不動産業界では、数年前からまことしやかに「2022年以降住宅街にアパートが増える？」という話が広がっています。「2022年問題」とも呼ばれており、東京ドーム約2700個分の「生産緑地」が、これからどうなるのか、不動産関連会社だけでなく、不動産投資家の間でも関心が高まっています。
今回はそんな「生産緑地」についてご紹介致します。
「生産緑地」とは
高度経済成長期の終期に、三大都市圏では農地から宅地への転用が無秩序に進められたため、市街化区域の離農数を抑制し、都市の緑地機能を維持することを目的として、1974年に生産緑地法が制定されました。
1992年に生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地を保全する「生産緑地」と宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられることとなりました。
その中で、「生産緑地」は30年の猶予期限が設けられました。固定資産税などの税優遇措置を受ける代わりに、30年間の営農義務が課されたのです。
そしてその30年後が2022年なのです。営農義務も無くなり税優遇が解除されれば、「生産緑地」を宅地にする人も発生し、手放す人が増えると予測でき、そうなると需給バランスが変化するでしょう。これが、所謂「2022年問題」です。
法改正で対策を講じるも
2017年の法改正で、「生産緑地」が「特定生産緑地」として指定を受けることができれば、30年間の猶予期限をさらに10年間延長できるようになりましたが、営農を継続できる人がどれ程いるのかというのも明朗ではありません。
不動産業界の視点から見ると、大量の「生産緑地」が宅地に転用されるとなると、そこにアパートを建設することが増えるのではないかと懸念されていています。そして、生産緑地のほとんどは郊外にあり、アパートが乱立すれば、ライバルとの家賃競争にもなりやすく、空室率も大幅に上昇し、資産価値も維持しにくくなることが推測できます。そのため、今後収益物件における立地選びは、ライバルが増えにくいエリアで選定するという事も肝心です。
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