その他のご質問(9)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンション経営VS不動産信託どちらを選ぶかは自己資金次第

マンション経営は自己資金が少ない会社員に向いている

ローン返済

数ある投資の中から、マンション経営がおすすめされる理由とは何でしょうか? 
自己資金が少ないサラリーマンにこそ、マンション経営が向いています。不動産信託や「J-REIT」と比較しながら解説いたします。

新たな投資商品「J-REIT」ってどんな投資?

投資にマンション経営を選ぶ理由は何でしょう?

他にも不動産信託という方法があります。
不動産信託というのは、不動産の管理を目的とした不動産管理信託や土地所有者が信託銀行等に土地を信託し、信託銀行等が信託契約に則って資金の調達、建物の建設、建物の賃貸および保守管理、入居者の募集などを行い、それらを信託配当として土地所有者に分配することを指します。

この場合、信託受益権は、現物マンションではありません。取引では、株式や社債と同じ有価証券として扱われます。
元本が保証されない金融商品ですから、元本割れということもあり、投資家にはハイリスクな商品だと言えます。それゆえ一般のサラリーマンには、扱いにくい投資商品でしょう。

一方、マンション経営は有価証券ではなく、実物のマンションなのでリスクは低く抑えられます。

また、最近は「J-REIT」という新たな投資商品が話題を呼んでいます。
「J-REIT」は、不動産信託の新しい形で、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

元々、REITはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略としてREITと呼ばれるようになりました。日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます。証券取引所に上場しており証券会社経由で売買可能です。

では、これらの投資の中でどれがベストなのでしょうか?
「J-REIT」は、プロが運用するので安心感があるように思います。
実際にはどうなのかというと、スポンサー不動産開発会社の売れ残り物件等、さまざまな要素をミックスし証券化している商品もあり、利回りに差があることはデメリットでしょう。利回りの平均値は4%前後といったところです。
利回り4%となると、100万円の購入につき、分配金が年に4万円となり、高配当は望めません。

さらにこの利益から所得税と住民税、合わせて20%が差し引かれるので、3万2千円の収益となります。

手軽な不動産信託「J-REIT」よりもマンション経営がベターな理由

ローン返済

「J-REIT」は、低額資金で始められる点が魅力ですが、前述のようにお小遣い程度の利益しか生まないのが難点でしょう。

「J-REIT」のマイナス要素は他にもあり、それは、購入後すぐに何十万も値下がりするケースがあることや、紙切れ同様になってしまうリスクがあることです。それは、ファンドが倒産してしまえば、後に何も残らないためです。

ローリスクと思われがちな「J-REIT」ですが、全額自己資金であるためハイリスクに分類されます。ハイリスクでローリターンというわけです。

では、マンション経営の方はどうでしょうか?
たとえ自己資金が100万円だとしても、金融機関から融資を受ける事が可能です。会社員でも自己資金の何十倍の物件を買うことができます。
したがって、実質の収益も「J-REIT」を上回ります。
金融機関の融資があるため、自己資金の何十倍もの資産運用ができることはメリットです。
マンション経営のように少ない自己資金で大きな運用ができることをレバレッジ効果と言います。
レバレッジ効果とは「テコの原理」に由来しています。

小さい力で大きな効果をもたらすという意味で、不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということになります。
投資用コンパクトマンションであれば、銀行からの借り入れを利用し、大きな運用ができるレバレッジ効果を生むことができます。
100万円の手持ち資金で銀行から融資を受け、2000万円の物件を買えばレバレッジは20倍になります。手持ち資金が少なくても大きな資金を運用できるのは、マンション経営の特徴でもあります。

マンション経営では、少ない手持ち資金でもレバレッジ効果で大きな資産が手に入ると言うのが最大の魅力でしょう。

そして、レバレッジ効果を発揮することで、表面利回り5%の物件でも実利10%以上で運用することも可能です。マンション経営の最大の利点は、ローンを利用できることです。ローンを利用することでレバレッジ効果を発揮し、マンション経営のスピードを上げることが可能になります。

マンション経営では、レバレッジ効果を利用できることが最大の魅力

マンション経営では、自己資金と借入金を併用することで、レバレッジ効果を利用できる…それこそが、「J-REIT」や不動産信託にはない、大きなメリットです。
「J-REIT」では、金融機関は融資をしてくれませんし、保険や節税の効果もありません。レバレッジ効果もゼロです。
「J-REIT」とマンション経営を比較した際、「レバレッジ効果」と「節税効果」の2つがマンション投資の有利な点でしょう。

投資用コンパクトマンションであれば、銀行からの借り入れを利用し、大きな運用ができるレバレッジ効果を生むことができます。節税効果の面でも、マンション経営の方が「J-REIT」より有利です。
また、長期間の運用を考えた場合、インフレ対策も視野に入れる必要があります。「J-REIT」の収益はインフレに対応していませんが、マンション経営の家賃収入はインフレ時に家賃が上がることもあります。収益がインフレに対応できるということは、大きなメリットです。

マンションに投資をすると確定申告が必要で、面倒だと思われるかもしれませんが、毎年、減価償却費やその他の経費を計上でき、結果的に節税に非常に有効だと言えます。

また、マンション経営では、レバレッジ効果以外にも、急な値下がりもないためリスクも極力抑えられます。「J-REIT」は、証券のため最悪のケースの場合、紙切れになってしまいます。マンション経営の場合、家賃収入以外に物件を売買することによって得られるキャピタルゲインも状況次第で狙えます。 不動産信託や「J-REIT」のようにリスクが高い投資は、一般のサラリーマンには、マッチしていません。

単に収益性を得るという点を比較すれば、特徴はにかよっていますが、レバレッジ効果・節税・生命保険の代わり・キャピタルゲイン・インフレ対策など総合的に見た場合、マンション経営に軍配があがります。まとまった自己資金が少ないサラリーマンにとっては、マンション経営による不動産投資がおすすめです。

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