投資用ワンルームマンションに欠陥が見つかった際の対処法 申し込みから決済まで・購入後の運用について(5)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

お問合せ・運営会社

投資用ワンルームマンションに欠陥が見つかった際の対処法
(申し込みから決済まで・購入後の運用について)

投資用ワンルームマンションを購入後に欠陥が発覚したら!

購入した投資用ワンルームマンションについて、構造そのものに重大な欠陥があったことがわかったときどうしますか?
大手企業が販売したマンションの構造体の不備が問題になり、その補償について多くの人の注目が集まりました。

今回は、購入したマンションに大きな欠陥があることが発覚した際の対処方法について解説いたします。

欠陥がわかっても住宅瑕疵担保履行法が守ってくれる。

購入後に発覚したマンションの構造上の重大な欠損。これは、オーナー様にとっては、非常にショックなできごとです。最悪の場合は、購入先の不動産会社はすでに倒産している、なんていうこともあり得ます。

このような時は、いったいどうすればいいのでしょうか?
ますば、保険に加入しているかどうかを確認しましょう。
過去にさかのぼりますが、2005 年に複数のマンションの構造計算偽造が発覚しました。社会的な問題になり、覚えておられる方も多いのはないでしょうか。
あるワンルームマンションもその設計会社が設計したマンションであることが発覚しました。この時は、販売したマンションを白紙解約しトラブルにはなりませんでした。建築費削減という理由により、安全基準値を下回る建築方法で施工されていました。これは、あってはならないことです。しかし、現実に耐震性能が低い物件が販売されていました。
このように、問題のある物件を売る販売会社は補償が不可能となり、倒産するケースが後を絶ちません。

こういったことが起きると、オーナー様は被害者となり、すべてを補償してほしいと思うことでしょう。
このような社会背景の中、2009年10月にようやく住宅瑕疵担保履行法が施行されました。

住宅瑕疵担保履行法というのは、新築住宅に瑕疵があった場合、住宅事業者が負担する補修費用などを補填(ほてん)する制度のことです。
住宅瑕疵担保履行法に基づいて、住宅保証機構など国土交通省の指定を受けた保険法人が提供します。

建設業者・宅建業者などの住宅事業者が保険法人と契約を締結し、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に起因する損害が生じた場合、補修費用が保険で補填されることになります。
また、住宅事業者が倒産した場合は、住宅の発注者・買い主が保険法人から2000万円までの補修費用の支払いを受けることができるものです。

住宅瑕疵担保保険に加入義務でリスクを回避できる。

住宅瑕疵担保履行法は、住宅瑕疵担保保険に加入することで受けられるメリットです。

2009年10月以降、マンション、戸建てを問わず新築住宅を販売する会社は、住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務づけられ、物件には必ず10年間の瑕疵担保保証が付くことになりました。補償対象は、構造躯体と防水部分です。
万が一、販売会社や施工会社が倒産しても保険会社が代わって保険金を支払ってくれるというのは、オーナー様にとっては安心のシステムですね。
従って2009年10月以降に販売されたマンションには、 必ず10年間の保証がついています。
この保険内容は、契約時に渡される重要事項説明書に書かれていますので、チェックしてください。

オーナー様がマンションの欠陥についてわかった時点で、まずすべきことは、販売会社が倒産している、していないに関わらず、説明書に記載されている保険会社に連絡をとることです。それが最優先事項です。
きっちりと手続きすることで、補償として上限2,000万円までの保険金を受け取ることができます。
現状として、今の物件は、「1 建築基準法の厳しいチェック」「2 販売会社の保証」「3 住宅瑕疵担保責任保険」という3つの「保証 / 補償」で保護されていると言えます。これは販売会社の大小を問わないので、オーナー様は安心して投資用マンションの購入ができるのです。

中古物件の場合、住宅瑕疵担保責任保険の利用は少ない

中古住宅の場合は、新築住宅と異なり、住宅瑕疵担保履行法のような制度がないので、売り主の瑕疵担保責任については、契約に基づく対応が基礎となります。

宅地建物取引業者である不動産会社が売り主の場合は、少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負担しますが、不動産会社が倒産などをした場合、修補等を求めることができない可能性が高 いでしょう。
また、売り主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を短くする契約が多く見受けられます。

中古物件の場合は、契約前の交渉が鍵を握ります。物件を十分に確認して、欠陥をあらかじめ把握することが重要です。

このため、最近は、買い主がホームインスペクション(住宅診断)を依頼するケースが増えてきました。建物の状況を事前にプロに依頼し診断してもらうのです。有料ですが、後々の損失やトラブルを想定すると、最初に自己負担でもリスクを回避する方法を選択するのはベターだと言えます。

ただし、新築後10年以内の物件では、住宅瑕疵担保履行法を「転売特約」として付けることができます。しかし、この特約を付けることは義務ではないので、実際に付くケースは少ないようです。
また、築11年以降の物件に関しても、事前に不具合があれば修繕することで2年または5年の保険を付けることができますが、こちらもあまり利用されていないようです。 なぜなら住宅瑕疵担保履行法が、販売会社の倒産時の重大な欠陥に対するお客様の救済が目的だからです。そのため、対象が構造躯体と防水部分の2点に絞られており、利用しにくいためと言えます。

中古住宅の場合に利用できる瑕疵担保責任保険として「既存住宅売買瑕疵保険」があります。この保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、 住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査に合格することが条件となります。

売り主である不動産会社などが、この保険に加入している際、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用などの保険金が不動産会社や検査機関などの事業者(事業者が倒産等の場合は買い主)に支払われます。
ただし、洪水、台風、地震、噴火、津波、火災、白アリなどの虫食い、自然消耗、住宅の不適切な使用によるものは、保険金支払いの対象外となるので、注意しましょう。

しかしながら、築10年を超えているマンションに関しては、実績として瑕疵が無い事が証明されていますので、ある意味、安心して購入することができるのではないでしょうか?

中古物件の場合は、 1981年以前に建てられた建物は、旧耐震構造であり、様々な審査が必要です。販売会社と一緒に事前に確認し、購入後のトラブルを回避しましょう。

申し込みから決済まで・購入後の運用について よくあるご質問

↑ PAGE TOP

上に戻る