中古ワンルームマンションとローンについて(8)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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投資家必見!銀行からお金を引き出す交渉術
(中古ワンルームマンションとローンについて)

借金を利用した投資のためには銀行から融資を上手く引き出すことが最低条件

もしあなたが会社の経営者であったり、自営業者であれば投資や開業資金として融資を受けることはあるでしょう。しかし一般的なサラリーマンが銀行などの金融機関から数千万円といったまとまったお金を借りるといえば、自分が住むためのマンションや戸建てを購入する時ぐらいでしょう。

私はこれまで、借金をして投資を行うことで、自己資金だけで投資を行うよりも短期間に大きなリターンを得ることができると書いてきました。

しかし、上述したように一般的なサラリーマンの方であれば、借金をするといっても個人で投資のために、銀行と数千万円ものお金を借りる交渉をするなんて「経験もないし難しい」と思われるのではないでしょうか?

当然ながら何の準備もなく銀行に投資をしたいからといって、数千万の融資を依頼しても承認されることはありません。

例えばマンション経営でいえば、投資する物件の収益性、あなたの属性、与信など、銀行はあなたに関するさまざまな情報を鑑みた上で融資が可能かどうかを決定します。これをクリアしない限りは融資を受けることはできません。

今回は銀行が投資資金を融資する条件。そして一般的なサラリーマンが投資のための借金を銀行から引き出すための交渉術についてご説明します。

銀行が融資してくれるのは投資資金ではなく事業資金

投資にはいくつかの種類があります。その中には株式やFXのように必要な証拠金さえ払えば、銀行などから融資を受ける必要もなく借金が可能になり、大きな投資ができるものもあります。

しかし、私がおすすめするマンション経営はよほどの資産家でもない限り、自己資金のみで投資を行うことは不可能です。目の前にどんなに成功しそうな投資ワンルームマンションがあったとしても、銀行が融資をしてくれなければ、その物件への投資は諦めざるをえません。

資産家であったり、銀行から融資を受けられる方だけが投資をできるということは、収益を上げられる可能性の高い投資対象が多く残っているとも言えます。つまり銀行から融資を受けることさえできれば、その限られた投資家の仲間入りができるのです。

ここで重要になってくるのが、銀行はどのような場合に積極的に融資をしてくれるのかということです。実は銀行は、投資資金として個人に融資をすることはほぼありません。銀行は事業性の資金に対して融資をするのです。

銀行が投資資金ではなく事業資金に融資をする理由

投資資金を借りたいのにも関わらず、事業資金でなければ融資は難しいとなると、多くの方は「マンション経営をするのには、会社組織でなくてはいけないのだろうか」と思われるかもしれません。

事業資金とは一般的に、会社や自営業者が、新たな設備の購入や従業員の採用などにかかる資金を指します。これだけを見れば、「確かに事業資金でなければ融資されにくい」となり、個人では無理なのだとなります。

しかし収益ワンルームマンションへの投資に対しては、個人であっても担保価値や、購入後の事業性などを鑑みて、事業資金の扱いになる場合があるのです。

またマンション経営において、銀行から投資資金ではなく、事業資金で融資を受けるもう一つの理由として、バブル期とそれ以降の不動産投資に対して銀行の認識が変わったことがあげられます。

バブル真只中の時期、収益マンションへ銀行が融資を行う際に、その資金の回収として考えていたのは物件の売買益、いわゆるキャピタルゲインです。

土地の価格が右肩上がりで上がり続けたバブル期において、値が大きく上がりそうな土地や物件を右から左へ流すだけで、場合によっては数億円という利益が出ることもあったため、月々のわずかな家賃収入などをアテにしている銀行はほとんどありませんでした。しかし、バブルが崩壊した後にどうなったかはみなさんもよくご存知のことと思います。

バブル崩壊以降、銀行は、不動産仲介業など元々売買を目的とした業者など一部を除き、基本的には、「売買による収益を返済原資として見込む融資はしない」という傾向が高まっています。

つまり、あなたがマンション経営をするために銀行から融資を受けたいと思っても、それが売買のための投資では「融資はまず無理である」と考えた方がよいでしょう。銀行へは事業資金として融資を申し込むことが基本となります。
逆にマンション経営を転売目的で行うことのリスクを銀行が教えてくれているのです。

不動産「投資」をするのにも関わらず、投資資金ではなく「事業資金でなくては融資を受けるのが難しい」というのには、こういった理由があるのです。

銀行が融資を行うためにチェックする2つの項目

投資資金ではなく、事業資金として申し込むということはおわかりいただけたと思います。

では次に、事業資金として申し込んだ後、銀行はあなたの何をチェックして融資をするのかをご説明します。もちろん銀行によっても違いはありますし、チェック項目はいくつもあるでしょうが、ここでは「属性」と「与信」を取り上げます。

まず「属性」ですが、これは融資を申し込む方、つまりあなたの職業、年収など社会的、経済的な背景を指します。

あなたがどこに住んでいるのか?会社名は?役職は?年収は?独身なのか、妻帯者なのか?子どもはいるのか?家は賃貸なのか、持ち家なのか?など、あなたに関わるあらゆる情報をまとめて属性と言います。

これらの属性があなたに融資をしても良いのかどうか、また実際に融資を行うとなった場合でも、いくらまでなら融資をしてもよいかの重要な情報となります。

実際には、年齢や会社の勤続年数、勤務先規模、転職歴、現在の住まいの居住年数、家族構成などさらに細かくチェックされることになります。

2つ目は「与信」です。

これはあなたの属性のチェックを終え、融資が決まった場合において、どの程度の金額までであれば返済が可能であるか、つまり限度額の設定を指します。

与信を決定する一番のポイントは、収入と支出のバランスです。具体的な計算方法は次で述べますが、基本的には融資をした後のキャッシュフロー、つまり収入が支出を上回るであろうと予測する金額であれば「融資は可能である」といった判断がなされます。また、銀行によっては個人の貸借対照表を作成しバランスによって融資の可否を決めています。そのことからもマンション経営は、経営的意味合いが強くそこを見られているという証明になります。

与信額の計算方法

では具体的な与信額の計算方法をご説明します。

例えばあなたが、新しく分譲マンションを購入しようとします。
あなたは40歳で月収は30万円。現在住んでいる賃貸マンションの家賃が8万円。その他の生活費が19万円だとした場合、残りが3万円です。

このことから、銀行はあなたが毎月返済額できる額は、家賃8万円+3万円で11万円(1万円未満は切り捨てています)、支払期間は60歳までの20年間は可能であると判断しました。11万円を20年間、金利3%、元利均等払いで返済すると(1円未満は四捨五入しています)、借入金額は20,000,000円、支払総額は26,620,685円になります。

11万円という数字は、あなたが得る毎月の給与から生活費を引いて残った金額、つまりキャッシュフローです(自宅を購入すれば家賃の支払いは不要になるため、生活費を引いて残った金額+家賃となります)。この11万円が20年間毎月残ると仮定し、それを全て返済に充てた場合に借りられる限度額2,000万円が、あなたの与信額です。

キャッシュフローを大きくすれば与信額も大きくなる

今回示した例では、自宅として物件を購入する際の与信額ですが、投資であっても計算方法は同じです。違いは自宅用の物件であれば、返済期間が終了するまで自分の収入から借金を支払い続けていきますが、投資物件は借り主さえいれば購入直後から収益を上げられ、そこから借金を返済できるという点です。

自分の元々の収入に加え、新たに家賃収入が入りますので、借金をしたとしても場合によってはキャッシュフローが以前よりも大きくなることもあります。実はこのキャッシュフローが大きくなるというのが、投資のために借金をする大きなポイントとなります。

上述した例でも示したように、与信額とは融資の限度額と同意です。つまりそれ以上借りれば、あなたに何かトラブル等があった際に返済不能になる可能性があるということです。

例えば転職をして年収が下がってしまう、リストラや病気、事故などで予定していた収入を得ることができなくなってしまった……など、融資を受けたとしても当然ながら返済期間中のあなたの収入が保証されたわけではありません。そういった場合において与信額ギリギリまで借金をしていたとしたら、毎月の返済ができなくなってしまいます。

与信額はキャッシュフローを基に計算されるため、そもそもの収入が少なければ与信額も高くなることはありません。そして与信額が高くなければ、投資できる物件の数も限られてしまいます。これを解決するには、与信額を大きくする必要があります。

では、与信額を大きくするにはどうすればよいでしょうか?答えは簡単です。与信額の大きさイコールキャッシュフローの大きさですから、収入を増やして支出を減らせばよいのです。 支払いを減らす方法は、他にもあります。それは、ローンの期間を長くすることです。すなわち建物の構造を木造ではなく、鉄筋鉄骨もしくは鉄骨造の構造物を選ぶことで、融資の期間を延ばすことができます。

一部では、景気が上向きだというニュースもあるものの、まだまだ日本全体が好景気になったわけではありません。多くのサラリーマンにとって収入を上げるということが簡単ではないことは確かです。だからこそ、借金をすることでキャッシュフローを大きくすることが重要になってきます。

銀行が融資するかどうかの決め手は「担保価値」

これまで、銀行が投資物件の購入に関して融資をするかどうかの判断材料として、借り手の「属性」と「与信」の2つが主なチェックポイントだとしてきました。実はこれに加えてもう一つ大きなチェックポイントがあります。それが投資しようとしている物件の「担保価値」です。

基本的には与信額に担保評価の限度額を足したものが、あなたが購入できる物件の上限価格、つまり融資してもらえる金額となります。そのため、どんなに属性がしっかりしていて、与信も大きかったとしても、肝心の投資物件の価値が低ければ、事業性がないとして融資は難しくなる、仮にされたとしてもその額はかなり低いものとなります。

これは逆に言えば、与信額がそれほど大きくなくとも、投資物件の担保評価が大きければ、自己資金や年収の多い少ないに関わらず、多額の融資を受けられる可能性もあるということになります。

冒頭でも言及したように、個人であっても投資ではなく事業性の評価によって融資が決まるため、あなたの投資家としての資質も重要になってきます。どんなに良い物件であっても、そこからしっかりと収益を上げていくだけの経営能力は必ず問われることになります。

これから借金を利用した不動産投資を始めようという場合、担保評価の高い物件であっても実績がないものにいきなり多額の融資をすることはありません。まずは安い物件であっても確実に収益を上げ、実績を作っていくことが、後々の多額の融資を受けるための最低条件となります。

次に担保価値の評価方法をご説明します。担保価値の評価方法は一般的に2つの方法があります。「積算法」と「収益還元法」です。

積算法とは、物件の土地と建物それぞれの担保評価に即して価値を測る方法です。土地は路線価や過去の取引事例を基にいくらの価値があるのか?建物の方は、その物件を改めて建築した場合にいくらかかるのか?もしくは新築の価格から経年に対する減額を考慮し決定されます。

これに対して収益還元法とは、対象の物件が将来生み出すであろう価値を基に現在の価値を測る方法です。基本的には家賃から管理費等を引いた純利益を利回りで割ることで算出されます。

例えば年間の家賃収入が180万円で、利回りが9%の場合、180万円÷9%=2,000万円。この2,000万円が収益還元法による物件の担保価値となります。

初めてでも有利な金利で融資を受けられる方法

実際に融資を受けられることになったとして、次に重要なポイントは金利です。基本的に不動産投資のために受ける融資は20年、30年の長期で返済していきます。返済期間が長くなればなるほど、1%の金利の価値も大きくなります。

しかし既に多くの実績があれば別ですが、これから不動産投資を始めようという場合に、銀行から自分にとって有利な金利を引き出すのは大変に困難です。そこで、ここでは初めての方であっても銀行から少しでも有利な金利を引き出す方法をご説明します。

銀行の金利は一般的には、プライムレート、新短期プライムレート、基準金利などいくつかの目安になる指標を基に、融資先であるあなたの信用力などが加味され算出されます。

しかし最終的には、近隣の他行の金利を参考に決められることが多いようです。スーパーや家電量販店がよくやっている「他店より1円でも高ければ必ずお安くします!」に近いものとお考えいただければわかりやすいかと思います。

銀行も商売ですから、単純に指標のみを目安に金利を決めていては他行にお客様を取られてしまいます。したがってその辺りは柔軟な対応をしてくれる銀行が増えているようです。

ただし、商売といっても融資となりますと当然、数百円から数十万円といった金額ではありませんので、「あちらの銀行では○○%でしたよ」と口だけで言っても通用はしません。やはりある程度の取引があって初めて成立する駆け引きとなります。

そのため、初めての投資という場合は、最初の銀行で融資条件を出された際に、その提示条件が平均的な指標のレベルであればまずは受け入れてください。

ただ一つ重要なポイントは、その融資はいつでも他行への借り換えができるように変動金利にします。なぜなら変動金利であれば繰り上げ返済のペナルティーが少ないからです。また固定金利であっても期間の短いものを選択しておけば、いつでも他行への乗り換えが可能になります。

その上で、最初の銀行での融資が実行された後に、借り換えに応じてくれそうな銀行を訪れ、良い条件提示があれば、現在、融資を受けている銀行にその条件を報告します。それでもし、現状より良い条件を提示されれば、それに乗り、反応がなければ新たな銀行で借り換えの手続きを行います。この方法によって初めての投資であっても、条件の良い融資を受けることが可能になります。

銀行から融資を受ける際の注意点

最後に銀行から融資を受ける上で認識しておくべきこと、注意点をご説明します。まずは保証人に対する考え方です。個人で融資を受ける場合の保証人は、基本的には相続権者(既婚者であれば配偶者)が対象となります。

相続権者は投資が成功すれば、それなりに恩恵を受けることができます。そのため保証人になったとしてもリスクだけを共有することは基本的にはありません。問題は第三者が保証人となる場合です。

第三者が保証人になった場合、仮に投資が成功しても恩恵を受けることはまずありません。しかし失敗してしまった際には大きなリスクを背負うことになります。そういった意味においては、銀行から第三者の保証人を求められたということは、今の自分には分不相応な融資であるといった判断も必要になるでしょう。

また銀行が設定する与信額は、あなたが決めるものではなく、銀行の都合で決めるものです。その融資額はあなたにとって本当に返すことのできる金額であるかどうかは、あなた自身がしっかりと考えた上で、受けるかどうかを判断することが、最も重要であることは絶対に忘れないようにしてください。

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