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東京23区の家賃上昇！値上げ率も上昇傾向！

東京都23区の賃貸住宅の空室率は約3％程度

東京都心は賃貸住宅の比率が非常に高いです。この根拠になるのがまずは「持家率と人口」です。

都道府県別調査のデータによると、1位は沖縄。2位は東京。3位は福岡,大阪,北海道,宮城,なんと7位に神奈川,愛知,,,と続いて行きます。

なんと持ち家率が低い都道府県1位は沖縄です。

沖縄は物価が安いイメージがありますが、他の都道府県と比較するとそんなことはありません。

物価と同様沖縄の地価も東京や神奈川、大阪などと比較すると高くはありませんが、実は全国10位です。

沖縄の地価が高い理由の一つに、那覇市の人口密度の高さが挙げられます。

那覇市の人口密度は8052.3人と東京都全体の人口密度を超えています。

また、那覇市内は沖縄全体の平均よりもさらに地価が高いため、住宅購入のハードルを高くしている要因になります。

持ち家率が低い都道府県2位は、地価が高く、1世帯当たりの人数が少ない東京都です。

東京都は1世帯当たりの人数が少ないことから、単身世帯が多いと推測ができます。

また、単身世帯は持ち家率が低くなりやすい傾向に加えて、地価が高いことから、持ち家の購入のハードルは高めと言えます。

上位2つを見ると、土地の値段が高値圏である場所には購入ハードルが高いので賃貸ニーズが高いという共通がございます。

それ故に東京23区の家賃が上がってるのです。そして家賃が上昇しても需要があれば貸し手としては困らないわけです。

それ以外にも地価も比較的安いにもかかわらず、持ち家率が低い道県がございます。

理由は世帯人数の少なさと、主要都市になる札幌や仙台、名古屋など全体の人口の多くが県庁所在地に集中する点です。

このような地域では、東京都同様に、単身世帯の増加によって持ち家率が低下するとされています。

東京以外でも持ち家率が少ないのですが、なぜ東京が別格で家賃上昇する理由は都道府県別の総人口に対する持ち家率と人口を誘致するような国が後押しする「再開発」です。

都内の学生から社会人まで、家賃上昇の傾向であっても賃貸住宅に住んでいます。
その空室率は3％と、全国的に見るとかなり低い数字です。つまり東京は人気が上がってる「空き家問題」とは真逆の状態のため、家賃上昇していて、その値上げ率が止まらない状況です。

空室率が低いことにより、住人が退去するタイミングで次の家賃上昇率を上げることができます。
この住人の入れ替えによる募集賃料の変動率を、ひとまず「賃料変動率」と呼ぶことにします。

実際の具体的な家賃変動率はどう推移しているのでしょうか？スタイルアクト社が保有する230万件に及ぶ大量の賃貸のビッグデータから、この賃料変動率データを作成したところ、都区部平均の4年間での家賃の変動率は+1％であることが判明しました。
つまり、「新築から築年4年経過した物件で家賃上昇する傾向にある」ということです。

さらに家賃上昇率を上げる際の打診は、入居中の契約更新時にも行われます。リート（不動産投資信託証券会社）の投資家説明資料には、契約更新時、平均するとわずかですが家賃上昇して。値上げ率が上昇されている実態が数値で表現されています。

東京23区内の空室率は3％程度が相場と稼働率がよい

東京23区の家賃が上がってるのは人気が上がっている為、空室率が低いからこそです。逆に家賃が下がるエリアは空室率が高い傾向にあるとも言えます。リートの投資家説明資料でも、郊外や地方の方が賃料変動率は思わしくない傾向にあります。都心と地方とで明暗が分かれているのは、地方の入居状況の悪さが原因となっている可能性が高いです。

全国賃貸管理協会によると、人気が上がってる＝家賃上昇していること、値上げ率・値下げ率に大きく影響する空室率は下記のようなデータになります。

・首都圏･･･4.1％
・関西圏･･･6.3％
・その他･･･8.1％

エリアの空室率は、エリア内の物件ごとの空室率を、ビッグデータを用いて集計することによって算出されます。

物件の空室率の求め方は複数あります。

①空室期間で求める方法

まず、平均入居期間を4年＝48ヵ月とするとし、1カ月単位で物件ごとの空室状況を把握します。例えば1カ月間空室であれば、「1÷48＝空室率2.1％」となる。2ヵ月なら4.2％なので、3％の空室率ということは、1.5ヵ月で次の入居者が決まっていることになります。

②稼働率から求める方法

物件ごとに総戸数を調べて現在の空室戸数で空室率を割り出す方法です。

算出される数値やリートのデータを利用して想定すると、東京23区内は人気が上がってるための空室率は3％程度になります。千葉の船橋などは開発が進んでいるため多少は空室率が低いほうです。
リートはこうした稼動状況のいい場所に物件を多く持っているので、97％前後という高い稼働率を出しているのです。

賃料変動率が高いエリアは変動率以上に賃料収入に期待

今回説明に使っている賃料変動率は市況を色濃く反映するだけに、逆に賃料変動率から周辺の空室率を想定することもできます。23区のケースを参考にすると、賃料変動率が+1％なら、稼働率は97％と類推することも不可能ではありません。

「家賃×稼働率」で家賃収入が決まります。賃料変動率が高いエリアは、「賃料の高さ」に伴って「稼働率」も高いと言えるため、賃料変動率が低いエリアに比べて賃料変動率も稼働率も高く、二重に収入が高い賃料収入が望めるということを意味しています。

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新規賃貸の需要が供給を上回り、家賃上昇傾向。

空室率が0％に近づくとなると、退去の1～2ヵ月前の予告をきっかけに募集活動を始めて、入居中に既に次の入居者が決まっているといったスピード感が上がってる状態は、供給（募集）に対して異常なほどに需要（入居）が高いと考えられます。
当然家賃上昇している、その値上げ率も上がり、値下げされる余地がないためにその価格は独り歩きしやすい状況です。

現在の低空室率から需給バランスが緩めば家賃は下がることになります。借りる側にとってはその方がいいのですが、当面は期待できないでしょう。それは賃貸の需給バランスにおいて、新規需要が新規供給を上回り続けているからです。家賃が下がるという見込みはなく、値上げ率の上昇傾向は今後も続きます。

新規需要は流入人口でほぼ説明できます。日本人/外国人問わず、かなりの高水準が続いている状況です。日本人は20代の社会人が都市圏に集中してきているといえます。2018年の実績は首都圏で13万人の純増であり、都区部はその半分となる6.6万人を占めます。

これに対して新規供給は、着工戸数で5.3万戸しかありません。この需要が多過ぎる状況は、2011年以降ずっと続いています。これに加えて、2013年以降のアベノミクスの景気浮揚もあり、賃貸需要はセカンドハウスなどのように頭数以上に増えている状況でもあります。

現在も大卒の都市圏への就職活動は続いており、2年後までは少なくとも流入は増加傾向を続けることが今の景気水準から決まっています。これに対して供給はスルガ銀行に端を発する賃貸住宅への融資の引き締めによって急速に減少傾向を辿っている状態です。この需給バランスは、2年後にさらにひっ迫している確率がかなり高いでしょう。家賃上昇している、値上げ率の上昇傾向は今後も、しかもしばらくは続く見通しです。

「持ち家」ならプラスに家賃値上げへの対抗策

家賃上昇している、その値上げ率を上げるには、まず持家取得が最善の策になります。持家を買って一家の大家になってしまえば、家賃上昇率が上がることはありません。マイナスどころか、貸す立場になる際に家賃はプラスに転じます。もしくは住宅系のREIT（リート）ファンドを買うと、家賃上昇している、その値上げ率上昇の恩恵を受けることができます。

その際、銘柄の選び方は、投資家説明資料でいかに賃料変動率が上がっているかを参考にしましょう。現状の開示資料は、客観的なベンチマークとの比較がなされていない都合のいいデータであり、不十分と言わざるを得ません。今回説明している賃料変動率は、各物件単位で周辺市況との比較をすることができます。その比較によって、よいパフォーマンスを出しているかを適確に判断することを心掛けてみて下さい。

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