マイナス金利政策や相続税対策により、賃貸不動産に向かう投資マネーが急増している。
特に、賃貸アパートの乱立は資産バブルになりかねないと指摘が出てきた。需要に対して供給過多になり、家賃の下落が進めば物価全体を押し下げることに繋がる可能性がある。
不動産調査会社タスによると、「賃貸物件の契約更新時、借り手に継続して住んでほしい貸し手が家賃を引き下げる動きが見られる」とのこと。
物価押し下げの懸念要素の一つが、賃貸アパートやマンションの空室率上昇である。首都圏でも、神奈川・埼玉・千葉の空室率は上昇し、調査開始の2004年以降で最高値を更新した。神奈川に関して言えば、空室率35％という結果も出ており、3部屋に1つが空室ということになる。東京都も全体で見れば下がっているが、アパートに限れば上昇が続いている。
その背景にあるのが、賃貸住宅の建設ラッシュだ。4～6月の着工戸数は42.8万戸で、リーマンショック後の2008年10～12月平均以来の水準となった。
相続税改正により非課税枠だった基礎控除の引き下げが行われた上に、マイナス金利政策の影響で節税目的である富裕層が賃貸不動産に投資マネーを注いだ。銀行が不動産融資を促進したことで、アパートの賃貸物件建設が過熱している。
企業の都心回帰や正社員の採用を増やすなど、賃貸需要は増加しているが、供給増の勢いは衰えない。首都圏の1都3県でも、中心から離れるほど家賃の相場はどんどん下がっている。
国立社会保障人口問題研究所の調査によると、2020年の推定人口は2015年と比べ、埼玉県で1.0％減少、東京都・神奈川県でそれぞれ0.3％減少となる予想だ。人口が減少している中でアパート乱立など賃貸物件が急増することは、需要と供給のバランスをますます崩し、家賃もますます下落していく要因だろう。消費者物価指数に家賃が及ぼす影響も少なくない。
今後、家賃の現状と先行き、経済全体との関係を見直す必要がある。
不動産投資を考えている方は、供給過多のアパート経営にするのか、ますます需要が増えているマンション経営にするのか、様々なデータから分析し判断する必要があるだろう。
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