マンション経営の物件選び期間は? 申し込みから決済まで・購入後の運用について(3)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンション経営の物件選び期間は?
(申し込みから決済まで・購入後の運用について)

マンション経営の物件選びは、タイミングが大事

Q&A

投資用ワンルームマンションの購入は、大きな買い物です。人によっては人生で最大の買い物と言っても過言ではありません。
だからこそ、じっくりと検討する時間が必要……確かに、検討する時間は大切ですが、長く検討すればいい買い物ができるかと言うと、そうでもないのです。どんな買い物でもそうですがタイミングが大切です。
じっくり考えすぎて購入のタイミングを逃している方もいます。マンション経営にどんなに詳しくてもやらない限りは収益を得ることができません。
今回は、マンション経営の物件選びに最適な期間についてお話しします。

マンション経営の物件選びは、なぜ1ヶ月で十分なのか?

人生での一大事とも言える、投資用ワンルームマンションの購入。失敗したくないあまりに、慎重になり過ぎる人は多いでしょう。 もちろん、慎重なのは良いことですし、そのお気持ちもよくわかります。 しかしながら、何年も考えたからといって、マンション経営に成功するとは限りません。収益を出すマンションを購入するには、タイミングを大事にしてください。 不動産が通常の買い物と違う所は、価格が高いことだけではなく、2つと同じ物件がないことです。1ヶ月以上悩んでいると、良い物件なら完売してしまうケースも多々あります。特に中古物件は、1点ものです。これという物件に出会った場合には、スピーディーに判断したいものです。

購入の検討を始めてから売買契約までの期間は、だいたい3週間から1ヶ月で、実は十分なのです。あまり検討期間を長くすると、その間に市場動向が変わってしまい、いい時期を逃してしまうおそれもあります。

ただし、事前に情報収集をしながら、マンション経営をする目的、重視する要素などを整理しなければなりません。自分なりの投資基準を満たしているかどうか判断し、適正であれば購入しても良いサインだと言えるでしょう。 購入するまでの決意が固まらない場合、セミナーに参加して疑問点を解決することをお勧めいたします。

購入物件選びの検討期間、約1ヶ月の流れとは?

Q&A

自分なりの投資基準というのは、どんな基準でしょうか?
まずは、販売価格、次に家賃設定、そして修繕積み立て費等の管理コストを確認してください。そこが基準に合っているかどうか、適正であるかどうかが大きなポイントです。

ワンルームマンションを探す時、検討期間は約1ヶ月がおすすめであるとお話ししました。では、1ヶ月の間、どのような流れになるか確認していきましょう。

最初に不動産会社の担当者との商談から始まります。初回の商談では、ライフプランニングの必要性、投資シミュレーション、マンション経営の仕組みについて案内があります。そして、オーナー様の要望に応じた物件を紹介されることになります。タイミングは大切ですから、その物件をすぐに見学する方が良いでしょう。
その際、物件を買うことではなく、将来の目標を伝えることも大事です。なぜなら、オーナー様の目的は物件を購入することではなく、将来的な目標を達成することだからです。マンション経営はあくまで手段であり、目標を達成することこそオーナー様の希望です。しっかりと営業マンにお伝えして下さい。

2度目の商談は、だいたい1週間後です。
この一週間の間に、営業マンから提案された投資シミュレーション、紹介された物件について、疑問があることを全部書き出しましょう。
投資シミュレーションは、販売価格、月々のローン返済額、家賃、修繕積み立て費等が記載されており、家賃が高いほど、収益性が高い…と、お買い得物件に見えるように作成されています。

投資シミュレーションに関しては、物件の検討に入る前から知識を身につけ勉強しておくことをおすすめします。 なぜなら非常にトリッキーなので、罠にかからないように注意が必要なのです。 どこが罠なのかは、後で見ていきます。

2度目の商談で、疑問点について質問をし、その全てすっきりと解答してもらいます。またリスクについての説明もしっかりと聞きます。
その約1週間後、3度目の商談が、おおよそラストの質問タイムとなりますので、疑問点は完全に解消してください。キレイに解消したら成約となります。

物件選びでは、投資シミュレーションの仕掛けに注意しよう!

成約までは約1ヶ月で十分です。ただし、前述したように投資基準を満たしていないとNGです。そのためには、投資シミュレーションを見誤らないように慎重に見てください。家賃とローンの関係性を特に注意深く確認しましょう。

家賃はある程度の期間、相場より高くても入居者募集に困ることはないでしょう。特に新築時であれば、相場よりやや高くても入居者は見つかりやすい傾向にあります。

しかし、築年数を経たときに入居者を見つけられるかということがポイントになります。築年数が長い物件は、家賃を下げる必要も出てくる可能性があります。
一方、中古ワンルームの場合には、入居者の入れ替わりがあり相場の賃料に落ち着いています。また、物件の家賃相場のデータもインターネットで調べることもできます。比較的透明性が高いのでオーナー様のリサーチでしっかり確認することも可能です。

ただし、家賃の上下幅が比較的少ないのがマンション経営の特徴でもあります
通勤・通学・買い物など、毎日の生活が至便で最寄駅から徒歩10分圏内の立地条件であれば、建物が古くなっても家賃が下がるリスクが低くなります。

一方で、高い家賃でも入居者を維持できるように、初期の数ヶ月のみ家賃を無料にするフリーレントというシステムを使う場合があり、そのケースでは、家賃の穴埋めはされないので、オーナー負担となってしまいます。

投資シミュレーションには、実はオーナー様の負担になるにもかかわらず、その記載はなく、「利回りが高く、持ち出しがない」ように見える仕掛けがあり、本質をなかなか見抜けないのです。
特に新築物件の場合、購入後家賃が下がることは当たり前です。家賃の下落にどの程度対応できるのか?しっかり、確認する必要があります。

また、管理コストにも注意が必要です。コストが少なめだからお得というわけではありません。 実質利回りは高くなりますが、積立金は将来に備えた修繕費なので、積立金が少ない場合も問題です。建物はいずれも劣化していくので、手入れをする必要があります。将来的に、結局、オーナー様の負担となります。管理費は、建物の修繕やメンテナンスを見込んだ貯金であり、必要経費だということを覚えておいてください。
区分マンションの場合、確認事項は少ないのですが、一棟物件の場合には建物の管理など確認事項が増えます。シミュレーションの中にこういった数字が入っていないシミュレーションも多々あります。高い専門性が要求されますので、チャレンジしたいオーナー様は、勉強が必要です。

投資シミュレーションは、「今」、お得感に満ちていても、将来的なことは考えてくれていませんので、未来を予測してチェックしましょう。

投資基準の確認のために、販売価格、設定家賃、管理コストの相場を確認したい場合はインターネットサイトでも調べることができます。 マンションの物件探しは、検討期間の長さではなく、事前のしっかりとしたリサーチが大切です。シミュレーションの見方にも慣れておくと、仕掛けに気づきやすいでしょう。以上のことに気をつけて勝機を逃さないよう優良な物件をみつけてください。

申し込みから決済まで・購入後の運用について よくあるご質問

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