2020年4月1日から、民法改正が施行されます。
不動産と民法は、「契約」という行為において密接な関わりがありますので、今回はその内容を少しご紹介いたします。
改正民法ではどこが変わる？
まず初めに、改正内容を簡単にご説明します。従来の民法では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合の売主の責任（瑕疵担保責任）が規定されていました。
改正後は、「契約の内容に適合しないもの」という表現になり、売買の目的物が種類、品質、または数量に関して売買の内容に適合しない「契約不適合」があった場合の売主の責任が規定されるようになります。
そもそも「瑕疵」や「瑕疵担保責任」は何を意味するのか？
実は、従来の民法では、瑕疵担保責任という表現葉ありますが「瑕疵」という言葉の定義は明記されていません。それでは、これは具体的に何のことかというと、「売買の目的物が通常有すべき性質・性能を有していないこと」が瑕疵です。
例えば、車なら「走る」という基本的な性能が備わっていなければなりませんが、何らかの不具合で車がうまく走らない場合、「通常有すべき性質・性能を備えていない」ということになります。ただ、この「通常有すべき性質・性能」は自然に決定されるのではなく、契約当事者の合意によって決定されるものだったため、実際の生活やビジネスにおいては「契約の趣旨」「社会通念」といった黙示的な合意も含めての合意が必要でした。そこから外れたものも瑕疵となるのですが、「瑕疵」という表現でそこまで読み取るのは難しく、非常に曖昧なものでした。
改正民法ではここがはっきりする！
改正民法では瑕疵という表現をやめ、端的に、「売買契約の内容に適合しないもの」を売主が引き渡してしまった場合売主が責任をとる「契約不適合責任」という表現に変わりました。改正民法の契約不適合責任では、「隠れた契約不適合」という言葉は使われていません。売主の責任は一概に「契約の内容に適合しているか否か」で判断されるようになります。ただ、「契約不適合責任として買主が売主に損害賠償を請求した場合、損害賠償は認められたうえで、過失の割合に応じて過失相殺の対象になる」というのが改正法の考え方になるため、今まで何か不備があった場合「隠れた瑕疵」に該当するかというオール・オア・ナッシングの考え方だったものが、改正法では「売主の落ち度はこれくらい、買主の落ち度はこれくらい」と柔軟な解決策が出せるようになったのです。
売主への責任追及の多様化
従来の民法では、売主への責任追及については、「契約の解除」「損害賠償の請求」の2本立てでした。
改正民法の契約不適合責任では、「契約の内容に適合しない場合の責任」（債務不履行責任）であるということが明確にされ、責任追及においては、従来の「損害賠償請求」「契約の解除」に加え、「履行の追完請求」「代金減額請求」の4つが法律上可能となりました。「履行の追完請求」とは、契約不適合は債務不履行であるため、約束通り履行してくれと請求することです。さらに、契約不適合責任では、「契約に適合するものを渡してくれ」という請求に応じてもらえない場合、「代金を減額してくれ」という代金減額請求も可能となりました。これが「責任追及の多様化」です。また、改正前から可能だった「契約の解除」においても、解除できるケースが増えます。従来の民法では、「瑕疵があっても契約の目的を達成できる場合」は、損害賠償請求しかできず、「契約の目的を達成できない場合に限り」契約の解除が可能となりました。しかし今後は、「債務不履行一般と同じ要件で」契約の解除ができるようになります。
損害賠償請求では実際に何が変わる？売主の負担は軽くなるのか
従来の瑕疵担保責任の場合、売主に故意・過失がない場合でも損害賠償責任が発生していました。しかし、改正後の契約不適合の場合の損害請求責任のケースでは、売主に全く責任がない場合、売主は損害賠償責任を負いません。そういった点では、売主に有利に働くようになります。
他方、改正後の契約不適合責任では、契約不適合と相当な因果関係にある損害の損害賠償が認められるようになるかもしれません。例えば、売買の目的物である建物に不具合があって雨漏りがするといった場合、改正後は、建物の損害分だけでなく雨漏りで水浸しになり壊れてしまった家電製品についての損害賠償ができるようになる可能性があります。この点では、改正後は売主の責任が逆に重くなると考えられるでしょう。
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