2020勝ち組に入るための不動産投資とは~スルガショック後の融資から考える

街イメージ図

PRESIDENT2020年1月30日号「田園調布が危ない!2020年不動産地獄が始まる」より考える不動産投資の2020年

東京マンションオーナーズ代表の依田泰典氏のインタビューを中心に書かれている本コラムを今回はご紹介したい。
依田氏は会社員時代から不動産投資を始め、現在23区内に23戸の分譲マンションを所有しているといいます。

「アベノミクスの後押しもあり、2015年頃から国内不動産市場はバブルが続いていましたが、19年の8月から潮目が変わってきたように思います。今年以降は一部の不動産を除いて厳しくなってくるでしょう」(依田氏)

今年の東京オリンピック以後、国内消費が落ち込むという指摘は様々な場所でされているが、それは不動産市場も考えられている。その最大の理由は、オリンピック後の消費の落ち込みだけでない。

「これまで中古不動産価格の上昇を下支えしていたサラリーマン不動産投資家への融資の締め付けが起きたのが要因です。
買いたい人は多いのですが、買える人が減っているのです」(依田氏)

スルガショックで融資は厳しくなった

買いたい人は多いのに、融資が受けられない。。。という人が増えたということだ。この1年で一部の金融機関の融資条件である年収条件を一気に引き上げたというのだ。

「きっかけは18年のスルガ銀行の不正融資問題です。これまで融資を受けられた年収500万円以下の会社員の審査が厳しくなった。それ以上の年収の方でも、1件購入できても2件目以降の融資が下りないケースも増えています」。(依田氏)

これから不動産投資をするならどういうところに着目すれば失敗しないか

知名度が高い「東」の地域ではない、再開発エリアに注目せよ

融資が厳しくなるとはいっても、自分で老後の生活を考える中で年金はあてにならないし、であるなら、自助努力で今から準備するなら、将来になっても安定収入が見込める不動産投資に興味を持っているサラリーマンの方も多いはず。

ではこれから不動産投資をするなら、どのような立地・エリアなら投資向きなのか、これから上がる駅と下がる駅はというと

「東京駅周辺(丸の内、大手町、日本橋)や品川など、再開発が今後も見込まれるエリアへのアクセスがよい錦糸町や門前仲町、大井町は、検討価値が高いといえます。またほかの街では享受できない個性を持っている街も強いです」(依田氏)

逆に投資のエリアとして”検討しないといけない”のは

「人気エリアでも最寄り駅徒歩10分を超える物件は相当厳しい状況になります。また、東急東横線沿いの『自由が丘』『田園調布』もいまひとつ。城東でも荒川より東の『小岩』『葛西』『一之江』は下がる可能性が高いでしょう」(依田氏)

今は、職住接近となっており、職場から自宅まで離れているのを若者は嫌います。再開発が進められているところには今元気のいい企業が入居し、そこには若者が集まってきます。そういうエリアから離れているところはどうしても下がる可能性はあるでしょう。
逆に再開発情報をきちんと入手していけば、エリアはきちんと選択できる、というのもいえるでしょう。

社会人向けの充実した装備を備えた物件は落ちにくい

では、そのエリア内でのどのような物件がいいか。

「他物件と差別化が図られる将来性のある物件は値が落ちにくいです。例えばスマホ1つで証明やエアコンが調整できる物件、入居者の生活の利便性が上がり、投資家の利益にも直結します。これは新築に限らず、リノベーションした中古物件でも同様です。また、例えば30~40代独身総合職のOLや看護師に人気の築浅でペット可の1LDK物件は入居がすぐに決まりやすく、値崩れしにくいです」

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