その他のご質問(14)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンション経営スタートの5つのステップ

マンション経営をスタートさせる5つの取引きステップについいて

経営ステップ

晴れて投資用のワンルームマンションを購入しても、当たり前ですがそのままでは、一銭もお金をうみません。
むしろ、管理費や税金という出費は常にオーナー様の負担となりますので、しっかり計画を練り、取引きのステップを一つ一つ確実に踏んで、マンション経営をスタートさせることが重要です。

1つ目のステップは、周辺地域にある他の物件の情報などを収集、2つ目は目安とする家賃を決め投資プランを立てる、3つ目は、不動産会社や不動産管理会社と契約、4つ目は、家賃など条件を決めて入居者を募集、5つ目は、入居者が決定し家賃収入を得て節税を行うといった5つのステップです。

これらのステップを踏むことで、購入したワンルームマンションが持っている魅力を知り、自分なりの投資プランを決定することができます。そして、オーナー様の投資プランを手伝ってくれる不動産会社の選定、入居者の募集を経て賃料が頂け、節税対策にも目を向けることができます。

1~2の取引きステップで投資プランを決定し不動産会社と契約する

投資プラン

まず、購入したワンルームマンションがもつ賃貸物件としての魅力を自分なりに調査することが重要です。

例えば、駅やバス停、コンビニ、学校などまでの距離、周辺の環境や再開発の進行状況といった情報を把握しましょう。
必要な情報は、インターネットや地域の情報がわかるフリーペーパーなど幅広い視野で収集したほうがよいです。

これらの情報収集により、周辺にあるマンションの物件の賃料や築年数、規模などを知り、購入したワンルームマンションの日当たりはどうか?角部屋はどのくらいあるか?などを考慮に入れ、賃料をある程度推測します。

賃料がある程度決定したら、表面利回りやキャッシュフローを考えます。
一般的なワンルームマンションの表面利回りの相場は、中古ですと5~6%で、都内23区にある中古ワンルームマンションの表面利回りは、この数値が目安となり、トータル1億円で購入した中古ワンルームマンションから毎年500万円の収入があれば、表面利回りは5%となります。

例えば、5部屋ある中古ワンルームマンションを1億円で購入し、賃料を9万円にすれば、年間で108万円×5部屋で540万円となり、表面利回りは5.4%を達成します。
あなたの購入したワンルームマンションがある地域は、人口や経済機能が集中している、転入人数や外国人の登録が増えている、大学のキャンパスがある、といった状況ならば、5~6%の表面利回りは可能だと思われます。

家賃収入から融資の返済をはじめ、管理費、修繕積立金、税金などを差し引いた残高をキャッシュフローといいます。
ワンルームマンションからキャッシュフローが毎月5~10万円がでると計算することができますが、借り過ぎは危険です。

5~10万円なら、将来起こるかもしれないリスクに備えることが重要で、万が一融資の金利が上昇した際、繰り上げ返済にあてることを考えましょう。

3~4の取引きステップで賃料を査定、不動産管理会社を決定、入居者を募集する

入居者を募集

もし、不動産会社を介して入居者を募集する場合は、不動産会社に賃料の査定を行ってもらいましょう。
一方、不動産管理会社が主に行う仕事は、建物の管理と入居者の管理です。
建物の管理では、定期的な巡回や清掃、建物の修繕や設備の保守、点検、クリーニング、リフォームの手配を行います。区分所有の場合は、建物管理会社が代行します。

入居者の管理では、賃料の集金代行、滞納された賃料の催促、クレームの処理、契約の更新や入居者の募集などを行います。

建物や入居者の管理を一括して行ってくれるサブリース契約をしたほうが、リスクは少ないですが、手数料金や契約内容をしっかり吟味する必要はあります。

不動産管理会社と条件が折り合えば契約しますが、契約後の入居者の募集などは不動産管理会社の主導で行い、オーナー様はチェックする程度で構いません。
不動産管理会社に不満があれば、契約期間が満了した時点で、別の不動産管理会社と契約することも可能です。

5の取引きステップで入居者の決定、賃料を獲得しても節税対策や保険も重要

節税対策と保険

入居者が決定し、家賃収入による生活が始まっても、サラリーマン時代ではあまり行わない確定申告が必要となります。
確定申告では必要経費が認められていますので、ローンの利息や建物の減価償却費などは計上できるので利用しましょう。 もし、不動産所得が赤字になった場合、給与所得から差し引くことができるので節税効果があります。

ただ、家賃収入による生活を目標とするなら、不動産所得が赤字にならないように、入居者の入れ替えや建物の修繕など数々あるマンション経営のノウハウを学ぶようにしましょう。

また、ワンルームマンションの火災保険は、家賃補償特約を付け、保険料は高いですが、新価(再調達価格)で契約しましょう。
あと、火災保険とあわせて必ず地震保険も加入しましょう。 施設賠償責任保険も重要で、ワンルームマンションの壁などが剥がれ落ちて、通行人や入居者にケガを負わせてしまい、賠償責任が発生した時に役に立ちます。

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