失敗事例その１～空室で困っています～
相談内容
老後の対策としてアパート経営を始めましたが、空室が多くて困っています。何か対処法はないでしょうか？
解答
アパート経営を始めている方の相談内容として、一番多いのは空室対策です。
それではなぜ？アパートとマンションでは、空室に差があるのか？について考えてみたいと思います。
アパートとマンションの大きな差は二つあります。
一つは、立地と入居者のニーズ
二つ目に建物の構造が挙げられます。
まず、一つ目の立地についてお話したいと思います。
各自治体は都市計画を必ず行っております。
都心に行けばオフィスのニーズや居住のニーズも沢山あるので、なるべく高い建物を建てられるように都市計画を行っております。そうなりますと必然的にアパートが建たないような市場構造になってきます。
そんな中でアパート建築するとなると、都心から少し離れたところに建築する以外に方法はありません。都心から離れるにつれて賃貸のニーズも減少しますので、物件の競争力も落ちてきます。そして＋αアパートの建築は、相続税対策で建てられることも多くアパートが建築できるエリアでは、アパート同士の競争も激しくなり、賃料の下落が目立ってきます。
これが立地によるデメリットになります。
二つ目の建物構造についてですが、ここが一番の問題点です。
まず、アパートとマンションでは、建物の管理体制に圧倒的な差があります。
マンションは最低でも週3回は管理人が巡回して清掃や管理を行っております。
アパートの場合は大家さんが自分で行う以外は業者に頼むことも多いと思います。
どんなに多くても月2回ほどの清掃と巡回でとどまっており、物件の痛みや管理状況が荒れていることも多いです。つまり、入居者が生活するにあたって、良い環境を維持しやすいのがマンションだということです
二つ目は、セキュリティーの問題です。
入居者は入居にあたって物件のセキュリティは、必ず気にするものです。
アパートの場合、どうしても構想的に1階の部屋を所有する事になってしまいます。
入居者はどうしても1階を避けたがりますし、オートロックの物件に住みたがります。
そのようなニーズに応えられないのが、アパートのネックとなってきます。
一方マンションは一棟物件を購入する場合は別ですが、区分所有のマンションを購入する場合には、戦略的に1階を避けることも可能になってきます。1階には賃料が安いというメリットもありますが、所有物件の何割かが1階になるのは避けた方が良いと思われます。
三つ目は、騒音問題です。
マンションとアパートは、構造が違いますのでアパート特有のデメリットといえば、騒音問題なります。そして入居者トラブルなりやすいのも騒音問題です。
こういったトラブルを避けるために初めからマンションを選んで購入する事も非常に大切になります。ちなみに弊社の元に届けられるご相談の内容で、アパートや一棟物件を所有されてる方の悩みのほとんどは購入後の運営についてです。
マンションのオーナー様に関して言えば、建物の管理や運営に関しての質問はほとんどありません。そういったリスクの少ない物件を初めからセレクトする事も非常に大切なことになります。
給料の上乗せとして
マンション経営を年金対策の手段として考えてる方が非常に多い一方で、現在の給料所得に対して不安を覚えてる方も多いようです。日本は旧来年功序列制度がありまして、会社に長く勤めていれば給料が上がるという非常に恵まれた制度に守られていました。
しかし日本が高度成長期を経て、成熟した経済なるにつれて終身雇用の終えんを迎えることになりました。
時代が大きく変わることで人々の生活も変わり、更に資産運用の環境も変わることになりました。以前の日本は貯金さえしていればそれなりの資産運用が可能になる環境にありました。しかし現在の日本では、それは難しいためアンテナの高いサラリーマンの方から資産運用を積極的に始めている現状がございます。
会社の利益は株主に配当される時代になりました。
つまり、会社に長くいて頑張っているだけでは給料が上がってく時代は終わりました。
サラリーマンの平均年収も年々下降を辿る一方です。
そんな中で自分の給料以外の副収入を得るためにセミナーに参加したり、書籍を読んだりされている方が非常に増えております。
30代前半で自分の毎月の給料以上の家賃収入を得ている方も非常に多い現状です。
マンション経営から入る家賃収入は不労所得と呼ばれて自分が積極的に働くことがなく、安定した収入が入ってくることがメリットです。
アンテナの高いサラリーマンさんは、自分が拘束されて得られる労働収入の他に所有してるだけで家賃が入ってくる不労所得を積極的に得るために行動しております。
これを機に、マンション経営に興味を持ち、勉強してみるのはいかがでしょうか？
