マンション経営で儲かる管理会社の選び方 申し込みから決済まで・購入後の運用について(7)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンション経営で儲かる管理会社の選び方
(申し込みから決済まで・購入後の運用について)

ワンルームマンション経営は不動産管理会社選びが重要

不動産管理会社選びが重要

ワンルームマンション経営では、入居者管理や建物管理などさまざまな業務が発生します。
入居者管理では、家賃集金、滞納家賃の催促、クレーム対応、契約の更新、入居者の募集などの業務があります。
建物管理では、定期巡回や清掃、設備などの保守や点検、修繕工事、クリーニングやリフォーム手配などの業務があります。

これらの業務を、忙しいサラリーマンが全て完璧に行うことは、まず無理だと思います。
マンション経営の規模が大きくなればなるほどご紹介した業務は膨大になり、本業に影響がでてくると大変です。
また、このような業務は、休日、深夜を問わずに発生することもあり、個人のオーナー様にとっては大きな負担になります。

そこで、パートナーとなる不動産管理会社と契約することをおすすめします。
ただ、不動産管理会社を選ぶ際には、さまざまな注意が必要なので、まず管理会社が行う仕事をしっかり把握して、契約媒介も吟味する必要があります。

不動産管理会社とは長い付き合いとなりますので、契約した後に後悔しないようにしっかり選ぶことが重要です。

不動産管理会社が行なう入居者管理について

不動産管理会社が行なう入居者管理には、家賃集金をはじめ、滞納家賃の催促、クレーム対応、契約の更新、入居者の募集などがあることはご紹介しましたが、詳細を説明します。

家賃集金や滞納家賃の催促では、家賃や管理費などを入居者から集金し、万が一、入居者が家賃や管理費の振込みを忘れたなどのトラブルが発生した場合、滞納した家賃や管理費を催促します。

クレーム対応は、水まわりや備え付けの電化製品など部屋の設備に対して不具合が発生した場合、修理会社の手配や被害補償にかかる業務です。
一般的に賃貸物件の契約は2年おきに行われ、契約の更新時期になったら「入居者に退去するか?」「契約を更新するか?」の確認を行うなど、契約更新にかかる業務もあります。

最後に入居者の募集ですが、ワンルームマンション経営において空室は大問題で、当たり前ですが空室が増えると家賃収入も減り経営不振になります。
空室を防ぐのは、不動産管理会社の腕もありますが、入居者を募集する際の契約形態によっても大きく左右します。

不動産管理会社との契約形態には、専任媒介と一般媒介があります。
専任媒介では、契約を結んだ不動産管理会社だけに入居者募集を一任する契約媒体で、契約期間は最大で3カ月です。
一方、一般媒介は複数の不動産管理会社に入居者募集の依頼ができる契約媒体で、契約期間は3カ月程度です。
どちらの契約形態でも、熱意のある不動産管理会社であれば、さまざまな媒体を駆使して入居者を募集してくれますが、どちらかというと、他社に契約を奪われる可能性がない専任媒介のほうが不動産管理会社は注力してくれます。

ただ、専任媒介の場合、情報を一社しか持たないため、入居者募集の状況が不透明になりやすいので注意が必要です。

ご説明した入居者管理は、いろんな問題が発生するケースが想定され、過去に対処した実績がとても重要になってきます。
実績のある不動産管理会社に任せたほうが安心であることは確かです。

不動産管理会社が行なう建物管理について

建物管理

不動産管理会社が行なう建物管理では、定期巡回や清掃をはじめ、設備などの保守や点検、修繕工事、クリーニングやリフォーム手配などの業務があることはご紹介しましたが、詳細をご説明します。
定期巡回や清掃では、管理員を雇い、管理員を建物に巡回させ、共用スペースなどを清掃させます。
設備などの保守や点検は、エレベーターや共有スペースなどにある設備の保守や点検を行う業務です。
修繕工事では、日々のトラブルによって破損した建物の修繕から、経年劣化による大がかりな修繕まで行う業務です。
クリーニングやリフォーム手配は、入居者が退出した後の部屋の傷や汚れをきれいにするための業務です。

ご説明した建物管理は手間がかかるため、専門業者に依頼することになります。

不動産管理会社の選び方について

不動産管理会社には、入居者募集をメインに行う客付け業者と建物管理が得意な元付け業者があります。
客付け業者は、入居者を募集する広告に力を入れており、マンションの外観はもとより、共有スペースや部屋などの画像や部屋の図面もしっかり掲載し、入居希望者にアピールします。
不動産管理会社が作成した入居者を募集する広告を見比べれば、たいていわかります。

元付け業者は、多くの物件を管理しさまざまなトラブルに対処しているので、手馴れているので任せて安心です。
ただ、建物管理がメインなので入居後のトラブルを気にして、入居希望者にありのままに物件の悪い点を話してしまうので、スピーディーに入居者と契約が結べないことがあります。

地域に密着した不動産管理会社に元付け業者が多く、都市部にあり中小の不動産会社に客付け業者が多いです。

入居者管理や建物管理など管理業務すべてを長期間にわたって行なってくれるサブリースに対応する不動産管理会社もあります。

サブリース契約を結べば、オーナー様は空室や家賃の滞納を心配することはありませんが、信頼できる会社とパートナーシップを結ぶことが重要です。

申し込みから決済まで・購入後の運用について よくあるご質問

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