機関が給料による可処分所得での判断ではなく、その方が行っている過去に投資してきた収益不動産の収支によって「貸す、貸さない」の判断を行っているためです。

借金を利用した投資が一定の収益を上げていれば、仮に年収が500万円だとしても、それが借金のできる上限にはなりません。投資による収益が一定の金額を超え、安定するようになれば、金融機関からの信用度は一般の給与所得者のそれとは大きく異なるようになります。そして新たな融資を受け、また資産をスピーディーに形成していくという好循環に乗れるようになるのです。

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