その他のご質問(7)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンション経営は売却益にも目を向けろ(その他のご質問)

マンション経営には、売却益というメリットもある!

売却益というメリット

マンション経営のメリットは、家賃収入が入るというシンプルな収益だけではありません。 マンション経営で大切なのは、最終的な運用実績だということをご存知ない方は多いと考えられます。運用実績は売却時に決まると言われていて、マンション経営には売却益というメリットもあるのです。 では運用実績とは、いったいどういう計算で生まれるか、また売却益を増やす方法について解説しましょう。

キャッシュフローと売却益の関係は?

マンション経営で大切なのは、キャッシュフローだと思われています。確かに毎月のキャッシュフローは大切です。 しかしながら、マンション経営で最終的な運用実績は、キャッシュフローだけではなく売却時に確定するのです。
キャッシュフロー+内部収益=運用実績という計算になります。

キャッシュフローは資金の流れで、簿記上では
家賃収入-経費+(非現金支出-非現金収入)=キャッシュフロー
と計算されます。
どんなに黒字経営をしていてもキャッシュフローがマイナスであれば、最終的には資金が底をついて黒字倒産となってしまいます。 また、キャッシュフローがプラスであれば帳簿上では赤字経営であっても経営が可能なのだという考え方があるようですが、果たしてそうでしょうか? いくら毎月のキャッシュフローがプラスでも、内部収益を差し引いてマイナスならば、その投資は失敗であると言えます。
そもそも内部収益とは、ローンの残債から売却価格を差し引いたものです。
売却価格−ローン残債=減った元金×売却価格の変動率
という計算になります。
では、最終的に運用実績を最大に増やすには、どうすればいいのでしょうか?
それは、残債を少しでも早く減らすことです。

売却益をアップさせる方法。

売却益をアップさせる

運用実績を増やすし、残債を少しでも早く減らすには、どうすべきか?
順を追って確認していきましょう。

まず、マンション経営では毎月のキャッシュフローだけでなく、物件購入から売却までの一連の流れをよく考えプランニングすることが大切です。
マンションをいつか売却することを想定し、その時の売却益に有利になるような計画を立てます。
マンションを売却すれば、収益としてお金が入ります。ただ残債が残っている場合、残債よりも高い値段で売却できなければ家賃収入も売却益も得られないまま終わってしまいますので注意が必要です。

一般的な元利均等返済の場合、残債(元金)は減っていきます。
返済開始当初は、利息と残債の割合は、だいたい5対5となりますが、返済していくうちに、返済額に含まれる元金の割合が増えていきます。

以上のような仕組みとなっているので、借入期間をどれくらいにするかについて検討してから融資を受ける必要があります。
借入期間は、短いほどキャッシュフローは、悪くなりますが、内部収益は高くなります。期間が短いと完済までが早くなり、完済後のキャッシュフローがよくなります。

したがって、初期段階のキャッシュフローだけではなく、トータルに判断することが運用実績を増やすことにつながるわけです。
借入期間は長過ぎず、できるだけ短くすることをおすすめします。
借入の途中で、まとまった金額を返済することで、借入年数を減らすことも可能です。

マンション経営において、売却のタイミングに注意すること

マンション経営では、借入期間を長くし過ぎず、トータルなプランを検討する事が大切です。 一方、マンションを購入後、すぐに売却してしまうことはNGです。
それは、前述したように、残債が残っているのに、残債よりも高い値段で売却できなければ、家賃の収益も売却益もなくってしまうことが大きな理由ですが、それだけではありません。 マンションを購入価格プラス諸経費よりも高い値段で売った場合、その収益に対して税金がかかります。 この税率が問題となります。なぜなら、所有期間が5年を超えると約20%(所得税15%+住民税5%)ですが、所有期間が5年以下の場合は、約39%(所得税30%+住民税9%)と割高だからです(2015年12月時点)。
これは、バブル期に行われていたような、買ってすぐに売る投機的な売買を抑制する意味を込めた措置だと言えます。

以上のような理由から、たとえ、「今なら購入したマンションが購入価格よりも高く売れる」というニュースが耳に入り、不動産業者に甘い話と共に、売ることをすすめられるようなことがあっても留まってください。
不動産物件を所有していると、色々な声がかかり情報も錯綜します。しかし、おいしい話には簡単に乗らず、冷静な態度で見極めていかなければいけません。
マンション経営は、多方向から総合的に考えることが成功の秘訣です。衝動的な判断はしないよう気をつけてください。

マンション経営はいつでもやめられることが大事

資産運用において投資をやめることができるということは、大きなメリットです。やめることができなければ、収支が赤字になった場合も持ち続けなければなりません。その赤字に耐えきれなくで、自己破産なんてケースもあります。
赤字が大きく続くようなら損切りして売却といった手段も検討しなければなりません。
そこで、ポイントになってくるのが損切りの金額です。損切りした分の支払いができるのか?否か?で辞められるか辞められないかの判断になります。
そこで大事なことは、物件のローン残債です。ローン残債が売価以下であれば、売却し不動産投資をやめることができます。
しかし、ローン残債が売価以上であれば自分の資金を出してローンを返済しなければならないのです。
つまり、一棟物件などの高額な価格の物件ですと損切りの金額が高額(数千万円規模)になることもありますので、やめるにやめられないという状態に陥ります。そうなった場合、赤字でも持ち続けないといけません。
そうなることの無いよう物件は、売りやすい価格の物件を購入することがベターです。
都内の中古ワンルームマンションなら流通量も多く売却しやすいという特徴もあります。
不動産投資を検討する際は、売却の方法もしっかりと確認することをお勧めいたします。

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