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マンション経営におけるサブリースはできるだけ短期契約を

マンション経営で管理会社と結ぶサブリースは、長期と短期どちらがお得?

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マンション経営で、リスクを抑えるために管理会社等と契約するのがサブリースです。

このサブリース契約については、個々によって、その内容や期間が異なります。では、長期契約か短期契約のどちらがお得なのでしょうか。

今回は、サブリースは長期契約か短期契約のどちらがお得か考えてみたいと思います。

マンション経営におけるサブリース契約とは?

マンション経営において、リスクはなるべく減らしたいというのが、どのオーナー様も考えておられることでしょう。空室リスクなどを最小限に留めたい場合、管理会社とサブリース契約を結ぶケースが多いと思われます。

このサブリース契約の期間は業者によってまちまちですが、長期契約か短期契約かどちらが良いと思われますか?

個々の契約によって、その内容、期間は異なりますが、長期契約か短期契約のどちらがお得か考えてみたいと思います。

まず、そもそもサブリース契約とはどのような仕組みになっているのか確認していきましょう。
一般的には、一括借り上げや転貸のある家賃保証契約を「サブリース」と呼ぶことが多いようですが、本来は、賃貸物件を管理する不動産会社などが入居者と締結する賃貸借契約をサブリースと呼びます。

サブリース契約とは、空室が出る、出ないに関わらず、毎月固定収入が得られるという仕組みになっており、それが最大のメリットだと言えます。

また管理会社と入居者との契約になるので家賃滞納、何らかのトラブルなどの発生をはじめ、訴訟を起こす・起こされる場合でも原告、被告は不動産会社と入居者になります。そのため、煩わしい問題には基本的に関わることはありません。

その他、確定申告がその管理会社とのお金のやり取りだけなので手間がかからず、賃貸経営がスムーズに行えることも魅力です。

マンションのサブリース契約は短期がお得!

収益還元法

では、このサブリース契約の期間について、長期契約か短期契約のどちらがお得かという点について考えていきましょう。

近隣の家賃相場よりも高い賃料で、35年・金額固定といった長期のサブリース契約を結んでくれる管理会社は、まずないと思ってください。管理会社も収益を上げなければならないので、難しいでしょう。

では、短期の場合はどうでしょう。更新の手間や家賃が下がる可能性といったマイナス面が多いように思うかもしれません。

実際には、サブリース契約をする会社の中には、稀に最初の家賃だけ高めに設定して契約し、その後、更新ごとに下げていくという手口を使うところもあるようです。
ただし、そんな会社ばかりではありませんのでご安心ください。

前述のようにサブリースは管理会社によって契約内容が異なりますが、一例として短期の場合は次のようなケースが見られます。

サブリース契約を交わしてから、更新時に契約賃料が上がるケース、あるいは10年以上もずっと家賃が変わらないケースなどです。
このシステムは、最初から相場に合った賃料設定をしているから成り立つものです。そのため安定した入居率を維持でき、家賃を下げていく必要がないのだと言えます。となると、短期契約の方がお得に思えますね。

サブリース契約を解約する際は違約金が発生

サブリース契約の期間について、長期契約か短期契約のどちらがお得かについて確認しましたが、どちらかというと短期契約の方がお得だとわかったと思います。

しかし、サブリース契約をする際は、契約期間の長短に関わらず、設定家賃について適正かどうかを確認することが大切なポイントとなります。
適正な家賃設定をしていれば、もし、契約先の管理会社が倒産するようなことがあっても、安定した入居率が期待できるので、ジタバタせず、別の会社を見つけやすいでしょう。

また、短期契約のメリットとしては、フレキシブルに対応できることもあげられます。
契約期間中に「物件を売却する」といった状況になってしまった場合、短期契約のメリットが生きてきます。
通常は、契約途中で物件を売るとなると、管理会社と契約を解約し違約金を支払わなければなりません。
違約金は、だいたい家賃の6カ月分が相場といったところです。

長期契約を結んでいたとしたら、「この違約金のために売れない」といった状況に陥ってしまうことになります。また、知人や身内に貸したい場合や入居率がいいのでサブリースの必要がないことがわかった場合も、違約金が障害になります。これが、原因で国民生活センターの特集事項にトラブルとして、報告されています。

相場に合った家賃設定をしていればで、契約更新のたびに家賃が下がっていく可能性は低いと思われます。

このような理由から、サブリース契約は短期がおすすめです。そして、家賃設定を相場に合わせて適正にする…ここをおさえていれば安心でしょう。

しかしながら、相場の賃料でしっかり貸せていれば、わざわざサブリースにする必要もありません。やはり、入居者が早期につきやすい都心立地の物件を選択することが余計な経費もかからず安心してマンション経営を運営できるといえるでしょう。

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