その他のご質問(6)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンション経営に頭金は不要な理由(その他のご質問)

マンション経営のために、頭金を貯金する必要はナシ?

マンションを購入する

マンションを購入するにあたり、頭金がないと不安に感じる人も多いでしょう。 頭金がないから、マンション経営のために今から貯蓄する…と考えている方は、ちょっとお待ちください。貯金とマンション経営でのローン返済のどちらが有利かご存知ですか?

頭金ゼロでも、マンション経営は可能です。それはなぜなのか、また、マンション経営の頭金について、貯金とローン返済のどちらがお得か…について見ていきましょう。

頭金を貯めるより、マンション経営を早く始める方がお得!

貯金がないから頭金を用立てられない、したがってマンション経営はできない…と、思っている人が多いようです。果たしてそれは、本当でしょうか。 頭金がないとマンション経営できないのでしょうか?

マンション経営する人のほとんどが、金融機関から融資を受けています。返済に困らないためにも、まとまった金額を貯蓄して、頭金として運用する方が得だという解釈のようです。

しかながら、頭金10万円からマンション経営は可能です。それは、どうしてなのか。
貯蓄をするのは良いことですが、頭金を貯めるのに何年もかけていては、スタートのタイミングを逃してしまうばかりか、老後のための将来設計までに間に合いません。時間は限られていますので、有効活用したいものです。

この一年ほど、定期預金の金利は0.2%前後です。
一方、マンション投資の利回りが5%だとして、ローン金利が2%としましょう。この場合、「利回り」-「調達金利」の差であるイールドギャップは3%になります。このイールドギャップこそがマンション経営で収益を生み出す秘訣です。
どういうことかというと、堅実に貯金していくよりも、マンション経営による家賃収入で残債を返済し、積み立てた貯蓄を減った残債に繰り上げ返済した方が、断然、効率が良いということです。
さらに、ローンを組む際、団体信用生命保険への加入が義務づけられています。
もちろん金利に保険料は含まれているので、追加で支払う必要はありません。そのため、繰り上げ返済資金を積み立てている期間は、保険加入に関わるメリットも付いてくるわけです。保証が増えた分、保険料の見直しを早期に始めた方が、貯金のスピードもアップします。
保険のメリットは、大きいと思います。なぜなら、ローンを支払う当人に万が一のことがあっても、家族に負担が及ばないので安心ですから、精神的な不安の解消にもつながります。
もし、頭金を貯めるのであれば、少額の頭金でマンション経営をスタートし貯めた金額を繰上返済した方が、トータル的にメリットがあります。

本当に頭金10万で銀行からの融資は可能か?

実際に金融機関サイドとしては、どのように考えているかというと、やはり何らかのメリットを求めるでしょう。
銀行で使う原価法による概算評価額と、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組みやすいと言われています。超低金利時代に貸出先を増やすことを金融機関は求めています。ローンは組んだ時点の条件が将来に渡り続きます。現在の低金利時代の融資金利を利用しない手はありません。

「物件購入価格に比べ、はるかに高い担保価値のある物件を購入することができる」というような場合は、おそらく融資をしてもらいやすいですが、そのような物件を見つけるのは、プロでなければ難しいでしょう。なぜなら、そういった物件はインターネットに載ることなく売買されてしまうからです。

自己資金0円、頭金0円であるなら、住宅ローンを利用する方法がおすすめです。
住宅ローンの基準は、収益物件と比較すると、融資の基準がゆるやかな特徴があります。
以前のコラムでもお伝えしましたが、サラリーマンである程度の年収があるという方(一般的には400万円以上、基準は500万円)なら、ローン融資に合格でしょう。
基本として、他の住宅ローンがなく、過去に滞納などの問題がなければ、頭金10万円でもほとんどの場合、融資を受けることができると言えます。
そして、住宅ローンには、前述の団体信用生命保険への加入が義務づけられています。保険の恩恵も自動的に受けることができます。

頭金10万円のマンション経営での注意事項。

頭金10万円

会社勤めの人なら、貯金を貯めるよりも、マンション経営という起業を1日も早く始めることをおすすめします。

まず、効率が良く、迅速に収入源が獲得できることが理由として挙げられます。
次に、万が一の際、保険の特典を受けることができる
、ということです。
最後に、サラリーマンの課税所得を下げるなど節税効果を得ることができるからです。特に定年まで時間が無い方は、節税できる時間も限られていますので、早めに始めることをお勧めいたします。 上記3つのことが、頭金10万円でマンション経営を早期にはじめることをおすすめする理由です。

では、ここでローンを組む際の注意事項についてご紹介しましょう。
前述しましたが、他の住宅ローンがなく、過去に滞納などの事故歴がないことが基本です。この場合、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードのキャッシング等も査定の対象になりますので気をつけましょう。
個人の信用情報は、金融機関全体で共有されています。(取扱いに関しては、同意書がなければ審査されません。法令順守されていますのでご安心下さい。)
心配な方は、ご自身で閲覧できますので、確認してみることをお勧めいたします。

自己破産をした方は、一定の年数が経たない限り融資を受けることができませんので、融資は難しいかもしれません。また、過去に消費者金融を利用したことがあるだけでも、査定のマイナス材料となりますので注意してください。もし、借りている場合は完済しておきましょう。

自動車購入のためにオートローンを組んでいる人、クレジットカードをたくさん持っている人等は、ローンの融資限度額が下がったり、ローン自体が組めないこともあります。くれぐれも注意しましょう。

毎月の安定収入があり、返済に無理が出るような状態でなければ、基本的に融資は受けられます。

そのような心配をしないためにも家計簿をつけることをお勧めいたします。自己管理ができない方には、金融機関は厳しい目で接してきます。しかし、自己管理さえしっかりできていれば、金融機関は融資してくれます。信用棄損を起こさぬようしっかり資金管理はおこなって下さい。

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