失敗事例その2～出ていくお金が多いです～
相談内容
利回りの良い物件を購入したのですが、意外とお金が残りません・・・
解答
利回りの良い物件購入したはずなのにお金が残らないというオーナーさんも非常に多いようです。理由は大きく二つあります。
一つ目にあげられるのが、ローンの組み方が効果的でない。
二つ目に挙げられるのが、家賃に対して支払うランニングコストが多い。
といったところがポイントになってきます。
不動産投資を行う際にローンの組み方には細心の注意を払っていただく必要があります。
なぜなら、ローンの組み方一つで費用対効果が低下してしまう可能性があるからです。
現金で購入した場合に利回りが10％回っていた物件でも、ローンを組んでしまったおかげでＲＯＩが10％を下回ることも少なくありません。
なぜこういう現象が起きてしまうこといますと木造の場合ですとローンを組む期間が短いため、ローンの支払いと入ってくる家賃のバランスが崩れてこういった現象が起きます。
そのため、ローンを組む際の費用対効果には十分に注意する必要があります。
RC物件の場合には、ローンの期間が長く取れる場合が多いのでローン組んだ方が利回りより効果的に資産運用ができることが多いようです。ローンの組み方一つで条件が変わってしまうので、しっかりシミュレーションしていただければと思います。
二つ目のポイントは家賃に対してのランニングコストが重いという点です。
不動産の場合家賃が安くても高くても建物管理のコスト・賃貸管理のコスト・原状回復の費用がかかってきます。建物管理のコスト・賃貸管理のコスト・原状回復のコストは家賃が高くても安くても同じくらいの費用がかかります。
例えば、家賃が30,000円の部屋で毎月のコストが10,000円かかるのであれば、毎月のランニングコストは33％ということになります。一方、家賃が80,000円で毎月の管理コストが10,000円の物件の場合ですと経費率は12.5％になります。
つまり家賃が高い方が管理コストが、割安いなるケースが多いです。
見た目の利回りで購入したばかりに支払いの多さで、困っている方がいらっしゃいます。
家賃とランニングコストのバランスは必ず確認していかないと高い経費の負担をする事で手元にお金が残らなくなるケースがありますので要注意です。
