マンション経営.東京でリスクについての対処法

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マンション経営のリスクとは

マンション経営のリスクや失敗
老後破産対策や相続税対策など、様々な目的でマンション経営を検討する方が増えています。 しかしマンション経営には様々なリスクやデメリットがあります。(「マンション経営のメリット」は こちら )そのため、事前にリスクに関する知識を身につけしっかり対処する事で、リスクを大幅に回避していきましょう。
ということでまずはどのようなリスクがあるのかをきちんと知ること。
そしてそれらリスクに対して効果的な対処方法を学ぶことが大切になってきます。
そこで今回の記事では、マンション経営に関するリスクについてご紹介します。
マンション経営を検討している方は、是非ご参考にしてください。


マンション経営の主だったリスクは下記の通りになります。

1.マンション経営を始める時に回避できるリスク
①空室のリスク ②家賃下落のリスク 
③資産価値・売却価格下落のリスク ④老朽化のリスク
⑤流動性の低さ

2.マンション経営を始める時に回避できるリスク~保険
⑥災害のリスク⑦家賃滞納のリスク
3.マンション経営を始めてから回避できるリスク
⑧金利上昇のリスク
4.賃貸管理会社が倒産した場合のリスク
⑨賃貸管理会社倒産のリスク

マンション経営を始める時に回避できるリスク

①空室のリスク ②家賃下落のリスク ③資産価値・売却価格下落のリスク ④老朽化のリスク ⑤流動性の低さ ⑥災害のリスク

マンション経営で、一番大切なことはマンション物件の立地になります。
入居者は物件の立地を一番の希望条件として物件探しをすることが多く、入居者が「住みたい!」と思える人気のあるエリアに所有の物件があれば、 ①空室のリスク・②家賃の下落のリスクを比較的抑えることができます。 さらに、入居者に住んでもらえて、家賃がしっかり入ってくる物件であれば、 ③資産価値の下落も抑えることが可能です。 資産価値の下落が抑えることができれば、次の投資家が購入するにあたって、魅力的な物件となる可能性が高いです。

このような立地がよく魅力的な物件であれば、仮に年数が経過し④老朽化しても、 修繕業務をしっかりと行い部屋のクオリティーを維持する事で高い賃料でも入居者が入り続けます。
また、立地がよくて設備面も充実していれば賃貸住宅以外の使い道もあります。 具体的には、SOHOやウィークリーマンション・マンスリーマンションとしての利用もできます。 そのような物件であれば、住宅の賃貸使用以外の需要も掴むことができるため、 収益を上げられて不動産投資に成功する道筋を立てられることでしょう。
それは購入前の物件選びで解決されるリスクなのでしっかりと物件を選ぶことは非常に大切なことになります。 このような視点をもって計画的に物件選びをすることで、マンション経営を始めるときに回避できるリスクがあるのです。

マンション経営を始める時に回避できるリスク~保険

⑥災害のリスク ⑦家賃滞納のリスク

【記事】リスク対策の解説と状況確認
マンション経営は、そのリスクを保険でカバーできる仕組みを持つ数少ない投資の一つです。
⑥災害や⑦家賃滞納のリスクは保険を活用することで解決する事が可能になります。
災害に対しては損害保険や火災保険への加入でリスクが回避できます。 火災保険に関しては、入居者も火災保険に入りますので、お部屋の中に関しては二重の契約がされておりますので非常に安心です。 またアパートと違い、建物の共用部分は管理会社で火災保険に加入しておりますので、 火災保険にかかる費用は思ったより大きくありません。

そして、家賃に関するトラブルは家賃の保証会社がトラブルを起こした入居者に代わり、解決してくれます。 家賃の滞納などのトラブルを保証人の代わりになってくれる保証会社があれば安心してお部屋を貸すことができます。
このような保険でリスクを回避できるのもマンション経営の特徴の一つです。

マンション経営を始めてから回避できるリスク

⑧金利上昇のリスク

マンション経営を始めるにあたり、マンションを一棟なり区分なりで購入することになります。購入する際に「ローン」(融資)を組んでいる場合には、⑧金利が上がることはリスクになります。返済する金額が予定より増加するという生活に密着したリスクです。
金利上昇は自分ではどうにもすることはできませんが、このリスクを回避する手段が全くないわけではありません。 その方法は元本から返済していく、つまり「地道な繰上げ返済」しかありません。 なぜなら、利息の額は借りているお金の元本を基準に計算されているからです。
元本が残り少なければ金利の上昇に対して受ける影響はある程度少なくなります。
また繰上げ返済は、リスク回避の方法でありますが、繰上げ返済を地道に行うことでキャッシュフローも増えますので メリットを増やす方法でもあります。
また繰上げ返済は、無駄だという方もいらっしゃいますが、定年退職前にローンを返しきることで返済が上がることもなく 空室があった際の支払いもする事もないので、定年前にローンを全額返せるようなプランを組むことをお勧め致します。ですから、 マンション経営のオーナー様にはできるだけ繰上げ返済を行うことを検討していただければと思っております。

賃貸管理会社が倒産した場合のリスク

⑨賃貸管理会社倒産のリスク

もう1つマンション経営を行っていて考えられるリスクとして、⑨賃貸の管理会社の倒産ということがあります。
賃貸管理会社とマンションのオーナー様の関係性は「家主代行契約」を結んでいることによって賃貸管理会社がオーナー様の【代理人】ということでオーナー様の代わりに行動できるというものです。

賃貸の管理会社が倒産した場合は、オーナー様とすれば【代理人】が、倒産しただけなので代理人を変えればいいだけの話になります。つまり「賃貸管理会社が倒産した場合には賃貸管理会社を変えればいい」のです。
とはいえ、「賃貸管理会社の倒産」は由々しき状態です。だからこそ安心して任せられる業者を見抜き末永く付き合うことも大切になります。 賃貸管理会社をお決めになる際はオーナー様とフィーリングが合い、そして信頼のおける会社を選ぶことが非常に大切になってきます。

マンション経営のリスクとどう向き合うか

マンション経営をするにあたってリスクが全くない、ということはありません。マンション購入というのは投資だからです。
しかしながら、一番大切なことは「このようなリスクとどう向き合うか?」です。リスクをしっかり知り・学んでさえしていれば、 リスクを軽減・回避することも可能です。リスク対応をきちんと押さえていれば、マンション経営を始めるにあたっての怖さも半減する事と思われます。
しっかりとマンション経営を始める前にリスクを抑えていただければと思います。

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