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マンション経営の儲かるツボは家賃相場を見極めること

ワンルームマンションの家賃相場は立地、築年数、設備や構造、取引時期で決まる

家賃相場

ワンルームマンションを購入して賃貸にして、しっかり利益を確保するためには、家賃相場を知ることが重要です。
購入したワンルームマンションの家賃を、家賃相場より高く設定してしまうと、なかなか借り手が見つからず、逆に大幅に安くしてしまうと、利益の確保が難しくなってしまうので、家賃相場を知り、適正な家賃を設定しなければなりません。

家賃相場を動かす要因は、立地、築年数、設備や構造、取引時期です。 マンションが企業や学校が集中する大都市圏にあったり、駅へのアクセスが良かったりすると、家賃相場は高くなる傾向にあり、最寄り駅から徒歩10分以上やバスしか交通機関が利用できないと低くなります。

また新築のワンルームマンションのほうが当然家賃相場は高くなる傾向にあり、古くなればなるほど低くなるので、築年数も重要です。
付加価値として重要なのは設備や構造で、高速インターネット、フローリング、バスルームなどは家賃相場に影響します。

賃貸物件は限られていますので、転勤や進学などで引っ越しが多くなる1~3月は家賃相場が高くなるので、取引時期も重要です。
家賃相場を知る情報は、インターネットや地元で発行されているフリーペーパーなどを使って見つけることができます。

立地は家賃相場を上下させる重要な要素

立地

公共の交通機関が発達している大都市圏の移動手段は、電車やバスがメインとなります。
会社や学校が集中する大都市圏への通勤、通学のラッシュは凄まじく、満員電車で1~2時間通勤するサラリーマンや学生は珍しくありませんので、なるべく大都市圏に住みたいと考える人が多いでしょう。
このようなことから、大都市圏にあるワンルームマンションの家賃相場は高くなる傾向にあります。

さらに、大都市圏の中でも多くの鉄道会社が乗り入れる駅の近くにあるワンルームマンションは、外出する機会が多い学生さんや独身のサラリーマンにとっては、魅力的に感じられるので、家賃相場は高くなる傾向にあります。

例えば、吉祥寺をはじめ、池袋、中目黒などは、学生さんが住みたい街のランキングトップ10の常連なので、家賃相場も高くねらい目です。

あと、新路線が開通、開業予定がある地域は、交通の利便性や混雑の緩和が期待できるので、家賃相場は高くなる傾向にあります。

例えば、上野と東京の間に線路を増設し、宇都宮線、高崎線、常磐線と東海道線が直通運転するJR上野東京ラインは、2015年3月14日に開業しました。また、相鉄線と東急東横線や目黒線を結ぶ相鉄・東急直通線は2019年開通予定です。

ご紹介したような大きな路線が開業、または開業を予定する地域のワンルームマンションは家賃相場が高くなる可能性は大きく、ねらい目です。
このように、子供との生活で住環境を重視するファミリー世帯に比べ、ワンルームマンションの住民は独身者が多いため、立地を重視します。

また、複数のオフィス街を結んでいる路線もねらい目です。一般的に通勤するにあたり乗り換えなしでオフィスに行きたいというのが、入居者の心情です。
そういう意味合いで考えれば、私鉄は「新宿」や「渋谷」などのターミナルに行くための電車もしくはそこの駅にオフィスがある人にニーズがあるということになります。
この入居者のニーズを2倍・3倍にするのが複数のオフィス街を結ぶ山手線・大江戸線などの環状線、都心を走る東京メトロといった路線を選択して物件を購入することです。
例えば、山手線であれば、東京駅に通勤する人も新橋・品川・新宿・渋谷などの主要ターミナル駅に一本で通勤できます。つまり、これらのオフィス街に通勤するサラリーマンのニーズを一度に満たすことになります。
こういった入居者のニーズを満たすことは非常に大切なことです。

築年数や取引時期は家賃相場を上下させる重要な要素

築年数

新築物件のほうが当然家賃相場は高くなる傾向にあり、古くなればなるほど低くなるので、築年数も重要なのはご紹介しましたが、古いワンルームマンションであっても、マンション自体の耐用年数は長いため、リフォームすることで、家賃相場に上乗せすることができます。

一方、築年数が浅いワンルームマンションであっても、内装が汚れていたり、タバコなどの匂いがついていたりすると、家賃相場に合わせて家賃を設定しても借り手が見つからないことがあるので、メンテナンスも重要です。

逆にあえて中古物件を購入し新築並みのグレードにし家賃を上げるという方法もあります。例えば、50万円のリフォームを行い家賃が毎月1万円アップすれば、12万円÷50万円=24%の収益率を得ることに成功します。このような工夫をしていくことで、高収益を達成することが必要です。

古いワンルームマンションは、賃貸マンションやアパートの需要が高まる時期には、家賃相場が高くなります。

例えば、転勤や進学によって引っ越しが頻繁に行われる1~3月は、賃貸マンションやアパートを探す人も多くなるため、家賃相場が高くなる傾向にあります。
ただ、学校が秋季入学になる動向もあり、家賃相場が高くなる時期も変わることが考えられるので、注意して対応しなければなりません。

設備や構造は家賃相場を上下させる重要な要素

設備

家賃相場に影響する付加価値として重要なのが、無料で利用できる高速インターネット、モニター付きドアホン、温水洗浄便座、独立洗面台、IHコンロ、騒音や振動の対策などです。

パソコンを利用する際に必要な高速インターネットは、今や必要不可欠なアイテムです。
近年、この高速インターネットを使った無線LANの一種WiFiが普及し、スマホにも利用できるようになって、さらに重要になりました。

訪問者の姿が確認できるモニター付きドアホンは、セキュリティー面を重視する女性にとっては無くてはならないアイテムです。
温水洗浄便座は、お好みの水流や水温で洗うことができるので、いつも清潔でいられ、これも人気の設備です。

ユニットバス内に設置された洗面台に比べ、独立洗面台は、忙しいサラリーマンや学生さんに人気です。
また、お手入れが簡単なIHコンロは、安全に料理ができることがうけて憧れの的です。

最近では、ペット可のマンションも人気のポイントです。ペットを飼う際には、当然 騒音や振動などに配慮する必要もあります。 騒音や振動よって発生する住民トラブルは多く、賃貸マンションを探している人は気にします。
東日本大震災の影響で建物の構造に注目する入居者も増えました。
このようなことから、騒音や振動に対応した構造のマンションは人気があります。

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