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マンション経営の不動産会社選びには入居率は関係ない

管理物件の入居率は、不動産会社選びの判断基準にならない!?

マンション経営において空室を出すのは一番避けたいことです。
それゆえ、物件を購入する際は入居率を参考にする、という方も多いでしょう。
でもここで、ちょっとシンキングタイムです。
入居率というのは、どのように計算されるのでしょうか?

今回は入居率を算出する際の定義や、不動産会社を選ぶ際のポイントについてお話しします。

入居率の定義は不動産会社によって異なる!?

不動産会社の投資用ワンルームマンションの広告でよく目にするのが「入居率98%!」という数字でしょう。見た人は、なるほど高い入居率だと納得してしまいます。
しかし、待ってください。そもそも入居率を計算するためのルールはないのです。
ここで入居率の定義について考えてみます。
実は、以下のように、会社によってさまざまな捉えられ方がされています。

■1カ月間、空室が続いた部屋を空室とカウントする。
■内装工事が終わって即入居できる部屋を示す。
■全部屋数に対しての入居状態にある部屋の割合のことで、入居率=入居している物件数 ÷ 全体の部屋数で求める。
■退去後3カ月より空室とカウントする。
■1年で最も高かった入居率を選択。

ご覧頂いたように、入居率の定義は不動産会社によって異なります。いろんな意味合いで受け取ることができ、業者の都合の良いように解釈することが可能なのです。
したがって、不動産会社の入居率の高さについては、判断基準としては当てにならないということになります。

では、何を基準に選べば良いのでしょうか?
入居率が気になるオーナー様は、パートナーとして選ぶ不動産会社がどんなルールで入居率を算出しているか確認することも大切です。できれば複数の業者で調べて比較検討するのが良いでしょう。

何を判断材料に不動産会社を選べば良いのか?

また、サブリース契約を行うオーナー様も多いと思います。
その場合は、相場を見誤らないように、過去に設定家賃を変更した履歴があるかないか、どれくらいの頻度で変更されているかをチェックすることが重要です。

さらに原状回復費が手数料に含まれているかをはじめ、どこからどこまでの責任を業者が担うのか、しっかりと確認する必要があります。
詳しい契約内容は、口頭ではなく書面で交わすことは必須です。

では入居率ではなく、何を判断材料に不動産会社選びをすれば良いのか、確認していきましょう。
まず、良いことや甘い話ばかり言うのではなく、リスクや変動要素、失敗例等のマイナス面もきっちりと紹介してくれる会社はおすすめです。
そして、相場を把握し則していること、すなわち「適正な販売価格、適正な設定家賃、適正な管理コスト」で取り引きを行っている会社であるかをチェックすることが重要です。

さらに大切なのは、総合的に見てその会社、その担当者を心から信頼できるかどうかでしょう。
マンション経営をする際、忘れてはならないのは「自分にあった物件を選ぶ」ことです。いくら業者にすすめられても、自身が納得しなければ意味がありません。
自分が納得する取り引きをするためには、「物件」ありきではなく、「顧客」を主体に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
「このオーナー様にはどういう物件が向いているか」という考え方で物件をすすめてくれる業者なら信頼できるでしょう。

不動産会社選びのポイントは、見積もりをあちらこちらからとること!

前述した「適正な販売価格・設定家賃・管理コスト」という3条件ですが、この3つが揃った状態の物件は、最初から一社だけに絞っていると、なかなか見つかりません。

競争相手が多い不動産業界にあって、相場より表面利回りを上げ、高い家賃設定をする会社も少なくありません。
そういう会社は、自社の利益を優先し、営業担当にはキツいノルマを課せ、余裕を与えないのです。そうなると営業担当は、勉強不足にもなるし、3つの相場も知らない…ということになりかねません。
そのような会社は避けて、信頼できる不動産会社とめぐり合うためには、あちらこちらの複数業者から見積もりをとることです。
見積もりを提示してくれる時点で、その会社の社風や担当者の人柄、対応力などがわかると思います。

「この担当者は相場観を把握し、こちらにもちゃんと説明してくれる」
「いくつもシミュレーションし比較案を提示してくれる」など、信頼できる会社は必ずあります。

マンシヨン経営で、長いおつきあいとなるライフパートナーとして、相性が良くて納得できる会社を選んでください。

和不動産の入居率計算!

ちなみに和不動産の入居率の計算ですが、その日時点で「空室の物件」をカウントしています。退去した物件は、ルークリ中でも次の入居者が決まっていても賃料が発生していない場合は、「空室」としてカウントします。そのため、入居率の計算の仕方では、一番厳しいものを採用しています。
自分に甘くしないことで、オーナー様にキチンとした賃貸管理サービスを提供したいという会社としての取組みになります。

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